“4억에 풀옵션” 서울 신축인데 매물 쌓여간다는 심각한 이 지역

1. “서울 신축 맞아?” 전세 매물이 쌓이는 동네가 있다?

서울에서 신축 아파트에 4억 원대 전세 매물이 나온다면 믿어지시나요?

그것도 풀옵션까지 갖춘 상태라면 더더욱 관심이 갈 수밖에 없겠죠.

최근 서울 동대문구 이문동·휘경동, 성북구 장위동 일대에서 전세 매물이 대거 쌓이고 있다고 합니다.

이 지역들은 서울 동북권으로 불리며, 최근 몇 년 사이 신축 아파트 공급이 많아진 곳들인데요.

보통 서울에서 신축 아파트 전세는 경쟁이 치열한데, 왜 이곳만 전세 매물이 쌓이고 있는 걸까요?

가격도 매력적인데도 불구하고 세입자들이 쉽게 들어가지 않는 이유는 무엇일까요?

2. 서울 동북권, 신축 아파트가 몰리는 이유

서울에서 신축 아파트가 많이 들어서는 곳들은 대체로 재개발·재건축이 활발한 지역이 많습니다.

특히 동대문구 이문동·휘경동, 성북구 장위동 일대는 기존에 오래된 주택들이 많았고,

최근 몇 년 사이 대규모 재개발이 진행되면서 새 아파트가 대거 들어서고 있는 곳입니다.

✔ 이문·휘경뉴타운 개발 – 동대문구 이문·휘경동 일대는 뉴타운 개발이 활발하게 진행되면서

신축 아파트 단지가 늘어나고 있습니다.
✔ 장위뉴타운 활성화 – 성북구 장위동 역시 재개발을 통해 새로운 아파트들이 속속 들어서고 있습니다.
✔ 교통 호재 – GTX-C 노선과 동북선 경전철 등이 계획돼 있어, 교통 접근성이 좋아질 가능성이 큽니다.

이처럼 신축 아파트가 한꺼번에 많이 공급되다 보니

전세 물량도 자연스럽게 늘어나면서, 매물이 많이 쌓이게 된 것이죠.

3. 매력적인 가격, 하지만 전세가 쌓이는 이유는?

동북권 신축 아파트 전세 매물들은 보통 4억~5억 원대로 서울 다른 지역에 비해 저렴한 편입니다.

서울에서 신축 아파트 전세를 4억 원대에 구할 수 있다는 것은 상당히 매력적인 조건인데요.

하지만 의외로 세입자들이 쉽게 들어가지 않고 있습니다.

그 이유는 크게 세 가지로 볼 수 있습니다.

① 공급 과잉으로 인한 전세 경쟁 심화

한 지역에 신축 아파트가 한꺼번에 많이 공급되면, 자연스럽게 전세 물량이 많아질 수밖에 없습니다.

특히, 이문·휘경뉴타운과 장위뉴타운에서만 수천 세대가 한꺼번에 입주하다 보니,

기존 세입자들이 모두 같은 시기에 움직이면서 전세 시장이 한동안 포화 상태가 된 것이죠.

② 교통 인프라 부족 문제

이 지역들은 아직 지하철·버스 노선 등 교통 인프라가 충분히 갖춰지지 않은 상태입니다.

GTX-C 노선이나 동북선 경전철 같은 교통 호재가 있긴 하지만,

아직 개통이 되지 않았기 때문에 당장은 교통이 불편할 수밖에 없습니다.

특히, 강남이나 주요 업무지구까지 이동 시간이 오래 걸리는 점도 세입자들이 고민하는 요소입니다.

③ 기존 구축 아파트와의 가격 차이가 크지 않음

보통 신축 아파트는 전세 가격이 기존 구축 아파트보다 훨씬 비싸지만,

현재 동북권에서는 신축과 구축 아파트 전세 가격 차이가 크지 않은 상황입니다.

예를 들어, 이문동 신축 아파트 전세가 4억 5천만 원인데, 같은 지역의 10년 된 아파트 전세가 4억 원이라면?
굳이 신축을 선택하지 않고, 조금 저렴한 가격에 구축 아파트를 선택하는 세입자들도 많아질 수밖에 없습니다.

4. 전세 매물 쌓이면 집값도 떨어질까?

전세 물량이 많아지면 자연스럽게 전세 가격이 하락하는 현상이 나타납니다.

전세 가격이 떨어지면 매매 시장에도 영향을 미칠 가능성이 있는데요.

✔ 전세가 하락하면 갭투자가 어려워진다.
✔ 전세가 낮아지면 집값 상승이 둔화될 가능성이 크다.
✔ 일부 단지는 매매가보다 전세가가 지나치게 낮아지면, 매매 가격 하락 압박이 생길 수 있다.

특히, 동북권 신축 아파트들은 입주 초기라 아직 실거주자보다는 투자자 비중이 높은 편입니다.
따라서, 전세가 하락하면서 매매가까지 영향을 받을 가능성이 있는 것이죠.

5. 지금 전세로 들어가면 괜찮을까?

그렇다면 지금 동북권 신축 아파트 전세로 들어가는 건 괜찮은 선택일까요?

✔ 장점

• 신축 아파트를 4억~5억 원대 전세로 계약할 수 있는 기회
• 풀옵션이 갖춰져 있어 입주 후 추가 비용이 적음
• 향후 교통 인프라가 좋아질 가능성이 있음

✔ 단점

• 현재 전세 물량이 많아 입주 후 가격 하락 가능성
• 대중교통이 아직 불편할 수 있음
• 매매가 대비 전세가 비율이 낮아, 향후 투자 가치 변동 가능

결국, 본인의 거주 목적과 자금 상황에 따라 선택이 달라질 수밖에 없습니다.

6. 결론: 지금은 ‘세입자 시장’, 신중한 선택이 필요

지금 동북권 신축 아파트 전세 시장은 공급 과잉으로 인해 세입자들에게 유리한 시장입니다.

✔ 전세 매물이 많아 선택지가 넓음
✔ 집주인들이 조건을 조정할 가능성이 높음
✔ 향후 교통 호재가 실현되면 거주 만족도가 높아질 수 있음

하지만, 전세 시장이 아직 안정되지 않은 만큼 신중한 접근이 필요합니다.
특히, 전세가 하락세가 언제까지 지속될지 예측하기 어렵기 때문에,

계약 전 반드시 시세를 꼼꼼히 비교하고 입지 조건을 고려하는 것이 중요합니다.