“조물주 위에 건물주 있다”는 농담은 한물가고 건물주의 등급도 나뉘는 추세다. 스타벅스, 맥도날드, 다이소 등 집객력이 확실한 임차인을 넣은 건물주만 의미가 있다는 판단에 따른 것이다.
이를 위한 부동산 컨설턴트도 여럿 존재한다. 스타벅스나 맥도날드 등 대형 임차인들이 원하는 조건에 맞도록 부지를 매입하게 해주고 임차인을 연결시켜주는 이들이다. 대형 임차인들은 어떤 건물과 입지를 원하는 걸까.
◇ DT 매장 집중하는 맥도날드
27일 유통업계에 따르면 맥도날드는 최근 토지 임대나 매매, 건물 임대 등을 집중적으로 보고 있다. 지난해 한국 진출 35주년을 맞이해 점포 확장 전략을 본격화한 데 따른 것이다. 지난해 기준 400여 개 매장에서 100개 매장을 추가해 오는 2030년까지 총 500개로 매장을 늘린다는 구상을 가지고 있다.
만약 서울에 대지면적 최소 200평 이상, 경기도를 비롯한 광역시에 대지면적 최소 300평 이상을 가지고 있는 토지주라면 맥도날드를 대상으로 한 토지 임대나 매매를 검토해 볼 수 있다. 건물만 임대하고 싶다면 전용면적 기준으로 1층 단층으로 80평, 복층이라면 각 층이 40평 이상일 때 가능하다. 아예 중심상업지구라면 1층 40평 이하일 때, 2층은 60평 이상이라면 맥도날드를 임차인으로 데리고 올 수 있다.
최근 맥도날드가 눈여겨보는 것은 드라이브스루(DT) 매장이다. 한 부동산 컨설턴트는 “토지를 매매하고 핵심 임차인까지 연결해 주는 대신 일정 부분 수수료를 양쪽에서 받는데 최근엔 맥도날드 드라이브스루 매장 연결에 가장 적극적으로 나서고 있다”고 했다.
복수의 컨설턴트에 따르면 맥도날드 DT매장을 토지에 유치하려면 그래도 주요 통행로의 1000평 이상 토지를 가지는 편이 좋다고 한다. 맥도날드가 공식적으로는 경기도나 광역시 300평 등을 얘기하지만 이 정도로는 규모가 작아 실제 임차까지 이어지기 어렵다는 판단에서다.
맥도날드를 임차인으로 맞는 장점은 20년 장기로 임대차 계약을 맺는다는 점이다. 안정적인 임차를 기대할 수 있고 맥도날드 효과로 주변부 지가가 오를 경우 매도 시 차익도 누릴 수 있다. 다만 토지만 임대하기 때문에 장단점이 동시에 있다. 장점으로는 토지주에게 신축의 부담감이 없다. 다만 토지에 대한 임대료만 책정되기 때문에 임대 수익률은 다소 낮을 수 있다.
주의할 점은 토지 소유주와 건물 소유주가 다르다 보니 이 부분에서 협의하거나 갈등이 생길 수 있다는 점이다. 맥도날드 DT 점포를 중심으로 컨설팅을 제공하는 부동산 컨설턴트는 “토지주와 건물 소유주의 이해관계가 달라서 분쟁이 생기는 경우가 있어 계약이 이뤄질 때 반드시 강조해서 설명하는 부분”이라고 했다.
◇ 주차 가능한 300평 점포 선호하는 다이소
다이소는 최근 주차장 지원이 되는 건물 임차를 선호하고 있다. 30대가량의 자주식 주차가 가능하다면 가장 선호하는 입지다. 이는 주차가 가능한 지점과 아닌 지점의 매출 차이가 크기 때문이다.
다이소는 300평 이상의 단층을 선호하고 단층이 아닐 경우 복층의 합이 300평은 되어야 한다는 최소 기준을 가지고 있다. 이번에 다이소 개점을 검토하고 있는 롯데마트 맥스 창원중앙점의 경우 그 규모가 단층 기준 300평 수준이다.
또 복층 건물을 임대할 계획이라면 전용 엘리베이터 설치도 요구하는 편이다. 부동산 컨설턴트는 “전용 엘리베이터에 들어가는 비용이 꽤 크기 때문에 임대인 입장에서는 수익률이 떨어질 수 있다는 점을 감안해야 한다”고 했다.
월세 계약에 있어서 다이소는 고정식을 선호하는 편이다. 고정식은 약속한 월세를 달마다 지급하는 방식이다. 입지에 따라 다를 수 있지만 매출의 일부를 월세로 받는 편이 임대인에게 유리한 경우가 많은 것으로 알려졌다. 다만 직선거리 1.5km 이하에 다이소 지점이 있다면 출점이 어렵다.
◇ 임차인이지만 ‘갑’이라는 스타벅스
스타벅스는 한동안 부동산 업계에서는 가장 모시고 싶어 하는 임차인이었다. 서로 입점시키려고 임대인끼리 애쓰는 경우가 많아서 계약서상 ‘갑(임대인)’과 ‘을(임차인)’이 바뀐 처지라는 평판이 많았다. 부동산 컨설턴트가 스타벅스 입점을 책임진다고 했다가 일이 틀어져 사고가 생기는 경우도 빈번했다.
이에 최근 스타벅스는 공식 홈페이지에서 입점 제안을 받고 있다. 서울을 비롯한 경기·광역시 안에서는 스타벅스 입점이 어느 정도 이뤄져있다고 보기 때문에 드라이브스루 매장으로 접근하는 경우가 많은 편이다. 이를 위해서는 300~1000평 정도의 토지가 필요하다. 주차는 최소 3~5대 수준으로 갖출 수 있어야 한다.
계약은 5~10년 장기 임차가 많고 월 매출액에 10~12%가량 임대료로 내는 경우가 많다. 건물을 신축할 때는 반드시 상의가 필요하다. 인테리어는 스타벅스 몫이지만 건물 내·외부 자재 등에 대한 가이드라인 있기 때문이다. 최근 일부 임대인 사이에서는 내·외부 자재가 정해져 있기 때문에 신축 공사비가 불만이 있는 경우도 있다.
부동산 업계 관계자는 “최근 몇 년 새 스타벅스를 임차인으로 모시는 것에 대한 열망이 과거 대비 줄었지만 여전히 드라이브스루 매장의 임차인으로는 인기가 좋다. 인근 대짓값도 함께 올리는 효과가 톡톡하기 때문”이라고 했다.
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