“내 소중한 전세금, ‘이사일’까지 안전하게 지키세요”[이시훈 변호사의 돈버는 부동산]

서울경제 2024.09.29 조회수

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# 새내기 직장인 A씨. 첫 직장을 다니기 시작하면서 부모님의 도움을 받아 2억원의 작은 전셋집 하나를 마련했다. 거주 후 2년이 지나고, 이사일 아침에 전세금을 돌려받고 이사만 나가면 되는 상황이다.

이사일 아침, A씨는 먼저 이사짐을 빼고 기다리는데 임대인은 “은행에 왔는데 사람이 많아서 시간이 지체되고 있다. 곧 돈을 보내주겠다”는 말을 반복하며 전세금 반환을 지체했다. 그런데 새 임차인도 이사를 시작해야 하는 상황. A씨는 임대인의 말을 믿고 새 임차인의 이사를 허락하고 집을 나왔다. 그 직후부터 임대인과 연락이 닿지 않는다.

A씨는 필자의 지인이다. A씨는 이사를 나오자마자 임대인과 연락이 끊기자, 필자에게 전입은 옮기지 않고 그대로 뒀으니 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있지 않냐며 질문해 왔다. 필자는 어떤 답을 주었을까. 필자는 A씨에게 “안타깝지만 현실적으로 전세금을 돌려받을 방법이 없다”고 답변했다. A씨는 어설픈 지식과 잘못된 순간의 선택으로 인해, 전세금 2억원을 전부 잃었다.

많은 사람들이 임차인으로서 항상 챙겨야 하는 것이 ‘전입’과 ‘확정일자’라고 알고 있는 경우가 많다. 맞는 말이다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인의 전세금을 보호해주기 위한 제도적 수단으로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 인정하고 있는데, 이를 인정하는 조건 중 하나가 전입과 확정일자이기 때문이다.

하지만 임차인으로서 내 전세금을 완벽히 안전하게 지키고 싶다면 여기까지만 알고 있으면 부족하다. 임차인이 전세금을 안전하게 지키기 위해서는 마지막으로 하나의 조건이 더 필요하기 때문이다. A씨가 간과한 조건은 바로 ‘점유’이다.

점유란 말 그대로 임차인이 그 주택에 살고 있어야 함을 뜻한다. 임차인이 짐을 뺀 경우라도 임차인이 집열쇠나 비밀번호를 직접 관리하고 있다면 임차인이 점유를 유지하고 있는 것으로 보아, 법적 보호를 받을 수 있다.

이 사례에서 A씨는 전입과 확정일자는 갖추었다. 하지만 A씨는 주택을 점유하고 있지 않다. 정확히는 점유를 하고 있다가 이사일 아침에 점유를 상실했다. 새 임차인에게 점유를 넘겨주었기 때문이다. 그러면 A씨는 이사일 아침에 비로소 주택임대차보호법에서 요구하는 조건을 어긴 것이 돼 법적 보호를 받지 못하게 된다.

A씨가 이사일 아침에 새 임차인에게 이사를 허락한 행동이 돌이킬 수 없는 큰 실수였다. 이사일 아침에 새 임차인이 이사를 독촉했기 때문에 순간 심적으로 마음이 약해진 것은 이해하나, 그 안일한 생각으로 인해 불과 1~2시간 사이에 전세금 2억원 전액을 잃은 것이다.

이런 경우는 A씨가 보증보험에 가입했다 해도 배상을 받지 못한다. 전세금을 받지 않은 상황에서 이사를 나간 A씨의 잘못으로 발생한 일이기 때문이다. A씨는 임대인을 상대로 형사고소 및 민사소송을 제기할 수야 있겠지만, 이런 악의적인 행동을 한 임대인은 다른 재산을 가지고 있다고 기대하기도 어려워서 A씨 입장에서 전세금을 돌려받는 것은 사실상 불가능하다.

돈은 버는 것보다 지키는 것이 중요하다는 말, 한번쯤은 들어봤을 것이다. 특히 전세금은 수억원의 목돈이므로 안전하게 지켜야 한다. 임차인이라면 이사일에 새 임차인이 이사를 들어오는 상황이라도 전세금을 돌려받을 때까지 절대 이사를 허락하지 말아야 함을 명심하자.