인천시 연수구 옥련·동춘동 송도유원지 도시개발사업 대상지는 7개 블록에 239만여㎡(아암 레이크 친수단지 13만4880㎡ 제외) 규모다.
공기업 땅(지분 포함)이 28만4360㎡(인천도시공사(iH) 17만6560㎡·한국토지공사(LH) 10만7800㎡)이다. 국공유지는 4만260㎡이다. 복합 주거로 개발되는 송도석산 주변 2블록에 포함됐다.
나머지는 193만9400㎡는 민간 소유다. OCI 유수지 1블록과 도시개발사업조합의 송도구역 3블록, 옛 송도유원지인 싸이칸홀딩스의 4블록(iH 지분 뺀 21만8622㎡), 기부채납 대상인 부영의 5블록, 부영의 도시개발사업 터 6블록, 이건산업 등의 7블록 등이다.
송도유원지 전체 도시개발 사업이 현실화할 때 최대 수혜자와 그 반대는 어디일까?
OCI 유수지 1블록(33만3643㎡)의 93%를 소유한 DCRE는 실익이 없다. 되레 민원에 시달리는 손해를 볼 수 있다. 2006년 도시계획시설(유원지) 실시계획인가가 난 상태다. 운동(3만7489㎡)과 조경·녹지(21만5137㎡), 부대시설(8만1017㎡) 등이 도입시설이다. 더군다나 땅속에 폐석회를 묻은 관리형 매립시설(용량 527만㎥)로 중복결정된 곳이다. 다른 용도와 시설로 바꿔 쓸 수 있는 형편이 아니다.
인천시는 지난해 말 ‘제2차 도시철도망 구축계획(안)(2026~2036년)을 내놨다. 가좌송도선 경전철 차량기지(1만8000㎡·사업비 307억원) 후보지를 이곳(학익동 587-34)으로 꼽았다.
용현·학익 시티오씨엘 개발분담금(220억원)이 투입되는 가좌송도선(15.03㎞)은 가좌역(인천2호)~제물포역(경인선)~인하대역(수인선)~인천대입구역(GTX-B·인천1호선)을 지난다.
차량기지는 초등학교와 공동주택 단지와 마주해 입주자 민원 발생의 불쏘시개로 작동할 수 있다. 유원지 조성의 주도권을 쥐고 있는 폐석회 적정처리방안 모색을 위한 시민위원회 입장에서도 그냥 두고만 볼일이 아니다.
송도석산 주변 2블록(30만8330㎡)은 iH 토지 9만2303㎡를 낀 13만9462㎡와 LH 땅 10만7800㎡로 나뉜다.
iH는 2008년 3월 고시된 실시계획인가를 2015년 12월에 폐지했다. 유원지에 특수시설(영상관·공연장)·녹지·광장·도로 조성계획을 없던 일로 한 것이다. 도시 계획에 이곳은 여전히 유원지와 보전용지, 자연녹지, 도로 등으로 잡혀있다.
LH 땅은 장기 미집행 도시계획시설로 유원지에서 빠졌다. 2004년 4월 LH는 개발을 위한 사업협약(이행금 20억원)을 맺고 계약금 26억원(3.3㎡ 50만원)에 부동산개발업체 A사와 토지매매계약을 맺었다.
LH는 시가화 용지로 개발여건이 나아지자 토지 잔금(238억원 3.3㎡당 100만원)과 할부이자 120억원을 독촉하며 계약파기를 A사에 요구했다. A사는 LH를 상대로 사업협약에 따른 법률관계 존속확인 청구의 소를 제기했고, 지금도 이와 관련해 소송 중이다.
iH와 LH가 지주 공동 사업으로 복합 주거단지 조성에 나설 공산이 크다. 활용도가 적은 유원지를 소유한 iH 입장에서는 LH와 손잡고 도시개발사업을 벌일 때 더 큰 이문을 얻을 수 있다.
송도구역 3블록(358만595㎡)은 토지주 50명 정도가 30~40년 동안 보유했던 땅이다. 토지주들은 유원지 조성과 관광단지 조성(853만227㎥·2016년 10월 해제) 등 미실현 계획으로 재산권 행사를 못 하자 수출 중고차 야적장으로 임대해 왔다. 2020년 7월 유원지에서 해제됐지만, 개발행위 제한으로 재산권 행사가 5년간 또 막혔다.
