인천시가 공공기여와 도시기반시설용지 비율(감보율)의 잣대로 삼는 곳이 용현·학익1블록 시티오씨엘(154만6747㎡)이다.
종합발전계획이 세워진 아라뱃길 북쪽 서구·계양 등지 북부권에 18개 도시개발사업이 각각 민간 주도로 추진됐다. 이 바람에 아파트 위주의 과밀 개발이 우려됐고, 공원·녹지·도로 등 도시기반시설도 부족한 난개발이 예상됐다. 이때 시가 제시한 곳이 시티오씨엘이다.
시는 자연녹지에서 제2종 일반주거로의 용도 변경으로 북부권 도시개발구역의 평균 용적률이 80%에서 180%로 올라 토지 가치가 2배(120%) 상승했다고 2023년 9월 설명했다.
시는 1조원이 드는 북부권 기반시설 설치비를 당연히 개발사업자가 분담해야 한다는 논리를 폈다. 그러면서 북부권 민간사업자의 공공기여와 기반시설 설치비 부담은 시티오씨엘 정도는 돼야 한다고 시는 덧붙였다.
시티오씨엘 주거용지 비율은 전체 개발구역 터의 35%(54만1388㎡)이다. 1만3149세대에 3만3000여명이 살 예정이다. 전체 사업구역으로 볼 때 1인당 46.8㎡를 차지한다.
송도유원지 첫 도시개발 사업구역인 송도구역(29만9284㎡)은 1인당 43.3㎡이다. 기반시설 용지도 40.0% 남짓해 일반적으로 절반가량인 다른 도시개발 사업구역보다 떨어진다.
시는 2021년 공고한 ‘도시계획변경 사전협상 운영기준’에서 자연녹지에서 제3종 일반주거지역으로 용도 변경할 경우 도시기반시설 공공기여 비율을 44%로 정하고 있다. 송도구역은 이 기준에 못 미친다.
사전 협상 진행 과정을 지켜봐야 하겠지만, 송도구역 도시개발계획에는 도시기반시설을 빼고는 다른 공공기여 내용이 들어 있지 않다.
시는 북부권 도시개발 사업자들에게 공공기여를 독촉하면서 전체 부지의 50%를 도시개발 사업구역으로 허용하는 부영주택 사례를 들었다.
송도구역 R&D 용지는 제2경인고속도로에서 인천대교로 빠지는 다리로 인해 둘로 쪼개졌다. 그것도 전체 구역의 8.3%에 지나지 않아 실효성에 의문이 제기된다.
1999년쯤 연수구 옥련동 아파트 주민 3960명이 인천시의회에 청원을 제기했다. 조경녹지시설로 잡혀 있던 용지가 숙박시설 용지로 바뀌면서 모텔이 들어서기 시작하자 민원을 제기한 것이었다.
송도구역 도시개발 사업구역에서 모텔촌이그대로 존치돼 입주자 반발의 불씨를 남겨둔 셈이다. 명품 주거단지 조성과 특화산업 유치에 의구심이 드는 대목이다.
/박정환 선임기자 hi21@incheonilbo.com
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