상가 경매로 인생 역전 꿈꿨지만
예상치 못한 관리비 폭탄에 결국
“감정가 2억7800만 원짜리 상가를 1602만 원에 낙찰받았습니다. 그런데 관리비가 1억7500만 원이라네요. 이게 말이 됩니까?”
최근 부동산 경기가 침체되면서 상가 경매 시장에서도 예상치 못한 문제가 속출하고 있다.
싸게 낙찰받은 줄 알았던 상가가 숨겨진 체납 관리비 때문에 재매각되는 사례가 잇따르고 있다.
경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 1월, 경기도 광명시 광명동에서 전용면적 65㎡ 규모의 상가가 감정가의 5.8%인 1602만 원에 낙찰됐다.
감정가는 2억7800만 원이었지만, 연이은 유찰 끝에 낙찰가가 크게 낮아졌다.
그러나 문제는 따로 있었다. 바로 연체된 관리비였다. 지난해 3월 기준 해당 상가의 연체 관리비는 무려 1억7500만 원.
특히 공용부분 체납액은 대법원 판례에 따라 낙찰자가 승계해야 하는 금액이라 낙찰자에게 큰 부담이 됐다.
결국 이전 낙찰자도 이 같은 문제를 해결하지 못하고 대금 미납으로 재경매에 넘긴 것으로 보인다.
전문가는 “공실 기간이 길었던 상가는 연체된 관리비 대부분이 공용부분일 가능성이 크다”며 “경매 전에 반드시 관리사무소 등을 방문해 체납 관리비 규모를 확인해야 한다”고 조언했다.
상가 경매, 낙찰률·낙찰가율 모두 하락세
상가 경매 시장의 분위기는 날이 갈수록 싸늘해지고 있다. 경기 침체가 장기화하면서 상가의 매력이 크게 떨어졌기 때문이다.
지지옥션에 따르면 지난 1월 서울에서 진행된 상가 경매는 총 258건이었으며, 이 중 40건(낙찰률 15.5%)만 새 주인을 찾았다.
20건 중 3건만 낙찰된 셈이다. 지난해 9월 이후 서울 상가 낙찰률은 10%대에 머물고 있다.
낙찰가율도 하락세다. 1월 서울 상가 낙찰가율은 68.1%로 전월 대비 3.0%포인트 떨어졌다.
수도권 상황도 비슷하다. 같은 기간 경기도의 상가 낙찰률은 14.8%, 낙찰가율은 48.1%로 40%대로 하락했다. 낙찰가가 감정가의 절반에도 미치지 못하는 수준이다.
평균 응찰자 수도 감소하고 있다. 서울의 경우 평균 응찰자 수는 1.38명에 불과했다. 이는 지난해 8월(1.68명) 이후 줄곧 1명대에 머물러 있는 상태다.
싸다고 무조건 낙찰받으면 안 된다고?
낙찰가가 감정가보다 현저히 낮다고 해서 무조건 좋은 기회라고 생각하는 것은 위험하다. 관리비 체납 문제를 간과했다가 큰 손해를 볼 수 있기 때문이다.
특히 상가는 다른 수익형 부동산보다 관리비가 비싼 편이다.
이 때문에 장기간 공실이 지속되면 체납 관리비가 쌓이면서 낙찰자에게 예상치 못한 부담이 전가될 수 있다.
전문가는 “대법원 판례에 따르면 상가처럼 집합건물의 체납 관리비 중 공용부분에 해당하는 3년 치 금액은 낙찰자가 승계해야 한다”고 설명했다.
이어 “관리단과 협의해 일부 조정할 수도 있겠지만, 상권이 좋지 않거나 활용도가 낮은 경우 결국 유찰되는 사례가 많다”고 덧붙였다.
경매를 통해 저렴한 가격에 상가를 사려는 투자자들이라면 단순히 감정가 대비 낙찰가만 볼 것이 아니라, 체납 관리비 여부와 규모를 반드시 확인해야 한다.
그렇지 않으면 소중한 돈을 투자하고도 오히려 추가 비용 부담에 시달릴 수 있다.
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