‘황금 상권’의 몰락…
더 이상 ‘건물주’가 답이 아니다
최근 경매 시장에서 상가 건물의 가치가 급락하며, 은퇴 후 임대 수익을 기대했던 건물주들의 한숨이 깊어지고 있다.
지지옥션이 2일 발표한 자료에 따르면, 1월 서울에서 경매에 나온 상가 건물 258건 중 단 40건만이 낙찰됐다. 낙찰률은 15.5%, 즉 20건 중 3건만이 주인을 찾은 셈이다.
더 큰 문제는 낙찰가다. 경기도의 경우 낙찰가율이 48.1%까지 떨어져 감정가의 절반에도 팔리지 않고 있다. 서울 역시 낙찰가율이 68.1%에 그쳤으며, 평균 응찰자 수도 1.38명에 불과했다. 상가 시장의 침체가 점점 심화되고 있는 것이다.
상가 시장이 무너지고 있는 가장 큰 이유는 소비 패턴의 변화다. 한국부동산원에 따르면, 2023년 온라인 쇼핑 비중이 전체 소매 판매의 50.5%를 차지했다. 오프라인 매장의 존재 이유가 점점 희미해지고 있다.
이러한 변화는 전통적인 상권에도 직격탄이 됐다. 과거 ‘황금 상권’으로 불리던 대학가마저 무너지고 있다. 신촌·이대 지역의 소규모 상가 공실률은 지난해 2분기 18%까지 치솟았다. 이는 전년 동기 대비 두 배 가까이 증가한 수치다.
90년대에는 명동에 버금가는 번화가였던 대학가는 더 이상 안정적인 상권이 아니다. 전문가들은 “건물 유지·보수와 임대료 조정 여부가 상권의 부활을 결정할 것”이라고 분석했다.
벼랑 끝에 내몰린 5060
상가 시장의 침체는 곧바로 건물주들의 경제적 위기로 이어지고 있다. 특히 은퇴 후 임대 수익을 기대했던 50~60대 건물주들에게 타격이 크다.
서울회생법원이 지난해 11월 발표한 ‘2024년 개인회생·파산사건 통계조사 결과보고서’에 따르면, 지난해 상반기 10억 원 이상 채무자의 파산 신청 비율이 10.68%로 급증했다. 이는 2021년 6.08%에서 매년 증가해 처음으로 두 자릿수를 기록한 수치다.
특히 개인파산 신청자의 77.19%가 50대 이상이었다. 60대 이상이 49.64%로 가장 많았고, 50대가 27.55%로 뒤를 이었다. 반면 20대는 2.09%, 30대는 5.21%, 40대는 15.51%에 그쳤다.
전문가들은 “과거에는 재산이 적은 취약 계층이 주로 파산을 신청했지만, 최근에는 경제활동을 하다가 빚을 감당하지 못한 중산층의 파산 사례가 늘고 있다”고 분석했다.
과거에는 부동산이 노후 대비의 가장 안정적인 투자처로 여겨졌지만, 이제는 리스크가 커지고 있다. 저성장, 중금리, 저출생·고령화 시대에 접어들면서 부동산 거래가 줄고 과거만큼의 수익을 기대하기 어려운 시대가 됐다.
노후 대비, 새로운 전력이 필요하다
이에 전문가들은 “5060세대는 부동산 가격 상승보다는 현금 창출 관점에서 접근해야 한다. 부동산보다 환금성이 높은 배당 ETF 같은 금융자산에 관심을 두는 것이 좋다”고 조언했다.
또한 이들은 “최근 은퇴한 세대는 10년 전처럼 원룸 주택을 구입해 월세를 받겠다는 사람이 줄었다”며, “대신 퇴직금을 금융자산에 투자하려는 움직임이 늘고 있다”고 덧붙였다.
전문가들은 특히 상가 투자의 위험성을 강조하며, “상가는 인구 감소의 영향을 가장 먼저 받는다. 요즘 신도시를 가보면 공실이 넘쳐난다. 소유권이 여러 명에게 나뉜 집합상가는 되팔기도 어렵다”고 강조했다.
또한 “주거 다운사이징(규모 축소)을 통해 여유자금을 확보하고, 배당 ETF 같은 금융상품에 투자하는 것이 현명한 선택이 될 수 있다”고 말했다.
부동산 시장이 급변하면서, 은퇴 후의 삶도 새로운 패러다임을 요구하고 있다. 과거의 방식이 더 이상 통하지 않는 지금, 노후 대비 전략도 다시 짜야 할 때다.
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