이곳은 2022년 2월 벤처산업과 주거 용도의 시가화 예정용지로 ‘2040인천도시기본계획’에 이미 반영됐다. 토지주는 사전협의 과정에서 연수구의 요청으로 행정복합센터 등 공공청사 터(7340㎡)를 포함해 기반시설용지로 40%를 내놓기로 했다. 3블록은 손익을 떠나 30~40년간 재산권 행사를 못 한 토지주에 대한 보상 차원의 개발일 수 있다.
옛 송도유원지인 4블록(25만4403㎡)은 싸이칸홀딩스와 그 자회사 ㈜C&K건설(인천도시관광㈜ 후신)의 소유다. iH는 C&K건설의 지분 17.7%(4만5000㎡) 갖고 있다.
전체 토지 중 7만138㎡는 주차장과 유희시설, 매표소 등으로 2002년 4월 실시계획인가까지 나갔다. 코끼리 공연장과 원숭이·조류 사육장을 짓고, 조경도 마쳤다.
옛 송도유원지는 2011년 폐장을 하고, 2013년부터 수출중고차 임대 적치장으로 쓰였다. 유원지 시설이 이미 꾸며진 곳은 다른 용도나 시설로 쓸 수 없는데도 말이다. 싸이칸홀딩스는 유원지에서 풀어 달라고 요구하며 인천시를 상대로 법적 다툼을 벌였지만 이미 시설을 갖춘 유원지는 해제할 수 없다는 재판부의 판단이 내려졌다. 2020년 7월 3블록이 유원지에서 해제될 때 4블록이 유원지에서 풀리지 않은 이유다.
시는 토지주에게 중저밀 주거단지와 호수공원으로 개발토록 할 방침이다. iH는 소유 지분율대로 개발이득을 챙길 요량이다.
옛 대우자동차판매㈜의 터였던 5블록(53만8600㎡)은 부영이 92.8%, iH가 7.2%를 갖고 있다. 2010년 2월 주거와 상업용 도시개발 사업구역으로 고시된 곳이다. iH 땅은 근린공원과 도로로 계획됐다.
시는 이 땅을 기부채납 대상으로 보고 있다. 부영한테 무상으로 소유권을 넘겨받아 글로벌복합문화 허브로 조성한다는 전략이다. 이미 도시개발 사업구역으로 지정된 만큼 부영이 기부채납을 받아들이기만 하면 속도를 낼 수 있다.
글로벌복합문화 허브는 친수공간을 포함한 투자유치 용지다. 부영한테 무상으로 땅을 넘겨받아 투자자에게 땅을 팔겠다는 의도다.
역시 부영 땅인 6블록 (49만8833㎡)은 2008년 10월 유원지 조성 실시계획인가까지 고시됐다. 테마파크 조성이었다.
시는 부영이 5블록 땅을 무상기부하면 6블록에 도시개발 사업을 허용하겠다는 방침이다. 부영이 말을 안 들으면 전체 송도유원지 개발 대상에서 5·6블록을 빼고 나머지만 개발하겠다는 게 시의 계획이다.
도시개발 사업구역인 5블록의 기반시설용지 비율은 45.8%였다. 위치 이동해 6블록이 도시개발 사업구역으로 지정될 때 이 같은 기반시설용지 비율을 적용하지 말라는 법이 없다. 기반시설용지 비율을 줄일 경우 특혜성 시비가 일 수도 있다.
부영 입장에서는 전체 땅의 절반인 5블록을 기부채납하고, 용적률 상향으로 세대수를 늘릴 수는 있겠지만 6블록 도시개발을 하면서 거의 절반가량을 녹지와 공원, 학교, 도로 등으로 땅을 또 내놓아야 할 처지다.
7블록(9만7628㎡)은 이건산업이 67%를 차지하고 있다. 소암마을 전원주택단지와 맞물려 저밀 주거단지로 개발된다. 전체 송도유원지 도시개발 사업에서 차지하는 비중이 높지 않다.
사전협상에 통해 송도유원지 도시계획을 변경하려면 먼저 흔들이지 않는 원칙과 기준이 절실하다는 목소리가 나온다.
/박정환 선임기자 hi21@incheonilbo.com
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