시사위크=이강우 기자 최근 한국의 상업용부동산 중 오피스의 공실률은 점점 낮아지고 있는 가운데, 서울의 상업용 부동산 거래 규모가 오피스를 중심으로 전 분기 대비 하락했다. 수요는 꾸준하지만, 투자가 줄어든 것이다
◇ 한국 상업용부동산… 수요는 늘지만, 투자 규모 줄어
25일 한국부동산원의 ‘2024년 2분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면, 한국의 오피스 공실률(전국 기준)은 8.6%를 기록했다. 이는 지난 2019년 11%를 찍은 후 2021년 10.9%, 2023년 8.8%를 거쳐 가며 꾸준히 줄어든 것이다.
세부적으로 들어가 보면 △서울(5.4%) △경기(4.7%) △제주(7.6) 세 곳은 전국 평균보다 낮으며, 한 자릿수를 기록했다.
다만 투자시장 규모는 줄어든 것으로 파악됐다. 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 지난 22일 리포트 발간을 통해 밝힌 내용에 따르면 2024년 2분기 서울 상업용부동산 투자시장 규모는 3조7,686억원으로 지난 분기 대비 12% 하락했다.
세부적으로 따져보면 호텔과 물류 섹터에서 일부 증가했으나 오피스 분야에서 큰 폭으로 하락했으며, 오피스 자산 거래 규모는 상업용부동산 투자액 3조7,686억원 규모 중 약 1조2,345억원을 차지했다.
CBRE코리아 측은 “오피스 분야에서 상급(A급) 자산의 거래가 없었던 점이 주요 원인으로 보인다”고 전했다.
◇ 한국 상업용 부동산 큰 위기 아닐 수도… 다만 주시해야 할 필요 있어
다만 한국의 상업용 부동산의 공실률 대비 투자 규모가 줄어도 이는 그다지 큰 문제가 아닐 수 있다는 관측도 나왔다. 이번 2분기가 지난 1분기와 비교했을 때 투자 규모가 낮아졌을 수 있지만 2024년 전체로 봤을 때 다른 결과가 나올 수 있기 때문이다.
최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 현 한국의 상업용부동산 상황을 두고 “하반기 금리 기대감과 함께 오피스 시장을 중심으로 다수의 딜이 진행 중인 가운데 올해 하반기 거래 규모는 상반기 대비 두드러진 증가를 보일 것으로 전망한다”고 언급했다.
이어 최 상무는 “1분기 오피스 시장을 중심으로 진행된 대형 거래가 올해 상반기 상업용 부동산 투자 시장 규모의 증가를 견인했다”며 “국내 상업용 부동산 시장의 견고한 오피스 수요와 인바운드 투자 증가를 바탕으로 하반기 투자 시장 규모는 더 크게 증가할 것으로 예상된다”고 전했다.
정부 기관에서도 한국의 특유 근무 환경과 부동산 상황을 고려했을 때 강대국인 미국과 비교해도 상대적으로 양호한 것으로 판단했다.
국회입법조사처가 지난달 발간한 ‘미국 상업용 부동산 위기를 계기로 우리나라 시장상황 점검’에 따르면 한국의 오피스 공실률은 대면 근무의 증가와 신규 공급 부족이 맞물려 지난 1분기에 8.6%까지 감소했다. 이는 지난 2013년 8.4%를 찍었을 때를 제외하고 최근 10년간 최저 수준이다.
무엇보다 한국의 평균 재택근무일 수는 지난해 4월에서 5월 기준 0.4일로 △캐나다 1.7일 △영국 1.5일 △미국 1.4일의 주요국 대비 가장 낮은 수준이다. 낮은 재택근무일 수 등은 낮은 공실률로 이어짐과 동시에 △건축비 상승 △고금리 장기화 △PF부실 등 오히려 공급 부족 요인들의 발생이 공실률을 낮추는 결과를 만들어 냈다는 것이다.
특히 미국의 경우 상업용 부동산의 공실률 증가는 경기침체가 주된 원인이 아니라는 게 국회입법조사처의 설명이다. 최근 미국 경기는 비교적 양호하지만 ‘수요 약세’로 인해 오피스 공실률이 상승하고 있다고 전했다. 이 같은 이류를 국회입법조사처 측은 미국의 △고금리 장기화 △재택근무 확산 △대도시로부터의 엑소더스(대탈출)를 꼽았다.
이 같은 상황을 두고 황인욱 국회입법조사처 경제산업조사실 입법조사관은 <시사위크>와의 통화에서 “오피스를 포함한 한국의 상업용 부동산은 어느 정도 주시할 필요가 있지만, 한국의 특유 근무 행태 등에 따라 미국과 비교했을 시 상대적으로 양호하다”고 전했다.
다만 “오피스는 서울을 중심으로 공실률이 낮고 지방은 높아 총체적인 양극화가 발생하고 있다고 생각한다”고 말했다.
이어 “오피스가 아닌 일반 상가의 경우 수요 위축으로 공실이 증가하고 있고 고금리·고물가 기조가 지속되는 한 빠른 회복 내지 반등이 제한될 것으로 전망된다”며 “외국인 관광이 개별 관광 위주의 소비 트랜드를 보이고 있는 점을 고려할 때, 내수 회복을 위해 방한 외래관광객을 위한 △교통 △숙소 △먹거리 △놀거리 △쇼핑 등 맞춤형 정책이 필요할 것으로 보인다”고 언급했다.
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