[포인트경제] 오는 2025년부터 초고가 아파트나 호화 단독주택이 실제 가치에 부합하게 상속·증여세를 부담하게 될 전망이다. 국세청은 실제 가치보다 5억원 이상 낮거나 차액 비율이 10%를 넘는 주거용 부동산 등에 대해서도 감정평가를 진행할 예정이라고 밝혔다.
3일 국세청은 내년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가한다고 밝혔다.
최근 주거용 부동산의 거래 가격이 높아지면서 일부 초고가 아파트 및 호화 단독주택의 공시가격이 매매가의 절반에도 미치지 못하는 사례가 발생하고 있는데 이같은 상황을 해소하기 위해서다.
예를 들어 나인원한남(전용면적 273㎡)의 공시가격은 86억원으로 추정시가(220억원)의 39.1%에 그친다. 아크로리버파크(235㎡)도 추정시가(180억원) 대비 공시가격(75억원) 비중이 41.7%다. 강남 신사동 소재 599㎡ 호화 단독주택의 공시가격(76억원)도 추정시가(180억원)의 42%, 용산 한남동(1257㎡), 강남 청남동(653㎡)의 공시가격도 추정시가의 42%에 수준이다.
이 가운데 중형 아파트보다 대형 초고가 아파트의 증여세가 낮아지는 역전 현상이 발생할 우려도 존재한다.
도곡 타워팰리스(223.6㎡)의 경우 희소성으로 인해 시가가 제대로 형성되지 않아 추정시가(70억원) 대비 절반 수준인 기준시가(37억원)를 기준으로 증여세를 부과할 수 있다. 이같은 기준에 따른 증여세는 13억7000억원으로, 성수 트리마제, 반포 래미안퍼스티지의 시가가 각각 40억원, 43억원으로 형성돼 증여세를 15억2000만원, 16억7000만원 내는 것보다 오히려 적은 증여세를 내게 된다.
감정평가 범위 확대 위한 선정 기준도 완화
지금은 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가보다 10억원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하고 있다. 이를 내년부터는 신고가액이 추정 시가보다 5억원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10%를 넘으면 감정평가하도록 범위를 확대한다.
감정평가 사업의 대상과 선정 기준을 명시하고 있는 ‘상속세 및 증여세 사무처리 규정’ 개정안을 행정 예고한다. 20일간의 의견수렴을 거쳐 2025년 1월1일부터 시행된다.
국세청은 신고 안내 단계부터 감정평가 사업에 대해 설명하고, 감정평가 대상으로 선정되면 감정평가 방법 및 절차를 담은 개별 안내문을 발송할 예정이다. 감정평가가 공정하게 이루어지도록 내부 3명·외부 4명으로 구성된 평가심의위원회에서 감정평가액을 한 번 더 검증해 감정평가의 신뢰성을 제고한다.
한편 국세청은 지난 2020년 이후 4년간 총 156억원의 예산으로 꼬마빌딩 감정평가 사업을 진행한 결과 727건을 감정평가해 신고가액(총 4조5000억원)보다 71% 높은 가격(총 7조7000억원)으로 과세했다.
국세청 관계자는 “현재 예산 부족으로 다음 연도로 상당 부분 이월되던 꼬마빌딩 감정평가를 확대하고 부동산과다보유법인이 직·간접적으로 보유한 골프장·호텔·리조트 및 서화·골동품에 대해서도 감정평가를 강화할 계획”이라고 전했다.
한편, 지난달 19일 국토교통부의 부동산 가격 공시를 위한 현실화 계획 수정방안 보고에 따르면 내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 3년째 동결된다. 아파트 같은 공동주택의 경우 내년에도 시세의 평균 69% 수준으로 공시가격을 책정한다. 집값이 내린 지방 등에서는 보유세 부담이 낮아질 것으로 보인다.
내년 공시가격 현실화율은 지난 2020년 수준인 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%가 적용된다. 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 건강보험료, 기초연금 등을 부과하는 기준이 된다. 현실화율이 69%라면 시세 10억원짜리 아파트의 공시가격은 6억9천만원이 된다.
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