여전히 짙게 드리워진 부동산 리스크의 그림자 [데스크칼럼]
부동산PF 정상화…추가 손실 및 충당금 적립 불가피 레고랜드 사태 여파 여전…해외 부동산 가치 하락도 부동산 경기 회복과 리스크 최소화 위한 노력 ‘절실’ 올해 1분기 실적 시즌이 마무리되면서 증권사들의 실적도 모두 공개됐다. 각 사 별로 조금씩 온도 차가 있지만 전반적으로는 적자 국면이었던 지난해 4분기에 비해서는 다소 나아진 모습이다. 연초 밸류업 프로그램 추진 발표 효과로 주식 거래가 활발해지면서 증시가 호조를 보였고 기업금융(IB)도 다소 회복된 것이 긍정적인 영향을 미쳤다. 이러한 선방에도 불구하고 실적 개선세가 지속될 수 있을 지엔 의문 부호가 달리고 있다. 당장 현 2분기부터 녹록치 않은 상황에 직면할 수 있다는 전망이 나온다. 금융당국이 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 방안을 발표하고 그동안 만기 연장 등을 통해 지연돼 왔던 부실 PF 사업장 정리를 본격화하겠다는 방침을 밝혔기 때문이다. 당국의 정책 방향은 기존 3단계(양호·보통·악화우려)였던 사업성 평가등급 분류를 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 변경한 새로운 기준을 적용해 부실 우려가 큰 PF 사업장에 대해 재구조화와 자율매각, 상각, 경·공매 절차 등을 추진해 질서있는 연착륙을 꾀하겠다는 것이다. 사업성이 부족한 부실 PF 사업장의 구조조정 방침을 명확히 한 셈이다. 이는 곧 부실한 PF 사업장에 연관돼 있는 증권사들은 추가적인 평가손실 발생이나 대손충당금 적립 가능성이 있다는 의미다. 당장 현재 사업장 등급이 가장 낮은 ‘악화우려’ 사업장의 경우, 금융사가 대출액의 30% 가량을 충당금으로 적립해야 했는데 새 기준에서 가장 낮은 ‘부실 우려’ 사업장은 충당금을 75% 수준으로 쌓아야 하는 상황이다. 특히 PF 시장에 후발 주자로 참여한 경우가 많고 높은 중후순위 대출 비중으로 상대적으로 고위험 부동산 PF 자산이 많은 중소형사에는 치명상이 될 수도 있다. 각 사별로 정도의 차이가 있지만 그동안 부동산 PF 이슈가 계속돼 오면서 충당금 적립과 재무구조 개선을 지속해 온 만큼 대응할 수 있는 수준이라는 것이 업권의 시각이다. 하지만 오는 6월부터 부동산 PF 사업성 등급 분류가 본격적으로 시작되면 충당금 추가 적립이 필요해지면서 일정 정도의 수익성 약화는 불가피할 것으로 보고 있다. 부동산 PF 문제가 지난 2022년 9월 말 발생한 레고랜드 사태 이후 본격적으로 불거졌는데 1년 8개월이 다 되가는 이 시점에도 여전히 증권사들에게는 리스크이자 그림자로 작용하고 있는 것이다. 부동산 PF 리스크에서 다소 비켜나 있는 대형사들도 해외부동산 자산 부실 우려에 여전히 골치가 아픈 상황이다. 해외에 오피스, 호텔·리조트, 물류 등 다양한 부동산 관련 자산들을 보유하고 있는데 최근 전 세계적으로 상업용 부동산 가치가 지속적으로 하락하면서 손실 규모가 갈수록 커지고 있어서다. 부동산 익스포저(Exposure·위험 노출액)가 큰 증권사들을 중심으로 손실이 증가하거나 충당금 추가 적립으로 향후 실적 개선이 발목 잡힐 수도 있는 상황이다. 자칫 신용도 하향 조정 리스크가 불거지면서 재무건전성 이슈로 확대될 가능성도 있다. 증권사의 주 무대라고 할 수 있는 증시가 살아나도 부동산에 발목이 잡힐 수 있는 아이러니한 현실인 것이다. 미국에서 물가가 안정돼 금리 인하가 본격화되면서 증시 투자 환경이 개선된다고 하더라도 부동산 경기가 회복되지 않으면 빛이 그림자에 여전히 가려질 수 있는 것이다. 지난 2년 간 많은 어려움을 겪어 온 증권사들이 진정한 봄을 맞기 위해서는 부동산의 어두운 그림자를 걷어내야 한다. 올 들어 간만에 찾아 온 봄을 좀 더 오래 향유하기 위해서라도 부동산 리스크를 최소화하기 위한 철저한 대응책 마련이 그 어느 때보다 중요해 보인다. ©(주) 데일리안 무단전재 및 재배포 금지 우원식 "'명심 당심' 다 민심과 연결"…이재명 "禹, 기계적 중립 아닌 '민의 중점' 믿는다" 5개월 잠행 끝낸 김건희, '로타 인연' 캄보디아 정상 방한이 계기 [정국 기상대] “집값 너무 비쌌나”…서울에서 인천으로 이사간다 강릉서 멍든 채 숨진 8살 아이…부모에게 학대·유기 당했다 美 물가 잡히며 커진 금리 인하...국내 증시 훈풍 ‘기대’
