“부동산 공부, 용어부터 시작하세요”[김상학의 초보 재테크 이야기]

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“로또 당첨되면 일단 건물부터 사야겠다.”

심심치 않게 들을 수 있는 이야기이다. 그만큼 우리나라는 ‘한정된’ 영토에서 부동산 시장이 발달했고, 그 중요성 또한 대다수의 시민들이 알게 됐기 때문이다. 하지만 부동산과 함께 대표적인 투자 수단으로 꼽히는 주식에 비해 유동성이 낮고 법적 절차가 훨씬 복잡해 진입 장벽이 높은 것도 사실이다.

부동산학은 부동산 경제론, 부동산 정책론, 부동산 세법, 부동산 민법 등 다양한 학문이 부동산과 관련해 얽혀 있는 종합적인 성격을 보인다. 게다가 한국의 부동산 시장은 수도권의 집값 과열 문제를 해결하기 위해 세금 규제 등 여러 정책들의 변화가 큰 편이다. 그렇기에 뉴스에서 접할 수 있거나 일상에서 주택을 구할 때 알아야 하는 기본 용어들부터 익혀야 할 필요성이 존재한다.

부동산을 가장 처음 접하게 되는 시기는 사회초년생 시기에 집을 구해야 할 필요성이 생길 때다. 따라서 부동산을 구하기 위한 거래 관련 용어들이 익숙해져야 한다. 최근 ‘로또청약’이란 신조어가 생길 만큼 ‘주택청약제도’의 중요성이 커지고 있다. 공공 및 민간 분양 아파트에서 입주자를 모집하기 위한 제도로 가점제와 추첨제 등을 운영하고 있어 기준에 따라 주택청약통장에서 조건을 충족해야 한다.

주택 매매까지 힘들 경우 ‘전세 제도’를 활용해야 한다. 많은 사람들이 사용하는 제도로 월세와 달리 임대료를 지불하지 않는다는 특징이 있다. 기존에 2년이었던 전세 기간이 ‘임대차3법’이 제정되면서 계약갱신이 조금 더 유용해졌다. 하지만 최근 전세사기 등 여러 이슈가 존재하기 때문에 꼼꼼한 공부가 필요하다.

공부를 위해선 해당 부동산이 과거에 어떤 권리관계와 소유권 변동이 있었는지 기록돼 있는 ‘부동산등기부’를 이해해야 한다. 저당권이나 가압류 등 담보나 강제집행 절차가 진행되기 이전 부동산은 더욱 주의가 필요하기 때문이다.

이렇게 자신이 구할 집과 구매할 제도를 알아보았다면 대출을 위한 금융 관련 용어들도 익혀야 한다. ‘LTV(Loan to Value Ratio, 담보인정비율)’는 주택 가격 대비 대출 가능한 금액 비율을 나타내며 투기과열지구 등 특정 지역에 따라 기준인 LTV가 달라지곤 한다. 대출을 위해선 소득과 관련한 ‘총부채상환비율’ 등도 파악해야 하며, 주택을 매입했다면 향후 주택을 담보로 대출을 받는 ‘주택담보대출’을 활용해야 할 수도 있다.

주택을 매입한 이후는 세금과 관련해 많은 고민을 하게 될 수 있다. 여러 개의 세금들이 중첩돼서 부과될 수도 있기 때문이다. 부동산과 관련해서는 취득 시 부과되는 세금인 ‘취득세’와 부동산 소유자에게 매년 부과되는 지방세인 ‘재산세’를 내야 한다. 또한 일정 기준을 초과하는 부동산 보유자는 ‘종합부동산세’를 내야 하며 매매 이익에 대해서는 ‘양도소득세’가 부과된다. 상속이나 증여를 하게 될 시에도 상속세와 증여세가 부과되기에 부동산을 매입하거나 매매할 상황이라면 세금과 관련한 공부 역시 필요하다.

자신이 살고 있던 아파트가 재건축이나 재개발 시기가 됐다면 개발과 건축 관련 용어에 대한 이해도 필요하다. 이러한 절차들은 조합이 설립되고 계획을 승인받는 등 오랜 과정이 필요하지만 개발이 이루어졌을 경우에는 이전보다 고급의 아파트가 건축된다. 따라서 기존 거주자들은 토지를 재배분하는 ‘환지방식’으로 진행되거나 조합원이 된다면 새로운 주택에 들어갈 권리인 ‘입주권’이 주어진다.

이 외에도 부동산 시장과 관련한 ‘부동산 경기지수’, 정부에서 지정하는 ‘투기과열지구’등의 정책 용어들까지 익숙해진다면 관련 뉴스를 보는 데에도 훨씬 수월할 것이다. 최근 GTX-A노선이 개통되고 5호선 연장 등 교통 관련한 정보들 역시 본인이 거주하는 지역 주변의 소식부터 공부한다면 흥미를 끌어올릴 수 있다.

김상학의 초보 재테크

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