지방 부동산 시장 붕괴 조짐
미분양 속출, 건설사들 초강수 돌입
정부 대책에도 시장 반응 싸늘
서울과 수도권 집값은 여전히 고공행진을 이어가고 있지만, 지방은 상황이 정반대다. 특히 대구는 미분양의 ‘무덤’이라 불릴 정도로 신규 아파트들이 팔리지 않고 있다.
일부 건설사들은 분양가에서 1억 원을 할인하고, 골드바와 현금 지급 같은 파격 조건까지 내걸었지만, 시장의 반응은 싸늘하다.
정부가 뒤늦게 미분양 해소 대책을 내놓고 있지만, 전문가들은 공급 과잉과 지역 경기 침체가 겹친 탓에 단순한 금융 규제 완화만으로는 해결이 어렵다고 지적한다.
미분양의 무덤이 된 대구
대구 남구 대명동 ‘힐스테이트 대명 센트럴 2차’는 최근 계약자에게 골드바 10돈(약 600만 원 상당)과 현금 혜택을 제공하는 이벤트를 진행 중이다. 계약금도 기존의 절반 수준으로 낮추고 중도금 무이자 대출까지 내걸었다.
이 단지는 2022년 7월 청약을 받았지만 967가구 중 244가구만 계약되며 대규모 미분양 사태를 겪었다.
이후 2년 반이 지나도록 상당수가 팔리지 않자 건설사가 극약처방을 내렸지만, 그러나 시장 반응은 여전히 냉담하다.
국토교통부에 따르면 2023년 12월 기준 전국 미분양 아파트는 7만 173가구로, 정부가 위험 수위로 판단하는 6만 2000가구를 훌쩍 넘어섰다.
특히 준공 후에도 팔리지 않는 ‘악성 미분양’은 2만 1480가구로, 한 달 전보다 15.2% 증가하며 2013년 이후 최대치를 기록했다.
대구뿐만 아니라 전남(2450가구), 경북(2237가구), 제주(1746가구) 등 지방 곳곳에서 미분양 물량이 쌓이고 있다. 수도권도 예외는 아니다. 경기 지역의 준공 후 미분양은 2072가구로 전월 대비 22.2% 급증했다.
미분양 사태가 심각해지자 건설사들은 물량 소진을 위해 초강수를 두고 있다.
지난해, 대구 서구 내당동 ‘반고개역푸르지오’는 분양가에서 1억 원을 할인하는 파격적인 조건을 내걸었다.
84㎡ 기준으로 2월 분양 당시 가격은 7억3900만 원이었지만, 이후 1억 원을 낮춘 가격으로 다시 시장에 나왔다.
시행사는 중도금 없이 계약금 5%만 내면 되고, 발코니 확장과 에어컨, 드레스룸 등 12가지 옵션을 무상 제공하는 혜택까지 추가했지만, 큰 효과를 보지 못했다.
한 부동산 관계자는 “할인폭이 크다고 해도 대출 금리가 높은 상황에서 매수 심리가 회복되기 어렵다”며 “대구 부동산 시장 자체가 얼어붙어 있는 것이 더 큰 문제”라고 지적했다.
정부 대책, 효과 있을까
정부는 지난 1월부터 지방 준공 후 미분양 주택에 대한 세제 혜택을 강화하는 등의 대책을 내놓았다. 일정 조건을 충족하면 1가구 1주택 특례를 적용받아 양도소득세와 종합부동산세 부담을 줄여주는 방식이다.
이와 함께 정부·여당은 지방 미분양 해소를 위해 대출 규제 완화를 검토하고 있다. 특히 총부채원리금상환비율(DSR)을 한시적으로 완화해 대출 문턱을 낮추는 방안을 추진 중이다.
하지만 전문가들은 단순한 금융 규제 완화로는 해결이 어렵다고 입을 모은다.
이들은 “지방 미분양 문제는 대출 규제보다는 공급 과잉과 인구 감소 같은 구조적 요인에서 비롯됐다”며 “보다 근본적인 대책이 필요하다”고 지적했다.
결국 지방 부동산 시장이 살아나기 위해서는 단순한 규제 완화가 아니라 공급과 수요를 동시에 고려한 종합적인 대책이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다.
시장의 신뢰를 회복할 수 있는 근본적인 해법이 나오지 않는 한, 미분양 아파트는 앞으로도 쌓여갈 가능성이 크다.
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