시사위크=이강우 기자 한국의 건설 및 주택시장의 방향성과 회복 시점을 예측하긴 어렵지만 △수도권 집중 △1인가구 증가 △시니어주택 수요 증가 등 트렌드는 비교적 뚜렷해 이같은 변화에 따른 전략이 필요하다는 업계 평가가 나왔다.
21일 한화투자증권은 ‘일본을 통해 본 불변의 트렌드’를 발표하고 이같이 전했다. 특히 한국의 주택 트렌드가 옆 나라 일본을 따라가고 있는 만큼 한화투자증권은 일본의 사례와 시사점을 예로 들어 설명했다.
◇ 한·일 부동산 시장 비교… ‘잃어버린 20년’과는 다르다
한국의 부동산 시장은 2022년 금리 인상 이후 조정 국면에 접어들었다. 매매시장은 위축되고, 주택사업 수익성이 악화되면서 미분양 리스크가 커졌고, 이에 따라 분양 공급도 감소했다. 2023년 이후에도 주택가격은 등락을 반복하며 뚜렷한 방향성을 찾지 못하고 있다. 특히 기준금리 인하에도 불구하고 주택담보대출 가산금리와 가계대출 총량 규제 등의 영향으로 시중 유동성이 축소되면서, 지난해 나타났던 주택가격 회복세도 둔화됐다. 한화투자증권은 올해 입주 물량이 전년 대비 약 26% 감소한 27만 세대로 전망되며, 2026년에는 더욱 줄어들 가능성이 크다고 분석했다.
반면 일본은 1991년 부동산 버블 붕괴 이후 20년간 장기 침체를 겪었다. 1980년대 금리 인하와 유동성 증가로 부동산과 주식시장에 과잉 자금이 몰리면서 극심한 버블이 형성됐고, 1989년 기준금리를 2.5%에서 6.0%로 인상하고 부동산 대출 총량 규제를 도입하면서 버블이 꺼졌다. 하지만 일본 정부의 미흡한 대응으로 인해 부동산 가격이 급락하고 부실채권이 쌓이며 금융위기가 확산됐다. 정부는 1992년부터 126조엔(약 1,201조원)에 달하는 재정지출을 단행했지만, 민간 소비와 투자 확대로 이어지지 못하며 장기적인 경기 침체로 이어졌다.
여기서 일본과 한국이 다른 점은, 일본은 부동산 시장이 침체기에 접어들었음에도 불구하고 경기 부양을 위해 주택 공급을 지속했다는 점이다. 버블 붕괴 이후에도 월평균 12만 가구의 신규 주택이 공급됐으며, 이는 버블기였던 1980년대(월 11만3,000가구)와 큰 차이가 없었다. 반면 미국은 금융위기 이후 주택 공급을 대폭 줄이며 시장을 조정한 바 있다.
그리고 한국은 일본과 달리 대출 규제를 강하게 유지하고 있다. 일본은 과거 담보인정비율(LTV)이 최대 120%까지 적용되며 과도한 대출이 이뤄졌으나, 한국은 현재 최소 40%, 최대 70%(생애최초 80%) 수준으로 규제하고 있다. 또한 최근 7년간 한국의 가계 주택담보대출 증가율은 연평균 6% 수준으로, 일본의 1983년부터 1990년 평균 18%보다 훨씬 낮다.
한국은 또한 상대적으로 탄력적인 주택 공급 정책을 펼치고 있다. 2008년 글로벌 금융위기와 2022년 금리 인상기에도 아파트 분양 물량을 줄이며 시장에 대응했다. 주택보급률도 2019년 정점을 찍은 이후 3년 연속 하락 중이다.
◇ ‘트렌드’는 같은 한국과 일본… 앞으로의 전략은?
그럼에도 일본의 사례에서 얻을 수 있는 교훈이 있다. 일본에서는 부동산 시장이 침체되는 동안 △지역 간 격차 심화 △개인화(소형화·임대주택 확대) △노령화(시니어주택 증가)라는 세 가지 주요 주거 트렌드가 최근 10년에서 15년 사이에 나타났다. 한국에서도 유사한 흐름이 감지되고 있으며, 향후 부동산 시장의 핵심 키워드가 될 것으로 한화투자증권 측은 설명했다.
