정부가 미분양주택 사게 되면? 혈세 27조원 다 써야 하나

부동산 시장 냉각과 미분양 주택 사례가 이어지자 윤석열 사장은 정부의 미분양 주택 구입 문제를 재검토하라고 지시했습니다.

정책 현실성을 고려할 때 정부는 미분양 주택을 구입할 수 있는 자금을 보유하고 있지만 미분양 주택을 모두 구입할 경우 47조원 이상을 투입해야 합니다. 정부가 시장에 개입하면서 소비자들이 구매하지 않은 악의적 재고를 납세자의 돈으로 간주한다는 비판이 나오고 있습니다.

7일 국토교통부에 따르면 주택도시보증공사의 주택도시기금 잔액은 2021년 말 기준 47조3770억원입니다.

반면 새 아파트 시가를 고려하면 전국 미분양 주택의 가치는 27조312억원입니다. 정부가 결심하면 미분양 주택을 모두 소화하기 위해 공적자금을 투입하는 것도 불가능하지 않다는 것입니다. 주택도시기금은 국토교통부가 건설임대주택 구입에 쓰는 자금으로 미분양 주택 구입이 현실화되면 자금이 쓰일 가능성이 높다는 게 업계 시각입니다.

윤 대통령은 지난 3일 국토교통부 2023년 연두 업무보고에서 공공기관이 미분양 주택을 구입 또는 임대해 취약계층에 재임대하는 방안을 심도 있게 검토하라고 지시했습니다.

정부는 월 미분양 위험도를 6만2000채로 보고 있으며 지난해 11월 기준 전국에서 5만8027채가 미분양 된 것으로 보고 있습니다. 부동산 업계에서는 미분양 매물 규모가 6만여 가구로 급증할 것으로 예상하고 있습니다.

정부가 주택과 도시 기금으로 주택을 구입하는 경우 두 가지 선택지가 있습니다. 하나는 미분양 주택을 구입해 중소 건설사에 자금을 공급할 기회를 주고 시장이 안정된 후 매각해 자금을 회수하는 것입니다.

이 경우 대규모 주택 구입 과정에서 분양가보다 낮은 가격에 구입할 수 있고 나중에 재분양할 경우 분양차익을 얻을 수 있어 가장 안정적인 방식으로 지적되고 있습니다.

하지만 윤 대통령 지시에 따라 주택을 구입해 공공임대주택으로 활용하면 기금 회수 가능성이 높습니다. 전국 미분양 주택 공급을 소화하려면 기금 잔액 47조원 중 27조원 이상(57%)을 써야 하고, 이는 정부 재정에 상당한 부담이 될 것이라는 분석입니다.

부동산 시장에서 팔리지 못한 ‘악성 재고’도 국민 세금으로 구입할 가능성이 높습니다. 정부가 미분양 공급을 인위적으로 소화하면 아파트 가격 하락을 지원하는 효과가 있기 때문입니다. 

그러나 조 단위의 자금이 필요한 사업이기 때문에 이 정책의 시행에는 상당한 시간이 걸립니다.