로또 청약은 이제 그만, ‘로또 재건축’ 어떠세요?[이시훈 변호사의 돈 버는 부동산]

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# A씨는 2020년 정비구역 내에 있는 허름한 빌라를 매매했다. 해당 정비구역은 재건축 정비사업이 한창 진행돼 관리처분인가까지 완료된 상황이었다. A씨가 그 빌라를 산 이유는 재건축 사업이 관리처분인가 단계를 지나 정상궤도에 올랐다고 확신했기 때문이다. 그로부터 4년 뒤, 2024년 하반기 A씨는 재건축된 서울 신축아파트에 입주할 예정이다. 허름한 빌라가 서울 신축아파트가 되기까지 2015년 정비구역 지정이 된 이후부터는 10년, A씨가 빌라를 매수한 때로부터는 4년의 기간이 걸렸다.

A씨의 이야기는 바로 필자의 이야기다. 필자는 서울 모처에 재건축 사업이 진행 중인 정비구역에 있던 빌라를 매수해 최근 신축아파트로 보상받은 경험이 있다. 부동산 투자자이자 재개발·재건축 전문 변호사인 필자가 생각하기에 재건축 투자는 철저한 공부와 사전조사를 거쳐 접근해야 한다. 이 현장을 예시로, 재건축 투자를 하려는 경우 어떤 사항을 중점적으로 체크해야 하는지 살펴보자.

1. 사업시행인가 또는 관리처분인가 단계의 재건축 구역을 고르자

필자가 매입한 재건축구역은 2015년 1월 정비구역으로 지정됐고, 2016년 6월에 재건축정비사업조합이 설립됐다. 그 뒤 2017년 사업시행인가와 2019년 관리처분인가를 거쳐 공사를 시작했고, 2024년에 이르러서야 공사가 완료돼 신축아파트로 탈바꿈했다. 정비구역이 지정되고 신축아파트가 완전히 지어지기까지 약 10년의 시간이 걸린 것이다.

통상 재개발‧재건축 정비사업은 정비구역 지정부터 신축아파트 준공까지 10년의 시간이 넘게 걸리는 경우가 많다. 조합원 수가 많고 비상대책위원회 등 계파가 생기는 곳은 20년의 기간이 걸리기도 한다. 재개발‧재건축 정비사업은 이만큼이나 적지 않은 시간이 소요될 수 있기 때문에 정비사업을 막 시작한 구역의 매물보다는 어느 정도 정비사업이 성공적으로 진행되고 있는 구역의 매물을 매입하는 것이 빠른 시간 내에 신축아파트를 얻게 할 가능성을 높이는 방법이다.

정비사업이 ‘사업시행인가’ 또는 ‘관리처분인가’ 단계까지 진행됐다면 그 구역은 어느 정도 성공적으로 사업이 진행되고 있다고 판단해도 좋다. 필자는 2020년경 관리처분인가 단계까지 완료된 상황에서 재건축 정비구역의 빌라 매물을 매수하여 조합원이 됐다. 재건축 사업이 진행되는 상황을 미리 체크한 뒤 매수해 투자 리스크를 최소화했다.

2. 조합원들이 분담금 납부 여력이 있는 곳을 매수하자

재개발‧재건축 정비사업을 하려면 조합원들이 각자 자신이 가진 부동산을 감정평가가격 수준에 조합에 넘기고 신축아파트의 분양책정가에 따라 그 차액을 조합에 지급해야 한다. 쉽게 설명하면 조합원이 가진 빌라의 가격이 3억원이고 신축아파트의 분양책정가가 7억원이라면, 조합원으로서는 차액인 4억원을 추가로 납부해야 신축아파트를 받을 수 있는 것이다. 위 차액 4억원을 ‘조합원 분담금’이라고 한다.

최근 공사비가 급등한 탓에, 대부분의 서울 및 수도권의 정비사업 현장에서는 조합원 분담금이 수억원 정도로 부과되고 있다. 조합원들이 분담금을 제때 납부해야 재개발‧재건축 정비사업이 빠른 속도로 일정에 차질 없이 진행될 수 있으므로, 해당 정비구역의 조합원들의 분담금 납부 능력을 고려해야 한다. 조합원 분양가 대비 시세 차익이 충분히 예상되는 곳이어야 조합원들이 수억원에 이르는 조합원 분담금을 적극적으로 납부하는 경향이 있다.

재개발‧재건축 투자는 처음에는 다소 어렵게 느껴질 수 있지만, 일단 매입만 해두면 특별한 노력 없이 몇 년 후 시세 차익이 기대되는 신축아파트로 돌아온다는 점에서 매력적인 재테크 수단이다. 다만, 재개발 재건축 부동산은 다른 부동산과 달리 사업의 진행 속도가 중요한 변수로 작용하므로 일반 매매의 경우보다 치밀한 조사가 필요하다. 따라서 부동산 중개업소와 조합관계자의 말만 무조건적으로 믿지 말고, 확실하고 안전한 물건을 찾기 위해서 부지런한 공부와 발품은 필수다.

재건축·재개발 물건이라고 무조건 오르는 시대는 끝났다. 정비사업의 사업성과 사업 단계, 사업 속도, 위치, 학군, 조합원 분담금의 납부 여력 등 사항을 매매 전에 미리 조사해 체크한다면 서울 및 수도권의 신축아파트로 돌아올 ‘옥석’을 찾을 수 있을 것이다.

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