상속받은 수도권 텃밭…농사 못 짓는데 어떡하죠 [알부세].

㉘상속 농지의 양도

돌아가진 부친으로부터 농지를 상속받은 자녀들이 농사를 지을 수없는 상황이라면 어떻게 해야할까요. 수도권 농지는 용도변경으로 인한 사용및 개발 가능성이 높아 가격이 상당해 높은 편이어서 당장 양도해야할지 여부를 두고 상속인끼리 고민하기 마련입니다. 오래 방치해 두면 혹 비사업용 토지로 분류돼 처분 때 세금 폭탄을 맞지 않을까 걱정되기로 합니다. 결론부터 말하면 상속 농지는 상속받은 날(사망일)로부터 6개월 또는 3년 이내에 팔면 100% 감면받을 수 있습니다. 또 5년 이내에 팔면 중과세 세금 폭탄을 맞을 일은 없습니다. 처분하려 한다면 6개월, 3년, 5년 내 양도 원칙만 기억해 두시면 됩니다.

수도권 3기 신도시인 남양주 진접 일대의 농지. /서울경제DB

앞서 ⑫회에서 상속주택은 상속개시일로부터 6개월 이내에 매도하면 양도소득세를 물리지 않는다고 소개했습니다. 취득가격과 양도가격이 동일하므로 양도차익이 발생하지 않기 때문입니다. ‘양도가액=취득가액=상속재산가액’인 것이죠. 물려받은 농지 역시 마찬가지입니다. 일단 6개월 이내 농지를 팔면 양도세는 제로입니다. 하지만 농지를 내놓아도 곧바로 팔리지 않아 반 년만에 매매 거래가 성사되기는 사실상 어렵습니다. 만약 6개월 이내에 매도가 가능하면 상속세 낼 때는 공시가격으로 산정하고, 팔 때는 시세대로 계산하면 세금 추징을 당하므로 신중한 판단이 필요합니다.

다음으로는 3년 내 처분입니다. 물려받은 농지는 상속인(자녀)이 농사를 짓느냐 여부에 따라 양도세 특례가 차이가 납니다. 만약 자녀들이 상속 농지에 농사를 짓지 않는다면 3년 이내 매각해야 양도세 100%감면(1년 1억, 5년 2억 원 한도)받습니다. 단 양도세 감면은 피상속인(부모)가 8년 이상 재촌· 자경해야 한다는 특례 기본 요건을 충족해야 가능합니다.

만약 물려받은 농지를 피상속인이 8년 경작기간을 채우지 못했다면 어떻게 될까요. 상속인이 나머지 기간을 농사짓다면 간단하지만 그럴 상황이 못되는 경우가 대부분입니다. 상속 농지가 8년 경작기간을 채우면 농사를 짓지 않아도 비업무용토지로 간주하지 않는데요, 바꿔 말하면 8년 경작 기간에 미달한 상속 농지는 비업무용토지로 분류한다는 것입니다.

농지를 상속 받으면 피상속인의 자경 기간은 상속인(자녀)에게 승계됩니다. 부모의 자경 기간이 7년이라면 상속인이 최소 1년 이상 직접 경작해야 8년 자경요건을 충족해 특례를 받을 수 있습니다. 자경기간이 8년을 채우지 못한 농지를 상속인이 직접 경작하지 않으면 양도세 감면 혜택을 받을 수 없습니다. 상속인이 자경하면 ‘영농상속공제’라고 해서 최대 30억 원까지 상속세도 물리지 않습니다. 영농상속공제는 상속인이 ①부모의 사망 전 2년부터 재촌·자경 ②농업 외 연 소득 3700만 원 이하 등 깐깐한 요건을 충족해야 합니다.

하지만 상속일로부터 3년 이후 매도하는 경우는 좀 복잡해집니다. 상속개시일로부터 3년 넘어서 매도할 경우에는 상속인이 최소 1년 이상 재촌·자경해야 감면 특례가 적용됩니다.

그럼 상속받은 날로부터 3년이 지나 농지를 매도하려는 데 만약 농사를 짓지 않았다면 비사업용토지로 판정받을까요. 상속 받은 농지를 직접 경작하지 않은 채 양도한다고 해서 무조건 비사업용토지(10%포인트 중과세)로 분류되는 것은 아닙니다.

일단 상속개시일(사망일) 기준으로 양도세 특례가 적용되는 기본요건(8년 이상 재촌·자경)을 충족했다면 양도 때 비사업용토지에 해당하지 않습니다.

여기서 중요한 건 비사업용으로 판정할 때는 상속인의 농지 보유 기간 중 3년을 ‘재촌·자경한 것으로 간주한다’는 것입니다. 비사업용토지를 판정할 때 보유기간 기준은 ①양도일 직전 5년 중 3년 이상 보유 ②양도일 직전 3년 중 2년 이상 보유 ③전체 보유기간의 60% 이상 보유 등 세가지 요건 중 어느 하나라도 해당되면 됩니다. 다시 말해 상속개시일로부터 5년 이내에 팔면 비업무용토지로 중과세 되지 않는다는 것입니다.

결국 부모로부터 농지를 상속 받았지만 보유할 생각도, 농사도 짓을 생각도 않는다면 상속받은 날로부터 최대 5년 이내 양도하는 게 중요합니다. 다만 3년 넘도록 경작하지 않으면 세법과 별개로 농지법에 따라 처분 명령과 처분때까지 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

다른 방안도 있습니다. 한국농어촌공사의 ‘농지은행’에 8년 이상 맡기면 비사업용 토지에서 제외됩니다. 팔려고 했는데도 매수인이 없다면 농지은행에 맡기는 것도 해법 중 하나입니다. 농지은행에 장기 위탁한다고 해서 양도세 감면 특례까지 인정받는 것은 아닙니다.

농지와 함께 선산을 물러받았다면 어떻게 될까요. 간혹 선산을 농지로 착각하는 경우가 있는데요, 농지는 요건을 갖추면 감면 대상이지만 선산은 임야이므로 특례를 받을 수 없습니다. 임야에서 3년 이상 농작물을 경작하더라도 산지전용허가 취득 등 적법한 절차를 거쳐 개간·경작해야 농지로 인정받습니다. 지목이 임야인 상태에서 밭으로 무단 사용한 선산은 특례가 인정되지 않을 수 있습니다.

조세특례제한법 시행규칙(27조)에 따르면 특례 대상 농지는 지목이 논과 밭인 토지인데요, 경작에 필요한 농막과 퇴비사·양수장·농도·수로 등 부대시설도 농지에 포함됩니다. 하지만 축산용 사료를 생산하기 위해 옥수수 등을 재배하는 토지는 목장용지로 농지로 보지 않습니다.

이번 ㉘회로 양도소득세를 끝내고 다른 부동산 세제인 취득세와 종합부동산세, 상속·증여세를 알아보겠습니다.

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