시사위크=이강우 기자 향후 수도권 일부 지역 및 비수도권 상당 지역은 노후 아파트단지의 재개발·재건축 진행에 난항을 겪을 것으로 예상돼 정주여건의 지속적인 악화를 완화하기 위한 다양한 정책시도가 필요하다는 연구기관의 발표가 나왔다.
주택금융연구원(이하 주금연)은 ‘인구-주택-도시 변화를 고려한 주택시장 구조변화 장기 전망 연구’를 발간하고 이같이 주장했다. 이어 한국의 아파트 비중의 증가, 노후아파트 누증은 노후 아파트 단지의 확산으로 이어지고, 이는 인구감소로 인한 주택수요 감소와 맞물려 과거와는 다른 아파트 재건축 문제의 대두로 연결된다고 언급했다.
◇ 인구-주택-도시, 주택 시장 변화의 ‘핵심요소’
먼저 주금연은 주택시장은 다양하고 중대한 변화들이 진행 중이며, 구조적 변화엔 주택시장 자체적 요인뿐 아니라 주택시장의 환경적 요인인 △인구 △도시 △사회 등 다양한 측면의 변화들이 영향을 미친다고 밝혔다. 이에 구조적 변화에 영향을 미칠 것으로 예상되는 인구-주택-도시 부문으로 구분해 주요 변화를 추출하고 정리했다고 설명했다.
먼저 주금연의 분석에 따르면 인구가구 부문에선 장기적으로 인구와 가구 감소가 전망되고, 주택부문에선 주택 및 아파트의 노후화가 권역별로 차별적이지만 빠르게 진행될 것으로 예상됐다. 도시부문에선 아파트의 지속적 비중 증가추세 및 대단지 아파트의 광범위한 확산이 도시단위로 진행 중에 있다. 특히, 비수도권 인구감소 경향은 순환적으로 감소 폭이 확대되는 특성이 있어 향후 주택시장에 강력한 영향력을 장기간 미칠 것으로 예상된다는 게 주금연 측의 설명이다.
이에 주금연 측은 인구-주택-도시부문의 환경변화를 기반으로 분석한 주택시장 구조변화와 관련된 주요 전망을 다음과 같이 정리했다.
먼저 인구, 가구 감소로 주택수요가 전반적으로 위축된다는 입장이다. 주금연 측에 따르면 2020년에서 2030년 기간동안 약 10만명에서 20만명 내외의 인구감소가 지속될 것으로 추정된다. 약 20만 내외의 인구감소는 지방 중소도시 1개가 사라지는 것과 같다. 이는 전국단위 주택잠재수요가 전반적으로 위축될 것으로 보인다는 게 주금연 측의 설명이다.
가구의 경우 2040년대부터 감소세로 전환될 예정이다. 인구가 당장 감소하고 있는 가운데 가구의 감소가 늦춰지는 이유는 1인가구의 증가세 때문이다. 다만 이는 그다지 긍정적이지 않다. 주금연의 분석에 따르면 앞으로 늘어날 1인가구의 대부분은 60대 이상일 것으로 예상되며, 현재 1인가구 중 30대 이하의 비중이 36.6%지만 오는 2052년엔 70대 이상이 42.2%를 차지해 가장 많은 비중을 차지할 전망이다.
주금연은 1인가구의 주택구입 의향은 기본적으로 낮고, 실제로 2021년 기준 주택구입의향이 47%로 나타나 지난 2019년 49.1%로 낮아진 것이 확인됐다. 그리고 고령 1인가구가 늘어날수록 주택구매율과 의향은 점점 낮아질 것이며, 이는 전국단위에서 주택수요를 감소시키고 위축 가속화로 연결될 것으로 보인다고 설명했다.
아파트 비중 증가 추세는 지속된다는 입장이다. 주금연에 따르면 현재 아파트 비중은 64.6%지만 최근 입주 및 착공 지표를 고려하면 향후 4년에서 5년간 100만가구에서 130만가구의 물량이 공급될 것으로 예상돼 장기적으로 70% 내외에 이를 것으로 추정했다.