그리고 현재 국내 부동산 시장에서도 일본과 비슷한 흐름이 나타나고 있다.
한국 사회는 서울과 수도권을 중심으로 인구와 경제력이 집중되면서 주택 가격 상승이 두드러지고 있다. 특히 강남·서초 지역에서는 초고가 아파트가 연일 신고가를 경신하고 있으며, 지방과의 가격 격차가 더욱 확대되는 등 지역 간 격차가 심회되고 있다. 일본의 경우도 도교를 중심으로 한 도쿄권이 강화되고 있다. 도쿄는 일본 총인구가 감소하기 시작한 2009년 이후에도 인구가 190만명 증가했으며, 도쿄내 한국의 아파트와 유사한 ‘맨션’의 가격 상승이 두드러진다고 한화투자증권 측은 밝혔다.
개인화(소형화·임대 증가) 또한 전개되고 있다. 통계청에 따르면 한국의 1인가구는 2023년을 기준으로 782만9,000가구로 집계돼 가장 많은 비중을 차지했다. 이처럼 늘어나는 1인가구의 증가는 소형평수의 수요로 직결됐다. 실제로 한화투자증권과 부동산114에 따르면 소형평수인 60㎡(제곱미터) 이하의 아파트가 청약경쟁률이 가장 높았다. 월세 비중도 늘어났다. 국토교통부에 따르면, 전체 전월세 거래 중 월세 비중이 2019년 40.1%에서 2024년 57.6%로 급등했다.
노령화에 따른 시니어주택 수요도 증가하고 있다. 한국은 2025년 ‘초고령사회’(65세 이상 인구 20% 이상)에 진입할 예정이다. 이에 따라 실버타운, 시니어 레지던스 등에 대한 관심이 커지고 있으며, 정부도 지난해 7월 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’ 등 관련 정책을 발표하고 추진 중에 있다.
◇ 건설업계, 확실한 트렌드를 따라야
부동산 시장의 방향성을 예측하기 어려운 상황에서 건설사들은 확실한 트렌드에 집중할 필요가 있다는 게 한화투자증권 측의 설명이다. 특히 도시정비 사업, 개발 및 임대사업 확대, 시니어 주택 시장 진출 등을 핵심 전략으로 꼽는다.
도시정비 사업은 특히 서울을 중심으로 빠르게 확대되고 있다. 신규 택지 공급이 제한적인 상황에서, 재개발·재건축이 주요 주택 공급원으로 자리 잡을 전망이다. 실제로 2024년 서울 아파트 분양 중 도시정비 사업이 차지하는 비중은 32.5%로 역대 최고치를 기록했으며, 2025년에는 40%에 이를 것으로 예상된다.
또한, 1인가구 증가와 높은 주택가격 등에 따른 신규택지 개발과 국내 임대주택 시장도 빠르게 성장할 것으로 평가된다. 한화투자증권에 따르면 미국 하인즈, JLL등 글로벌 부동산 디벨로퍼 및 투자사들도 한국 임대시장 진출을 추진 중에 있다. 특히 미국이나 일본 등 해외의 경우에도 디벨로퍼 전문화와 임대시장을 통해 성공한 사례가 있다. 미국 D.R. Horton은 인수합병을 통해 새로운 주와 지역에 진출해 성장했고, 일본 미쓰이 부동산은 임대매출 비중이 2023년 기준 34.2%로 가장 높다.
마지막으로 한화투자증권 측은 시니어 주택 시장도 새로운 기회로 떠오르고 있다고 전했다. 실제로 한국 기업들은 이에 노력하고 있다. 한국토지주택공사(LH)는 최근 국내 최초의 시니어 주택 리츠 사업을 추진 중이며, 민간 건설사들도 실버타운, 시니어 레지던스 사업을 확대하고 있다.
한 업계관계자는 시사위크와의 통화에서 “주거트렌드에 맞는 상품을 지속적으로 개발해 나가고 있다”며 “시대의 흐름에 맞는 주거 상품들이 나와야 하기에 이 요소들을 고려해 개발하는 등 시장을 선도해 나가겠다”고 밝혔다.
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