서초 삼성타운 명성의 몰락이재용의 전략매각 가격에 모두 충격
우리나라에서 최고의 입지를 자랑하는 강남역 바로 옆에 자리하며 강남역 랜드마크 역할을 하는 건물이 있습니다. 바로 삼성타운이라고 불리는 종합 업무 단지로 2016년 이전에는 삼성전자의 소위 “본사”라고 불리는 곳이었죠.
총 3개의 동으로 이루어진 삼성타운은 원래 삼성생명, 삼성물산, 삼성전자와 삼성그룹의 컨트롤타워인 미래전략실이 입주해 있었습니다. 하지만 2016년 3월을 기점으로 삼성전자 인력의 대부분이 수원 디지털시티와 우면동 R&D 센터로 이전을 시작하며 점자 힘을 잃어가고 있는데요. 왜 수원으로 옮겨갔으며 서초의 삼성타운은 왜 그 상징성을 잃고 있는 것일까요? 재산세 부동의 1위였지만 점점 힘을 잃고 있는 삼성타운에 대해 알아봅시다.
경영 효율성 높이려 했던 이유1993년부터 부지 매입 시작
계획부터 완공까지 20년이 걸린 서초 삼성타운은 삼성그룹이 성장하며 계열사가 늘어나자 컨트롤타워를 통한 경영효율화를 위해 추진되었습니다. 나날이 늘어나는 계열사를 한곳에 집중해 경영 효율성을 높이려 했던 것입니다. 이런 계획은 1986년부터 시작되어 1993년에는 서초 삼성타운 부지를 매입하기 시작했습니다.
원래는 서초가 아니라 도곡동이었던 삼성타운
본래 현재의 서초 삼성타운 역할은 도곡동 삼성타운이 맡을 예정이었습니다. 삼성물산 공식 블로그에 따르면 당시 건설될 예정이었던 도곡 삼성타운은 102층, 380m의 초고층 빌딩이었습니다. 삼성그룹은 1995년 도곡동의 공군사관학교 소속의 사격장 부지를 검토하고 1996년에 부지를 인수하며 적극적으로 해당 계획을 추진했습니다. 그러나 업무, 거주, 상업 등을 복합적으로 유치하려던 도곡동 삼성타운 계획은 다음 해 IMF 외환위기가 터지면서 무산되고 말았습니다.
그룹의 상황이 나아진 1998년, 삼성은 도곡동 부지에 삼성타운 대신 타워팰리스를 건설했습니다. 서초동 서 S-프로젝트 부지에 신라호텔을 유치하려는 시도도 있었지만, 결과적으로 삼성은 2004년 강남역 부근인 ‘서 S-프로젝트’ 부지에 3개의 사옥을 지어 업무지구를 마련했습니다. 이렇게 3개의 건물로 형성된 서초 삼성타운은 2008년 완공되어 삼성의 주요 계열사가 입주하게 되었습니다.
2008년 완공된 삼성타운’주변 건물과의 조화 중시’ 디자인
2004년 착공하여 2008년 완공된 서초 삼성타운은 삼성 전자, 삼성 물산 등 주요 계열사가 입주하고 이외에도 많은 삼성 계열사가 입주해 자리를 채웠습니다. A, B, C 3개의 동으로 구성된 삼성 타운 중 가장 높은 C동에는 이건희 회장의 사무실이 위치해 말 그대로 삼성 그 자체인 건물로 상징성을 가지게 되었습니다.
기존 도곡동에 건설이 예정되었던 삼성타운의 모습은 지금과 사뭇 달랐습니다. OMA의 도곡 타워 연구용역 이미지에 따르면 높은 건물들이 눕혀져 있거나 다리로 연결되어 있는데, 이는 형태적 유사성, 기능적 연속성, 구조적 결합은 꾀한 것입니다. 삼성물산을 통해 디자인을 맡은 렘 콜하스가 사진과 같은 디자인을 제안하며 ‘각각의 건물이 아닌 연속성을 부여하자’라고 제안했다고 알려졌습니다.
그러나 서초에 건축된 서초 삼성타운은 도곡 삼성타운과는 다르게 디자인되었습니다. 서초 삼성타운은 주변 건물과의 조화를 중시했기 때문입니다. 때문에 하나의 군집체 같던 도곡 삼성타운의 설계와 달리 서초 삼성타운 건물은 3개로 명확히 분리되었습니다. 대신 입면을 동일하게 구성해 통일성을 주었습니다.
