시사위크=이강우 기자 지난해 한국의 건설산업이 바닥을 찍은 것으로 평가받고 있는 가운데 올해부턴 본격적인 실적 개선의 기대감이 높아지고 있다는 전망이 나왔다. 이어 올해는 매출이 감소함에도 불구하고 이익률 회복으로 뚜렷한 이익 개선이 예상된다는 평가도 나왔다.
11일 iM증권과 한화투자증권 등 증권가는 리포트를 발간하고 이같이 전망했다. 이어 지난 2024년은 ‘바닥 확인’의 측면에서 의미가 있는 해이며, 지금 증익을 바라보고 선 자리라는 말도 언급됐다.
◇ 증권가, 보수적인 매출액과 공격적인 영업이익 제시
최근 △현대건설 △GS건설 △DL이앤씨 △HDC현대산업개발 △대우건설은 지난해 실적 발표와 동시에 올해 가이던스(예상 전망치)를 제시했다. iM증권은 불확실한 건설 경기와 원가율 상승의 영향이 지속된다는 점에서 올해 연간 가이던스를 모두 보수적으로 제시할 것으로 내다봤다고 밝혔다. 실제로 △매출액 △수주 △분양 물량 측면에선 보수적이었다. 매출 측면에선 HDC현대산업개발을 제외하고 4개사가 전부 전년 대비 매출액 감소를 전망했다.
지난해와 비교했을 때 올해 GS건설의 경우 약 2,638억원, DL이앤씨의 경우 약 5,184억원 감소한 매출액을 전망했다. 특히 대우건설의 경우 전년대비 2조1,036억원, 약 20%가량 감소한 매출액 가이던스를 제시한 바 있다. iM증권 측은 “건설사들 대부분은 부동산 호황기였던 2021년부터 2022년 착공했던 물량들의 매출 비중이 점차 줄어들면서 공사비 상승에도 매출액은 감소를 전망하는 가운데, 대우건설은 토목, 플랜트 부문의 매출감소도 발생하는 구간으로 접어들었다”고 설명했다.
다만 대우건설은 수주 측면에서 큰 폭의 증가를 제안했다. 올해 수주 가이던스를 14조2,000억원으로 설정하면서 지난해와 비교했을 때 약 4조가 넘어가는 증가치(약 43% 증가)를 제안했다. DL이앤씨도 약 39%가량 상승한 수주목표를 설정했다. 현대건설과 HDC현대산업개발은 전년과 유사한 수준(각각 2.7% 증가, 4.3% 감소)으로 설정했으며, GS건설의 경우 전년 대비 5조6,100억원 감소한 14조3,000억원을 제안했다. iM증권 측은 “GS건설은 지난해 거대 프로젝트인 오만 해수담수화 2조4,000억원규모, 사우디 파드힐리 1조6,000억원 규모의 수주를 따냈고, 주택 수주가 52%가량 증가한 점을 감안했을 때 보수적은 수주 가이던스를 제시했다” 평가했다.
한편 비교적 보수적인 가이던스가 제시된 매출액과 수주와는 다르게 영업이익의 경우 매우 공격적인 가이던스가 나왔다고 iM증권 측은 설명했다. 특히 현대건설의 경우 1조2,000억원을 제시했는데 지난해 영업이익이 전년 대비 1조2,209억원 감소한 점을 감안하면 매우 공격적이라고 평가했다. 추가로 만약 현대건설이 올해 가이던스대로 영업이익을 달성한다면 1947년 창사 이래 최대 실적은 기록하는 것이라고 설명했다. DL이앤씨도 5,200억원을 제시해 지난해 영업이익인 2,709억원 대비 약 2배가량 높은 가이던스를 발표했다.