이어 한국 8도 권역 중 군 단위 지역 및 중소도시 지역, 5대 광역시 일부 침체 지역의 경우 인구감소로 주택 철거물량이 증가할 것으로 예상되고, 철거는 협의가 용이한 단독주택을 중심으로 진행될 것으로 보여 해당 지역의 주택총량이 감소함과 동시에 아파트 비중은 오히려 증가할 것으로 예상된다.
이 같은 결과는 결국 노후아파트 누증으로 인한 단지형 아파트 재건축 문제를 상기시킨다고 주금연 측은 전했다. 단지형 아파트는 주택 노후로 인한 재건축 관련 문제가 주요 단점으로 내재해 있다. 특히 대단지는 중소형 단지보다 더 많은 이해관계자가 많아 사업진행 협의가 어렵고, 도시기반 시설과도 밀접한 연관성이 있어 더 큰 문제가 많다.
특히 과거 1980년대에서 1990년대 공급된 대규모 주공 아파트 및 민간 아파트의 상당수는 10층 이하의 저층 아파트로 용적률이 상향될 경우 충분한 사업성이 확보될 수 있지만, 최근 들어 용적률이 낮은 저층, 구축 아파트단지 중 사업성 있는 단지들의 재건축 사업이 대부분 완료돼 향후에는 과거와 같은 사업방식을 기대하기 어려워진 점 등도 문제점으로 꼽힌다.
마지막으로 권역별 재건축 사업의 차별화 문제도 언급됐다. 주금연에 따르면 주택, 아파트 노후 가속, 그리고 아파트 비중 증가는 필연적으로 정비사업 문제의 확대로 연결된다. 게다가 인구, 가구 감소 가속화의 차별적 진행으로 인한 권역별 주택수요 위축은 세부지역에 따라 격차가 매우 클 것으로 예상되고, 이로인해 비수도권 상당수 지역에서 과거와 같은 아파트 재건축 진행은 어려울 것으로 보인다는 게 주금연 측의 설명이다.
결과적으로 아파트 비중이 증가하고, 노후아파트 누증은 확정적으로 노후 아파트 단지의 확산으로 이어지며, 이는 인구감소와 맞물려 과거와는 다른 아파트 재건축 문제의 대두로 연결된다고 주금연 측은 밝혔다.
◇ 수도권 일부와 비수도권, 재건축 재개발 난항 겪을 듯… 다양한 정책시도 필요
주금연 측은 이 같은 현 분석을 두고 앞으로 일부 수도권과 비수도권 상당지역은 노후 아파트단지의 재개발·재건축 진행에 난항을 겪을 것으로 예상된다고 전했다. 이어 정주여건의 지속적인 악화를 완화하기 위한 다양한 정책시도가 필요하다는 입장이다.
주금연은 “미래 에너지 정감 주택, 저비용 건설 주택 및 장수명 아파트의 필요성이 확대됨에 따라 토지가격이 낮은 비수도권 지역의 경우 다양한 형태의 주택 개발을 위한 실험적 정책시도가 가능할 것으로 예상된다”고 전했다. 이어 “이를 통해 정주여건을 상향시키고 일자리를 유치하려는 노력이 성공하는 지역의 경우 과도한 주택가격을 형성한 수도권에 비해 경쟁력을 회복해 인구유입을 기대할 수 있을 것으로 추정한다”고 언급했다.
다만 이는 일부 추가 정책이 병행돼야 한다는 입장이다. 주금연 측은 “일자리 정책이 병행되고 성공한다는 전제조건이 필요해 중앙정부와 지방정부 간 긴밀한 협력을 바탕으로 한 지원 및 정책대응이 중요하다”며 “장기적으로 비수도권 각 지역별로 지역의 상황을 고려한 지역맟춤형 연구들이 정부-지자체 차원에서 진행될 필요가 있다”고 전했다.
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