서초 삼성타운 건물의 외벽은 틈을 중심으로 외벽 유리가 수직과 수평으로 다르게 배치되어 하나의 건물임에도 분리된듯한 시각적 효과를 주고 있습니다. 이는 한국 전통 목공예에서 사용하는 ‘결구 방식’을 차용한 디자인으로, 건축가는 목재 가구가 하나의 덩어리가 되기 전의 틈새를 구현했다고 밝혔습니다. 이 틈새는 조형적 역할과 기능적 역할을 동시에 수행하며 다양한 설비가 배치된 부분입니다.
서초 삼성타운 임대 가격
그렇게 완공된 서초 삼성타운은 굳건하게 삼성을 대표하며 자리를 지켜왔습니다. 임차하거나 매매하는 데는 얼마나 들까요? 2021년까지 임차한 삼성화재의 임차보증금은 254억 원으로 월 임대료는 26억입니다. 평당 임차보증금은 109만 원, 임대료는 11만 1725만 원 정도로 서울 도심권과 여의도권, 강남권 오피스 빌딩보다 가격대가 높은 편입니다. 글로벌 부동산 서비스 회사 존스랑라살르에 따르면 해당 지역 평균 평당 월 임대료는 8만 8467원입니다.
삼성타운 매각가산동 물류센터, 을지로 건물도
그렇지만 서초 삼성타운의 명성도 이제 옛말이 되었습니다. 이재용 부회장이 경영 전면에 나선 이후로 서울 시내의 부동산이 하나씩 매각되기 시작했기 때문입니다. 게다가 2016년 삼성그룹의 주력인 삼성전자가 서초 사옥을 떠나 경기도 수원으로 이전했고 지주회사 격인 삼성물산도 서초 사옥을 떠났습니다. 때문에 삼성의 주력이 대거 빠진 서초 삼성타운을 보고 삼성을 상징하는 지역이라 하기에는 어폐가 있습니다. 서초 사옥을 떠난 것에서 알 수 있듯, 삼성은 비영업자산을 처분하여 미래 핵심사업에 집중 투자할 예정입니다.
삼성물산이 떠난 서초동 삼성타운 B동은 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄에 7484억 원에 매각되었습니다. 이곳의 입찰에 국내외 투자 기관 10여 곳이 참여하였다고 알려졌습니다. 투자설명서에 의하면 B동의 장부가액은 평당 2250만 원 정도였으나 실제 매각된 B동의 8만 1117㎡은 7484억 원으로 평당 3050만 원에 거래되었습니다.
또한 삼성은 2015년에 종로 2가에 위치한 삼성생명의 종로타워를 3000억 원에 매각했습니다. 2016년에는 삼성생명의 본관이었던 태평로 2가의 건물을 5800억 원에, 삼성화재의 본관이었던 을지로 건물을 4400억 원에 부영그룹에, 2018년 2월에는 삼성물산이 서울 금천구 가산동 물류센터를 2300억 원에 매각했습니다.
명분에 집착 않는 이재용 경영재산세 상승에 대비 주장도
삼성이 그룹의 상징인 서초 사옥까지 매각하면서 추구하는 건 신사업과 지배 구조 개편 때문이라는 의견이 많습니다. 한 재계 관계자는 “‘삼성타운’ 같은 명분에 집착하지 않는 이 부회장이 부동산 자산을 정리해 신사업과 지배 구조 개편에 집중하려는 것 같다”라며 삼성의 행보가 이재용 부회장의 경영방침과 연관 있다고 보았습니다.
명분에 집착하지 않는다면 삼성의 판단은 실리적인 것으로 보입니다. 당장 국회에 발의된 보험업법 개정안이 통과되면 삼성생명은 삼성전자 주식을 20조 원가량 매각해야 합니다. 때문에 지속적인 부동산 매각은 안정적인 지배력 행사를 위한 자금 마련이라는 주장이 힘을 얻고 있습니다.
한편으로는 지속적인 재산세 상승에 대비한 것이라는 주장도 제기됩니다. 가장 많은 재산세를 납부했다는 서초 삼성 사옥이지만 반영된 공시지가는 29%에 불과하다는 것입니다. 정부는 공시지가 현실화와 공정시장가액비율 상향을 추진하고 있고 기술의 발전으로 삼성은 굳이 서초 사옥에 모여있을 필요가 없게 되었습니다. 이처럼 여러 이유로 삼성이 서울 서초 사옥을 떠났지만, 상징과도 같은 세 건물이 여전히 남아 삼성의 흔적을 남기고 있습니다.
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