시사위크=이강우 기자 국민의 주거복지 증진을 위해 ‘주택도시기금’을 운영하는 주택보증 전문기관인 주택도시보증공사(HUG)가 오히려 부동산 시장을 왜곡하고 있다는 시민단체의 주장이 나왔다. 반환보증을 남발해 전세시장이 교란되고 있고, 대위변제 과정에서 HUG가 직접 경매에 참여, 주택을 낙찰받으면서 경매시장에도 혼란이 오고 있다는 지적이다.
20일 경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 기자회견을 열고 이같이 밝혔다. 경실련은 현 주택시장은 집값과 임대료가 부풀려져 있고, 정부의 개입을 통해 집값을 떠받치고 있어 이를 즉각 중지하고 제도개선에 나서야 한다고 주장했다.
◇ 치솟는 보증보험 가입실적, HUG의 대위변제 손실액 ↑
경실련이 매각일 기준 2022년 1월부터 2024년 9월까지 발생한 총낙찰 건수 중 경매사이트에서 검색된 4,555건을 분석한 결과, 해당 기간 3년간 HUG가 대위변제(임대인 대신 임차인에게 보증금을 내준 것)를 통해 지급한 전세보증금은 9,452억원이다. 이 중 경매를 통해 회수된 금액은 7,698억원으로 대위변제 총손실액은 누적 1,754억원으로 집계됐다. 지난 2022년 손해액은 99억원에 그쳤지만 2024년 손실액은 1,271억원으로 늘어나 2년만에 약 13배 증가한 것이다.
문제는 이 과정에서 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 급격히 상승한 점이다. HUG가 이 기간 동안 대위변제해 준 보증금이 누적 9.452억원으로 치솟는 동안 전세가율은 2022년 85%에서 2024년 92%로 상승했다.
정택수 부동산국책사업팀 부장은 “현재 집값과 보증금은 굉장히 부풀려져 있는 상황이다”며 “그럼에도 불구하고 전세가율이 90%가 나타났다는 것은 HUG의 반환보증보험이 부풀려진 집값과 전셋값을 더욱 공고하게 받쳐주고 있다”고 전했다. 집값과 전세보증급이 비슷할수록 깡통전세 위험이 커진다는 것이다.
경실련 측은 “HUG 등 공기업들이 반환보증과 전세대출을 통해 전세시장에 적극적으로 개입하기 전만 해도 정상적인 전세가율은 60%에서 70% 선에서 형성됐다”며 “전세는 보증금 채권을 담보하기 때문에 전세가격은 부동산가격 등락에 대한 위험이 내포돼 있다”고 설명했다.
전세가율이 90%를 넘긴 것을 두고 경실련 측은 HUG의 반환보증보험을 그 이유로 꼽았다. 경실련 측은 “HUG는 반환보증보험이 집값과 전세가격의 비율을 확인하지 않고 전세계약서만으로 무분별하게 보증해 줬다”며 “보증금 미반환 위험은 공공에 전가되고, 이는 높은 전세가격을 형성했으며, 이를 악용한 전세사기가 벌어져 결국 피해는 국민에게 전가되고 있다”고 설명했다.
◇ 경실련, HUG 특별매각조건 사용해 높은 낙찰가율 얻어내
이같은 와중에 주의해야 할 점은 HUG가 최근 경매절차에서 매각을 통해 보증금을 회수하는 게 아니라 자신들이 직접 높은 가격으로 낙찰받고 있다는 점이라고 경실련 측은 밝혔다.
정 부장은 “지난해 5월부터 9월까지 HUG가 주택을 직접 낙찰받은 데 사용한 금액은 2,558억원”이라며 “HUG의 낙찰가격은 보증금과 상계되지만, 경매수수료 등으로 추가 지출이 발생하다”고 밝혔다. 이어 “이렇게 높아진 가격으로 다시 사들인 주택은 취득원가가 높아져 주거복지를 위한 낮은 임대료로 공급되기 어렵다”고 전했다.
더 큰 문제를 HUG의 직접낙찰가율에 있다는 게 경실련 측의 설명이다. HUG의 직접낙찰가율은 83%로 일반낙찰가율인 73%보다 훨씬 고가 금액으로 낙찰받고 있었다. 무엇보다 HUG의 직접낙찰은 평균 입찰자수가 1.9명으로 일반낙찰의 4.7명에 비해 현저히 낮다. 이를 두고 정 부장은 “HUG가 훨씬 낮은 경쟁으로 낙찰받을 수 있는 이유는 일반인들보다 훨씬 높은 가격으로 낙찰받고 있기 떄문”이라며 “이 같은 형상이 나타나면 HUG의 손해율이 더 심하게 나타나야 함에도 불구하고 크게 손해를 보지 않는 것처럼 왜곡될 수 있다”고 말했다.
특별매각조건에 대한 언급도 나왔다. HUG가 스스로 원하는 낙찰가율 수준을 맞추지 위해 특별매각조건을 악용한 것 아니냐는 의혹이다. 특별매각조건은 보증금 채권보다 주택가격이 더 낮아졌을 때, HUG가 채권회수 기간을 단축하고, 신속하게 손해액을 확정하기 위한 제도다.
이 와중에 일반낙찰 중에서도 특별매각 조건이 적용된 경우는 1,404건(낙찰액 2,383억)이다. 경실련은 HUG가 매입한 주택이 모두 특별매각조건이 적용된 주택이라고 밝혔다.
장석호 공인중개사는 “HUG가 낙찰받는 경우는 경쟁률이 1.9명인데 일반경쟁률은 4.7명인데 이같은 상황이 나타나는 이유는 일반인들은 대략 3번에서 4번의 유찰이 이뤄지는데 HUG는 특별매각조건을 부여해 1번 유찰되면 바로 낙찰을 받는다”며 “HUG가 일반적인 상황에서 시장에 맞춰 더 합리적인 가격에 낙찰을 받을 수 있음에도 불구하고 고가의 낙찰을 받고 있다”고 말했다.
다만 HUG 측은 경실련이 HUG가 특별매각조건이 적용된 주택만을 매입한 이유에 대해 “특별매각조건이 적용되지 않은 주택을 공사가 매입할 경우, 공사가 채권자임과 동시에 채무승계자가 돼 채무가 소멸된다”며 “특별매각조건으로 낙찰받은 물건의 경우 잔여채권의 구상권 행사가 가능”하다고 답변했다.
그러나 경실련 측은 이를 두고 “의혹이 사실이 아니더라도 경매를 스스로 지연시킨 점에 대한 책임은 물어야 한다”며 “경매가 지연될수록 행정비용은 낭비될 수밖에 없다”고 밝혔다.
경실련은 마지막으로 본인들의 입장을 밝혔다.
가장 먼저 정부는 부동산 시장을 교란하는 주택매입 사업을 중단하고 영구·50년 장기전세 등 장기공공주택을 공급할 것을 촉구했다. 경실련은 “정부는 장기공공주택 재고율이 7%에서 8%에 이른다고 주장했지만, 지난 2020년 조사해본 결과 저렴한 임대료로 20년 이상 살 수 있는 장기공공주택은 4%에 불과했다”며 “이제부터 정부는 3기 신도시 부지와 강제수용으로 확보한 공공택지의 매각을 전면 중단하고 장기공공주택을 대거 확보하는 일에 주력해야 한다”고 전했다
또한, “전세사기 피해 확산을 막기 위해 임대인 반환보증가입 의무화 및 보증범위 LTV 적용 즉시 실시해 공적 관리체계를 구축하고 정부의 개입을 최소화 해야 한다”고 언급했다.
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