재개발 물건, 경매투자 고민중이라면? [이시훈 변호사의 돈 버는 부동산]

서울경제 2024.11.18 조회수

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# 서울 용산구 보광동에 위치한 나홀로 아파트. 최근 감정가 16억 7000만원의 위 아파트가 경매 매물로 나왔다. A씨는 위 아파트가 재개발 정비사업이 진행 중인 한남3구역 내에 위치한 사실을 알고, 공격적인 입찰가를 써 내기로 마음 먹었다.

한남3구역은 현재 이주가 진행 중이라 신축아파트가 완공되기까지 시간이 얼마 남지 않았기 때문이다. A씨는 서울 핵심지인 용산에 신축아파트를 가질 수 있다는 꿈에 설레어 지난 10월에 열린 매각기일에 감정가보다 5000만원을 높여 입찰가를 써 냈고, 2등과 3억원 이상의 차이로 최종 낙찰자로 선정되었다.

A씨가 필자에게 연락을 해왔다. 한남3구역에 위치한 신축아파트를 가지고 싶어 경매 물건에 입찰해서 낙찰자가 되었다는 이야기였다. 입찰보증금만 해도 무려 1억 4000만원. 낙찰자로 최종 선정된 후에서야 비로소 질문을 해왔다.

“제가 재개발구역 내의 경매 물건을 낙찰받았으니 신축아파트를 받을 수 있는 것 맞나요?”

필자는 잠시 이 경매 물건을 살펴보고 경악을 금치 못했다. A씨가 경매 낙찰을 받았음에도 신축아파트를 받을 수 없음을 금방 확인할 수 있었기 때문이다.

재개발사업이 완료된 후 새로 지어진 신축아파트를 분양받기 위해서는 해당 재개발구역의 ‘조합원’ 지위를 가져야 한다. 재개발구역 내에 주택을 가지고 있다면 조합원 지위를 가질 수 있는 것이 원칙이긴 하나 신축아파트를 원치 않는 사람도 있기에 특정 시기까지 정비사업에 참여할 뜻을 밝히지 않는다면 현금청산자가 된다.

현금청산자가 되면 신축아파트 대신 현금으로 보상금을 받게 된다. 이때의 보상금은 원래 가지고 있던 구축아파트의 감정가를 기준으로 산정한다.

그런데 서울 지역의 경우 부동산 투기를 근절하기 위하여 여러 정책들이 시행되고 있고, 이는 정비사업과 관련해서도 마찬가지다. 정비구역의 경우에는 흔히 P(프리미엄)를 노린 투기수요가 많은 편이기에 도시정비법에서는 투기수요를 막기 위해 조합원의 지위를 승계할 수 있는 특별 조건을 규정하고 있다.

이 법률에 의하면, 경매를 통해 조합원 지위가 승계되기 위해서는 최소 2가지 조건은 갖추어야 한다. 첫째 원래 소유자가 ‘조합원’이어야 하며, 둘째 해당 경매 사건이 ‘국가’, ‘지방자치단체’ 또는 ‘금융기관’이 신청한 경매이어야 한다.

위 경매 사건에서는 원래 소유자가 한남3구역의 조합원이어야 한다는 첫 번째 조건은 충족하고 있었다. 하지만 두 번째 조건에 문제가 있었다. 왜냐하면 해당 경매는 ‘입주자대표회의’가 원래 소유자가 체납한 미납관리비를 받기 위해 신청한 경매 사건이었기 때문이다. 입주자대표회의는 국가, 지방자치단체, 금융기관 중 어디에도 속하지 않는다.

그렇다면 위 경매 매물을 낙찰받는다고 하더라도, 원래 소유자가 가진 조합원 지위를 승계할 수 없다는 결론에 이르게 된다. 조합원 지위를 승계할 수 없다면 현금청산자가 된다. A씨는 한남3구역 내 주택의 소유권을 경매로 취득하긴 했지만 재개발사업이 종료되면 신축아파트를 받는 것이 아니라 원래 구축아파트에 대하여 산정된 감정가에 따라 보상금만 받게 된다.

이런 사정을 알게 된 A씨는 잔금 납부를 포기할 수밖에 없었다. 조합원 지위를 승계할 수 있음을 전제로 높은 가격의 입찰가를 산정했었기 때문이다. 실제 조합에 확인해본 결과 위 경매물건의 현금청산자로서 받을 수 있는 보상금도 약 9억원 정도만 책정되어 있었기에, 17억원 이상의 입찰가로 낙찰을 받은 A씨 입장에서는 큰 손해가 되는 계산이라 경매 물건을 포기할 수밖에 없었다.

부동산 경매물건을 검색하다 보면, 재개발·재건축 정비구역 내에 있는 주택 매물을 종종 발견할 수 있다. 이런 경매 물건을 입찰할 때에는, 앞서 살펴본 사항에 대해 미리 체크해보아야 함은 물론이고 조합도 직접 방문해 조합원 승계가 가능한 매물이 맞는지 반드시 확인해보아야 한다.

재개발구역의 조합원이 되는지, 현금청산자가 되는지에 따라 그 결과는 하늘과 땅 차이이기 때문이다.