시사위크=이강우 기자 부동산산업 분야에서 가상자산을 기반으로 한 부동산 간접투자 및 조각투자가 이뤄지고 있는 가운데 법률상 혼란과 조정이 필요할 수 있어 이를 보완해야 한다는 지적이 나왔다.
한국지방세연구원을 17일 발간한 ‘부동산 디지털유동화와 지방세 과세에 대한 소고’를 통해 ‘부동산 디지털유동화’를 통해 부동산 자산을 디지털화하고, 현금전환이 비교적 어려운 부동산 거래와 소액투자가 쉬워졌으나, 지방세 과세 등의 구조적 문제가 있어 이를 명확히 해야 한다고 언급했다.
◇ 부동산 간접투자와 부동산 디지털유동화
부동산 간접투자는 지난 1997년 발생한 IMF 금융위기 이후 도입됐다. 환금성 및 유동성이 부족한 부동산 시장의 특징으로 투자와 금융시장이 연계된 간접투자 상품에 대한 관심이 높아졌다. 이후 국토교통부와 기획재정부 등 관련 기관들은 관련법을 제정해 간접투자와 조각투자를 가능케 했다.
이 과정에서 현금으로 전환의 어려움, 환금성 문제를 극복하기 위한 △자산유동화증권(Asset-Backed Securities) △모기지유동화증권(Mortgage-Backed Securities) △PFV(Project Financing Vehicle) 등의 ‘부동산 유동화’가 이뤄졌다.
그리고 최근 기술의 발전에 따라 블록체인 기반 △스테이블 코인 △NFT △암호자산 등 ‘디지털자산’이 인터넷에서 거래되기 시작됐으며, 이 디지털자산을 유동화 하는 방법이 ‘디지털자산 유동화’다.
이 같은 방식들의 확산은 ‘부동산 디지털유동화’라는 개념을 만들어냈다.
‘부동산 디지털유동화’란 부동산 유동화 과정에서 디지털자산에 대한 유동화증권을 발행하는 것으로 수익증권의 토큰화를 통해서 수익증권을 발행한다. 그리고 투자자는 이 토큰을 구입함으로 인해 사실상 부동산에 투자하게 된다.
즉 일반 투자자도 거래가 가능해 토큰증권 발행의 하나로 볼 수 있으며, 토큰 증권은 실물 또는 금융자산을 블록체인 기반의 토큰에 연동한 디지털자산인 증권형 토큰을 발행하는 것이다.
한국에선 카사코리아와 같은 플랫폼이 조각투자를 통해 일반 투자자가 소액으로 상업용 부동산에 투자할 수 있도록 하고 있다.
이 같은 조각투자 방식은 앞으로 부동산 투자에 대한 진입장벽을 낮추고 거래를 활성화 할 수 있다는 게 한국지방세연구원 측의 설명이다.
◇ 법적 규제와 세금문제… 정의해야 할 것 남아
다만 아직 해결해야 할 문제점들이 남아있다. 투자의 방식의 다양화는 시장에 유동성을 불러올 수 있지만, 법률상 짚고 넘어가야 할 점이 있기 때문이다.
먼저 모호성이 언급됐다. 토큰증권은 분삼원장 기술을 활용해 ‘자본 시장법’상 증권을 디지털화한 것이다. 문제는 디지털자산 투자자가 보유한 권리가 ‘증권’에 해당하는지, 만약 해당한다면 자본시장법상 6가지의 증권 유형 중 어디에 해당하는지 명확히 정해지지 않아 종합적으로 감안해 아직 개별적으로 판단해야 한다는 것이다.
세법상 문제도 나왔다. 지방세법상으로 봤을 때 부동산 디지털유동화증권 관련 부동산 취득 시 신탁 비과세를 적용하고 있고, 수익증권 취득에 대해서도 취득세를 과세하지 않고 있다. 이는 수익증권이 신탁재산에서 발생하는 이익을 받을 권리일 뿐 실제 부동산을 소유하는게 아니기 때문이다. 다만 재산세는 부과된다.
이 같은 상황을 두고 한국지방세연구원 측은 부동산 디지털유동화에 따른 신탁의 경우 과세전환도 검토할 필요가 있다는 입장이다.
지방세법 제9조 제3항은 형식적 취득에 대한 비과세를 규정하고 있지만, 신탁상태에서 신탁회사(수탁자)가 처분한 처분신탁에 비과세를 적용하는 것이 바람직한 것엔 논란이 있다는 것이다. 이어 처분신탁이 단순한 도관체가 아닌 실질적인 자산 처분으로 간주될 수 있어, 비과세 적용을 재고할 필요가 있다고 전했다.
‘지분’에 대한 우려도 나왔다 한국지방세연구원 측은 부동산 디지털유동화 과정에서 수익증권이 사실상 지분의 역할로 볼 수 있어 지방세법상 지분의 개념을 명확히 할 필요도 있다고 언급했다.
연구원 측은 “최근 조세심판원은 수익증권이 사실상 지분의 역할을 하는 경우 수익지분을 지분으로 보아 과점주주 취득세를 인정하고 있다”며 “이 사례를 부동산 디지털유동화증권에 적용해 보면, 부동산유동화증권이 부동산 매각을 결정하는 등 부동산 지분소유권자의 역할을 하고 있어 지분으로 볼 수 있는지 과세 논란이 발생할 수 있다”고 전했다.
이어 “지방세법상 지분의 개념을 명확화하고 사실상 지분에 대한 판단기준을 마련하는 것이 필요하다”고 언급했다.
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