도시기본계획으로 알아보는 서울의 미래[김상학의 초보 재테크 이야기]

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도시기본계획이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제18, 19, 20조’에 해당하며, 상위계획인 국토종합계획·광역도시계획의 내용을 수용해 도시가 지향해야 할 바람직한 미래상을 제시하고 장기적인 발전방향을 제시하는 20년단위의 종합계획을 말한다.

건축도시분야 관련 법정계획으로는 국토, 도시, 건축/주택, 건설, 환경, 에너지, 사회복지 등 다양한 분야의 계획들이 존재한다. 그 중에서도 부동산, 특히 서울특별시와 관련해 공부하면 좋은 계획이 바로 ‘2040서울도시기본계획’이다.

서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이며 구체적인 권역별로 구획하여 각 권역의 특성에 맞는 도시공간의 미래상을 담은 장기계획이기 때문이다. 최신 계획들 뿐만 아니라 과거 계획들이 실제로 실천되었는지 또한 ‘건축공간연구원(auri)’에서 확인할 수 있다. 실제로 필자가 거주하던 서울 동남권의 2030서울도시기본계획을 살펴보면 9호선 연장, 5호선 연장 등의 교통 관련 공사 내용이 현재 계획대로 진행되고 있기도 하다.

2040서울도시기본계획에서는 특히 디지털 전환, 팬데믹, 인구변화 등에 따른 미래 도시공간 변화에 대비한 7대 공간목표를 설정했다. 또한 2019년을 기준으로 시민, 전문가, 행정 등 다양한 주체의 의견을 수렴하여 미래상과 도시 전반에 대한 목표와 전략을 수립하였다. 주요 내용으로는 가속화되는 저출생-고령화에 대한 계획인구 설정부터 글로벌 경쟁력을 위한 지속가능한 산업 정책 및 도시공간구조 개편안을 제시했다. 최근 GTX 광역교통망 신설과 3기 신도시 공급 등의 수도권 광역화에 따른 대응도 계획의 필요성을 증가시켰다. 특히 자율주행차량, 전동킥보드 등 교통 기술이 더욱 발전함에 따라 정착 가이드라인과 안전하고 효율적인 기존-신규 교통수단의 조화가 요구된다.

부동산과 관련한 관점에서 2040서울도시기본계획을 살펴보면 더욱 다양한 관점을 확보할 수 있다. 서울은 3도심(서울도심, 여의도-영등포, 강남)을 중심으로 중심지 기능을 고도화할 전략을 가지고 있다. 이와 더불어 ‘4대 신성장 혁신축’을 중심으로 중심지 체계와 주변 산업자원을 연계하여 분야 간 연계 가능한 클러스터를 조성하고 서울에 성장동력을 불어넣으려 한다. 여의도-용산을 중심으로 한 국제 디지털 금융 혁신 코어 등 다양한 산업을 지원하는 것을 눈여겨보면 오피스텔 등의 공간임대 투자에 적합한 곳을 생각해 볼 수 있다. 결국 일자리와 사람이 모이는 곳에 인프라와 부동산이 생겨나기 때문이다. 그리고 마곡, 상암, 용산, 가산, 잠실, 왕십리, 창동 등의 광역줌심을 통해 각 지역의 특성을 반영한 육성 관리방안을 마련할 예정이니 광역중심과 사당, 성수 등을 비롯한 지역 중심을 눈여겨볼 필요가 있다.

교통 호재와 관련한 관점에서도 살펴보면 철도 인프라의 급행화 및 도시철도 취약지역인 강북 등에도 노선망 조성이 이뤄질 예정이다. 특히 강남은 영동대로와 간부간선도로의 입체복합화가 진행중이며 GTX노선을 통해 광화문, 동대문역 등에 접근성을 더욱 높일 전망이다. 수도권 노선 역시 대장홍대선, 위례과천선 등 교통 수요를 확충하기 위한 여러 노선들이 계획 중에 있다. 앞서 광역중심과 지역중심을 눈여겨보아야 하는 이유 역시 이러한 교통망 확충이 중심을 기준으로 이뤄지기 때문이다. 서울도심부터 연신내-고양과 의정부까지, 여의도부터 가산과 부천까지, 강남부터 성남과 과천에서 하남까지 3도심을 중심으로 7광역중심, 12지역중심을 연결짓는 체계를 파악하면 더욱 도움이 될 것이다.

김상학의 초보 재테크

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