“지금 내 집 마련해도 될까요?” [이시훈 변호사의 돈버는 부동산]

서울경제 2024.08.24 조회수

뉴스1

“지금 집 사도 될까요?”

내 집 마련을 꿈꾸고 있는 실거주 매수희망자들이 가장 많이 하는 질문이다. 특히 신혼부부나 아이를 가진 학부모는 거주 안정과 아이의 교육을 위해 내 집 마련을 인생의 중요한 목표로 삼고 있다. 하지만 내 집을 언제 사야 할지, 얼마에 사야 할지, 어떤 기준을 가지고 사야 할지 감이 오지 않는 것이 현실이다. 내 집 마련, 어떻게 접근해야 성공할 수 있을까?

부동산 시장의 오르고 내림에 대하여 민감한 시각으로만 바라보면 쉽게 살 수 없는 것이 서울‧수도권 지역의 아파트다. 가격이 오른다고 하면 비싸서 못사고, 가격이 떨어진다 하면 더 떨어질 것 같아서 못 산다. 내 집 마련을 하고자 하는 초보 부린이라면 내 집 마련의 첫걸음을 떼기 위해 다음 사항을 꼭 기억하자.

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1. 언제 살 지를 고민하지 말고, ‘무엇’을 살 것인지 고민하라.

필자는 부동산 투자를 꽤 오랜 시간 동안 해왔지만 저점을 기가 막히게 잡아내는 부동산 고수는 거의 본 적이 없다. 소위 부동산 전문가라고 불리는 사람들도 부동산 투자로 돈을 벌어본 경험이 생각보다 많지 않으며, 부동산 시장 흐름의 한치 앞을 내다보지 못하는 경우가 태반이다. 이런 현실 속에서 부동산 투자 경험이 없는 사람이 기사 몇 개 읽어보다가 저점을 잡아 내 집 마련을 한다는 것은 사실 공상에 가깝다는 냉혹한 현실을 먼저 인식해야 한다.

만약 매수희망자가 관심 있는 그 지역에 위치한 그 아파트를 당장 사지 못한다면 앞으로 시장의 상황이 어떻게 되든 간에 그 매수희망자는 그 아파트를 사지 못할 가능성이 높다. 어차피 부동산 가격이 폭등하면 폭등하는 속도를 따라가지 못해 사지 못할 것이고, 하락하면 부동산 시장이 더 떨어질 것이라 걱정하며 사지 못할 것이기 때문이다.

부동산을 사는 것도 한번이라도 해본 사람이 더 잘하는 법이다. 저점을 잡아 내 집 마련하겠다는 막연하고 실현 불가능한 목표는 버리고, 현재 내가 가진 돈과 감당할 수 있는 대출을 감안해 매수할 수 있는 관심단지를 선정하라. 그리고 그 관심 단지 내에서 괜찮은 매물을 탐색해야 한다. “시장의 저점에 사겠다”는 막연한 목표만으로는 앞으로 10년이 지나도 내 집 마련하기 어렵다.

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2. 대단지 아파트에서 ‘초급매’라는 기회를 잡아보자.

먼저 대단지 아파트의 구별기준을 알아보고 대단지 아파트에서 ‘초급매’라는 기회를 잡는 방법을 알아보자. 대단지 아파트는 무엇일까? 대단지 아파트란 400~500대 이상의 아파트 단지를 의미한다. 이보다 세대수가 적은 아파트 단지도 괜찮지만 그렇다면 최소한 거래가 활발한 편에 속하거나 거래수요가 있는 신축단지여야 한다.

나홀로 아파트처럼 세대수가 적은 구축 아파트의 경우에 수년 동안 실거래가 전혀 없는 경우도 있어 이런 종류의 아파트는 관심단지에서 배제하는 편이 좋다.

대단지 아파트의 가장 큰 장점 중 하나는 바로 종종 급매가 나온다는 것이다. 대단지 아파트일수록 소유자의 절대 숫자가 많으므로 여러 사연이 있는 소유자들이 많을 수밖에 없다. 따라서 이런 대단지 아파트는 종종 급매물이 나오므로 공인중개사들에게 실수요자로서 당장 매수할 것만 같은 인식을 심어준다면, ‘급매물’ 또는 ‘초급매물’을 잡을 수 있는 기회가 온다.

아파트 시장에 관심이 많은 실수요자들도 투자를 위한 목적이 크기에 평소에는 큰 관심을 두지 않다가 부동산 가격이 오른다는 이야기만 나오면 그제서야 추격 매수를 고민하는 사람들이 많다. 진정 실수요자로서 아파트를 매입하고 싶다면 이제는 그런 식의 접근은 지양해야 한다.

실거주를 위한 아파트를 매입할 생각이라면, 저점을 잡아 사겠다는 목표보다는 관심 있는 단지를 물색하고 감당 가능한 괜찮은 가격 수준의 매물을 잡는 것을 목표로 삼아야 한다. 초보 부린이라면 경매로든 급매로든 현재 시장가보다 싼 가격에 사는 방법만이 괜찮은 실거주 아파트를 잡을 수 있는 유일한 길이다. 그리고 일단 선택을 했으면 부동산 시장은 어느 정도의 등락은 당연히 있는 것이므로 약간의 등락에 일희일비하지 말아야 한다. 이런 마음가짐을 가지고 내 집 마련에 꾸준히 관심을 갖고 임한다면, 어느 순간 매력적인 가격으로 실거주 아파트를 장만할 수 있을 것이다.