시사위크=이강우 기자 올해까진 부동산 시장이 연간 상승 마감할 것으로 예측된 가운데, 내년 부동산 시장은 주택담보대출(주담대) 금리 정상화, 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 시행 등의 영향으로 완만한 하락 안정세를 보일 것으로 전망됐다.
교보증권은 19일 2025년 연간전망을 발표하고 이같이 전망했다. 또한, 지난 2020년 하반기를 기점으로 초과 공급돼 온 아파트가 올해 들어 초과공급 중과세가 완만해졌으며, 내년부턴 축소세로 전환될 전망이라고 밝혔다.
◇ 낮았던 금리 서서히 오르기 시작… 다만 수도권은 안정적
당초 교보증권은 올해 수도권 부동산 가격이 하락할 것으로 전망했으나 연초 이후 반등한 바 있다. 전망이 빗나간 것을 두고 시장 금리의 하반기 금리 인하 선반영과, 금리 인하폭보다 훨씬 컸던 주택 관련 대출의 가산금리가 극단적으로 하락한 것이 주요 원인으로 꼽혔다.
실제로 수도권 아파트 매매 거래량은 지난해 10월 국채금리 급등 이후 연말 월 1,790건 수준으로 감소했으나, 주택 가산금리가 급락하고 스트레스 DSR 2단계가 연기된 올해 7월 8,672건으로 상승했다. 다만 8월 이후 가산금리 상승과 대출 규제가 이뤄지면서 다시 2,000건대로 거래량이 감소했다.
이어 주택담보대출 금리의 정상화로 수요가 감소할 것으로 전망됐다. 한국은행 기준금리는 3.25%를 기록하며 낮아졌지만, 주택 관련 금리는 가산금리 수준과 관련된 문제라 기준금리 방향과 상관없이 오를 수 있다는 게 교보증권 측의 설명이다.
기준금리 대비 주담대 가산금리는 지난 7월 0.0%까지 하락했으나 8월부터 상승해 9월 기준 0.24% 수준으로 회복했다. 특히 교보증권 측은 기준금리 기준 주담대 평균 금리는 5.2%에서 5.3% 수준이 적정하다고 밝힌 바 있다. 그리고 11월 현재 시중 주담대 금리는 5%에 육박해 적정 수준으로 올라갔다.
◇ 과잉 공급됐던 수도권, 완화될 예정… 정부 정책도 디레버리징 시작해
교보증권에 따르면 수도권 아파트 순공급은 2020년 초과공급으로 전환됐다. 그리고 현재까지 8만9,000세대 가량이 초과공급됐다고 추정했다. 그러나 올해 들어 초과 공급 증가 속도가 완만해졌으며, 내년부터는 축소세로 전환될 전망이다.
다만 대출금리가 상승해도 수도권 신규 아파트 입주는 상대적으로 안정적인 모습을 보일 것으로 전망됐다. 서울은 분양가 상한제의 효과가 남아있으며, 입주장 충격이 없는 상황이라 청약 경쟁률이 크게 높은 상황이다. 여기에 1인가구의 증가도 수요방어 요인으로 꼽혔다.
초과 공급됐던 아파트가 축소세로 전환될 예정이고, 주담대 금리 수준이 적정 수준으로 올라가는 가운데 가장 주목해야 할 점은 정부 정책 변화다.
올해 초저금리 주담대 제공 여파로 부동산 시장의 대출 축소는 느려졌지만, 내년 7월부턴 DSR 3단계 등의 순차적인 디레버리징(부채축소) 시행이 예정돼 있기 때문이다.
특히 올해 9월 시행된 스트레스 2단계는 시행된 이후 직접적인 효과를 보였으며, 2단계는 수도권의 경우 1.25% 추가 금리로 DSR을 산정하게 되면서 최대 13% 수준의 대출액 감액을 일으켜 수요 둔화를 일으킨 바 있다.
백광제 연구원은 리포트를 통해 “정책 변화에 따른 부동산 대출 축소는 무지성 레버리지 투자를 감소시켜 시장 안정화에 기여할 전망”이라고 설명했다.
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