시사위크=이강우 기자 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 부실 사태 심각성이 커지면서 재발방지 차원에서 시행사의 저자본-고차입 구조를 개선하고 PF 부실 및 시스템 리스크 전이 가능성을 사전 차단해야 한다는 분석이 나왔다.
신용산 한국금융연구원 선임연구위원은 13일 발표한 ‘국내 부동산 PF 사업 위기 재발 방지를 위한 제언’을 통해 PF 사업 개발단계에서 사모형 부동산편드와 리츠(부동산 간접투자회사) 활성화를 통해 지분금융을 확대하고, 시행사 자본비율규제를 강화하는 방안 등을 모색할 필요가 있다고 언급했다.
◇ 3%의 자금과 97%의 보증으로 이뤄진 PF 사업
우선 현행 PF 사업 구조는 시행사가 적은 자본으로 막대한 수익을 추구할 수 있지만, 사업 실패 시 그 책임이 시공사(건설사)와 금융기관, 심지어 수분양자에게까지 전가되는 비정상적인 시스템으로 지적받고 있다.
실제 KDI 한국개발연구원은 한국 부동산 PF 문제의 근본적인 원인을 ‘낮은 자기자본’과 ‘높은 보증의존도’로 꼽은 바 있다.
KDI가 2021년부터 2023년까지 최근 3년간 추진된 총액 100조원 규모 PF 사업장 300개의 재무구조를 분석한 결과, 평균적으로 개별 사업장에 필요한 총사업비는 3,749억원이지만 투입된 자기자본은 118억원으로 전체의 3.15%밖에 되지 않았다.
심지어 사업장 중 ‘주거용’ 사업장의 자기자본 비율은 평균 2.92%로 3%조차도 되지 못했다.
이는 상당히 기형적인 구조로, 주요 선진국의 경우 한국보다 훨씬 높은 자기자본 비율로 사업이 진행됐다. 미국의 경우 자기자본비율이 33%이며, 옆 나라 일본도 30%가량 되는 등 한국에 비해 월등히 높았다.
많은 자본이 없어도 시작될 수 있는 사업구조 때문에 ‘시행사의 영세화’가 이뤄지기 시작한다. 투입 자본 대비 높은 수익성으로 인한 한탕주의에 따라 온갖 영세 시행사가 난립하는 문제 또한 불러온다. 무엇보다도 리스크는 시행사가 아닌 대출해 준 금융사와 실제로 시공을 해야 하는 시공사에게 전가되 ‘시스템 리스크’를 불러올 수 있다.
◇ 저자본-고차입 구조 개선하고, 시행사의 자본비율 강화 규제 필요
이 같은 문제점들을 보완하기 위해 신용상 선임연구위원은 세 가지 방안을 제시했다. 먼저 부동산 펀드와 리츠가 기존의 매입-임대 운영 방식에서 벗어나 직접 개발에 참여하는 ‘개발형’ 사모 부동산펀드와 리츠 활성화 방안을 모색하는 것이다. 이를 통해 개발단계에서 사모형으로 신속한 의사결정을 지원하고 기관투자자의 참여를 활성화해 시행사의 저자본-고차입 구조를 개선할 필요가 있다고 언급했다.
다만 이를 위해선 그동안 개발단계에서 기관투자자들의 지분 참여를 저해해 왔던 주요 규제를 개선할 필요가 있다고 언급했다. 특히 개발단계에 참여하는 사모 펀드와 리츠에 한해 종합부동산세 감면 및 재산세 분리과세, 투자자의 배당소득세 감면 등 세제상의 불이익을 제거하는 등 특례 조치를 통한 유인구조르 정비할 필요가 있다고 설명했다.
그다음으론 시행사에 대한 자본비율을 강화하는 건전성 규제를 함께 도입할 필요가 있다고 전했다. 시행사에 대해 총사업비 대비 자본투입 비중에 따라 대출 금융기관의 PF 대출 위험가중치(RW)를 차등 적용하는 방식도 고려할 수 있다. 이는 총사업비 대비 시행사가 투입한 자기자본 비율에 따라 PF 사업의 등급을 정하고 낮은 등급의 PF 대출일수록 높은 위험가중치를 적용하는 방식이다.
이 같은 방식의 도입이 언급되는 이유는 사실상 시행사에 아무런 자본규제가 없는 현행 규제 체계의 정비 없이 개발형 사모 부동산 펀드와 리츠를 도입하는 것만으로는 시행사의 저자본-고차입 구조를 완전히 대체할 수 없기 때문이다.
마지막으로 신용산 선임연구위원은 부동산펀드와 리츠에 적용되는 근거 법령과 주관 부서가 다르다는 측면을 고려해 시장 활성화 및 규제 차익 발생 최소화 차원에서 양자 간의 규제격차 해소 방안도 고려해야 한다고 덧붙였다.
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