◇ 최악 구간은 피한 듯… 반등 시작 시그널
이 같은 가이던스 제안들을 봤을 때 iM증권 측은 건설사들의 주택 마진은 최악의 구간은 지난 것으로 판단된다고 내다봤다.
iM증권 측은 “2025년 건설사의 주택 마진 턴어라운드의 시점과 강도에 대해선 판단하기 아직 이르다”면서도 “공사비가 급등했던 2020년부터 2021년 착공 현장들이 2024년부터 실제 준공돼 사업의 최종 손익이 회계적으로 반영된 것을 감안할 때, 이익의 저점은 2024년이었을 확률이 높다”고 전했다.
iM증권에 따르면 건설사들은 지난 2022년부터 공사비 상승에 따른 사업 마진 훼손을 손익에 반영하기 시작했고, 대부분의 주요 건설사들의 주택 손익은 2023년 중에 최근 3년 최저점을 기록했다.
건설사별로 따져보면 건축·주택의 매출총이익률(GPM·매출액-매출원가)은 △현대건설이 4.0% △GS건설이 9.3% △DL이앤씨 8.8% △HDC현대산업개발 9.7% △대우건설이 7.9%를 기록했다고 iM증권 측은 밝혔다. 직전 3년인 2019년부터 2021년 평균 마진을 감안하면 건설사별로 평균 마진 대비 6%p에서 10%p(퍼센트포인트)의 마진, 금액으로는 7,000억원에서 1조2,000억원의 이익이 훼손됐다고 밝혔다. 종합하면 주택사업 마진이 바닥을 찍은 것으로 비쳐질 수 있다.
한편 올해 추가 비용 리스크 또한 존재하며, 주택 마진의 과거 회귀는 오랜 시간이 필요할 것으로 보인다는 평가도 나왔다. 건설사들이 지난 2022년부터 주택·건축 비용을 인식하기 시작했으나 추가 비용이 현재까지의 예정원가율에 산정됐을 것으로 판단하긴 이르며, 준공 시점에 예정했던 도급 증액 실패, 돌관 공사 리스크 등이 남아있다.
iM증권 측은 “올해 중의 건설사들의 주택 마진 턴어라운드의 방향성은 유효하지만 강도와 시점에 대해선 아직 확신할 시점은 아니다”며 “지난 2021년 착공 현장들이 대다수 마무리되는 올해 2분기 건설사들의 실적에서 비로소 확인이 가능할 것으로 예상된다”고 밝혔다.
무엇보다 오는 2026년과 2027년에 과거 건설사들이 주택 부문에서 기록했던 10%에서 20% 수준의 마진 회복 가능성은 낮으며, 서울의 정비사업 역시 건설사와 조합의 공사비 협의에 많은 어려움이 있었고, 건설 주요 자재의 가격 하락을 감안해도 인건비 성격이 강한 외주비, 노무비가 전체 공가 원가의 60% 이상을 차지한다는 점도 건설사들의 마진 확보에 어려움으로 작용할 것으로 내다봤다.
다만 반등의 시작이라고 보는 평가가 지배적이다. 한화투자증권은 리포트를 통해 “2025년은 매출 감소에도 불구하고 이익률 회복으로 뚜렷한 이익 개선이 예상된다”고 밝혔다.
이어 “실적 발표 이후 조정된 시장 컨센서스를 기준으로 2025년 영업이익 증감률을 살펴보면 △현대건설 흑자전환 △HDC현대산업개발 86.1% △DL이앤씨 72.9% △GS건설 순으로 높다”며 “대부분 이익 증가폭이 하반기로 갈수록 점차 확대되는 그림이다”고 전했다.
또한, “당장 1분기만 놓고 보면 △DL이앤씨 △HDC현대산업개발 △GS건설의 베이스 부담이 낮아 보이며, 하반기엔 HDC현대산업개발, 현대건설의 이익 증가가 두드러질 전망이다”며 “긍정적인 영업이익 가이던스를 제시한 현대건설, DL이앤씨의 경우 매 분기 실적을 통해 목표 달성 가능성을 가늠해 보는 것 또한 관점 포인트가 될 수 있다”고 밝혔다.
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