미래에셋證, 해외부동산 펀드 800억 평가 손실 '미래에셋맵스미국 9-1호' 동일 자산 편입 펀드 '반토막' 청산 편입 자산 20% 손실 매각 등 악재 미래에셋증권이 해외 부동산 침체에 800억원 수준의 평가 손실을 입은 것으로 나타났다. 미래에셋자산운용이 출시한 3000억원 규모의 해외 부동산 공모 펀드가 큰 손실을 기록한 가운데 미래에셋증권도 같은 자산을 편입한 펀드에 투자했기 때문이다. 21일 금융투자업계에 따르면 금융감독원 전자공시에 따르면 미래에셋증권은 지난 2016년부터 지난해까지 ‘미래에셋맵스미국전문투자형사모부동산투자신탁9-1호(9-1호)’에 1340억원을 투자한 가운데 858억원을 손실이 발생했다고 공시했다. 손실률은 마이너스(-) 64% 수준이다. 해당 상품은 미국 텍사스주 댈러스에 위치한 프라임 오피스빌딩 4개 동에 투자하는 상품이다. 문제는 코로나19 이후 재택근무가 늘면서 오피스 공실률이 높아지고 고금리가 지속되면서 상업용부동산 가치가 급락했다는 것이다. 현재 미국 도심업무지구 오피스 가격은 2022년 고점 대비 40%가량 하락한 수준이다. 무디스 애널리틱스에 따르면 지난해 4분기 미국 주요 도시 상업용부동산 평균 공실률은 19.6%로 1979년 이후 최고치를 기록 중이다. 이에 같은 자산을 편입한 미래에셋자산운용의 맵스미국9-2는 투자자들에게 자산 매각 및 펀드 조기 청산에 따른 상장폐지 사유로 이날 상장폐지를 결정하기도 했다. 해당 펀드의 최근 1년 수익률은 -49.77%다. 9-1호의 경우 아직 청산이 이뤄지지는 않았지만 일정 부분의 원금 손실은 발생할 것으로 보인다. 미래에셋운용이 만기 연장이나 신규 대출 등 리파이낸싱이 아닌 손실을 보더라도 매각하는 안을 택했기 때문이다. 미래에셋자산운용은 지난해 10월 매입 가격(9786억원)보다 약 20% 낮은 7879억원에 자산을 매각했다 업계에서는 해외 부동산 공모펀드 부실로 인한 손해가 더 커질 가능성이 있다고 보고 있다. 금감원에 따르면 개인투자자가 투자한 임대형 해외 부동산 공모펀드는 총 21개로 설정액은 2조 2835억 원으로 집계됐다. 이 중 1조 원가량이 올해 만기를 맞는다. 실제 18일 기준 ‘이지스글로벌부동산투자신탁 229(파생형)’의 1년 수익률은 -81.83%를 기록했고 ‘하나대체투자나사부동산투자신탁 1(-42.35%)’ ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁 11(-36.84%) 등도 큰 손실을 기록 중이다. 업계 한 관계자는 "미국 및 유럽의 오피스 공실률이 높아지면서 이에 투자한 상품들에 손해가 막심한 상황"이라며 "공실률 정상화 시점을 알 수 없다는 점에서 펀드 만기 연장도 해결책이 되지 못하는 상황"이라고 말했다. ©(주) 데일리안 무단전재 및 재배포 금지 차기 대통령감 묻자 '이재명 45.3% VS 한동훈 37.6%'…2개월새 뒤집혀 [데일리안 여론조사] [동행취재] '국민의힘 점퍼' 입고 호남향우회 찾자 박수… '마포갑' 조정훈 따라다녀봤더니 '비례정당투표' 국민의미래 34.2% 조국혁신당 29.2% 민주연합 18.7% [데일리안 여론조사] 한동훈, 선거운동기간 시작 앞둔 내주 박근혜 예방하기로 양향자 개혁신당 탈당 취소?…향후 거취 관심 커져
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