시사위크=이강우 기자 지난해 한국의 부동산업황이 전반적으로 부진했던 가운데 올해도 한국의 대내외 불확실성이 지속돼 성장동력이 약화하는 등 경제 부진의 우려가 증가하고 있다는 평가가 나왔다. 이어 수도권 부동산은 여전히 강세일 것으로 예측되는 가운데 물량 감소로 전세가격도 상승할 것으로 전망됐다.
하나금융연구소(이하 연구소)는 최근 ‘2025년 부동산 10대 이슈’를 발간하고 이같이 전했다. 연구소 측은 2025년 부동산 시장 키워드를 반등(Bounce Back)으로 선정했다. 지난해 키워드가 Reposition(기존의 제품, 서비스가 갖고 있는 강점과 위치를 재분석해 조정하는 일)이었던 것과 비교하면 매우 다른 것이다.
연구소 측은 키워드 선정을 두고 “올해 한국 부동산 시장이 마주하고 있는 불안 요소를 해결하고, 건전한 미래를 향해 가길 바란다는 기대를 포함해 키워드를 선정했다”고 밝혔다.
◇ 2025년, 대내와 불확실성에 따른 경제 부진 우려 ‘증가’
먼저 하나금융연구소에 따르면 대내외 불확실성이 증가함에 따라 성장동력 약화로 한국 경제의 부진 우려가 증가하고 있으며, 불안 요인이 해소되고 성장동력에 대한 신뢰 회복이 부동산 투자심리를 좌우할 것이라고 전했다.
실제로 한국의 경제성장률도 하향 조정되고 있으며, 국제통화기금(IMF)과 한국개발연구원(KDI)은 경제성장률을 2.0%로 잡았다. 경제협력개발기구(OECD)가 지난해 5월 2024년 한국의 경제성장률을 2.6% 올해는 2.2%로 설정했던 것과 비교하면 더 낮은 수치다.
내수 부진 우려가 커지면 가계 소비가 줄고, 기업의 비용 절감으로 부동산 관련 지출이 감소한다는 분석이다. 특히 부동산의 경우 투자 규모가 크고 횐금성이 낮아 주식이나 채권에 비해 투자 시점이 미뤄질 가능성이 크다고 언급했다. 실제로 부동산114가 지난해 11월 주택시장 영향 요인을 설문해 조사한 결과 대외 경제 여건이 가장 큰 요인인 것으로 꼽혔다.
다만, 정책 추진 동력의 약화 우려로 주택 매수 심리가 위축됨과 동시에 향후 정책 방향이 선회할 수 있어 당분간 보수적인 투자 기조가 이어질 것이란 전망도 나왔다. 계엄으로 인한 정국 불안이 주택 매수 심리를 위축시키고, 세제감면과 같은 주택 거래 활성화 정책 추진이 약화될 수 있기 때문이다. 무엇보다 공급 확대를 위한 규제 완화 정책도 입법 추진이 지연될 수 있어 수도권 등 대기수요가 많은 지역의 공급부족 우려도 생길 전망이다.
연구원 측은 가계부채 관리, 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 정리 및 구조개선 등 건전성 개선 정책은 정치권 내 특별한 이견이 없어 계속 추진될 것으로 예상되지만, △취득세와 양도세 중과 △다주택자 및 임대 사업자 대상 세제 및 임대차 규제 △재개발, 재건축 활성화 등은 이견이 있어 향후 정책 추진 방향을 예견하기 어렵다고 언급했다.
다만 국토교통부를 비롯한 정부는 지난해 12월 계엄 이후 주택공급을 차질 없이 추진하겠다고 밝힌 만큼 상황은 더 지켜봐야 할 전망이다.
◇ 수도권은 여전히 강세… 전세가격도 상승 ‘예상’
수도권과 지방, 수도권 내 지역 간 주택시장의 양극화는 심화될 예정이다. 서울 강남 등 수도권 핵심지역은 가격 상승세가 지속되는 가운데 일부 단지는 신고가를 갱신하는 등 상승세가 이어지며, 다주택자 세금 및 대추 규제가 지속돼 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 지속될 것으로 연구원 측은 내다봤다.
지방의 부동산 시장은 수도권 대비 가격이 저렴하고 소액 투자가 가능하다는 장점이 있지만, 최근 전세와 매매 모두 시황이 부진해 위험 성향이 강한 매수자 등을 중심으로 투자수요가 형성될 것으로 예측됐다.
수도권에선 신축 선호 현상이 지속될 것으로 예견됐다. 지방 분양에선 미분양 문제가 지속되고 있는 반면, 수도권은 경기도 일부 지역을 제외하면 신축 아파트 분양이 여전히 양호한 상황이며, 서울·경기·인천은 구축매매가와 신축 분양가 차이가 크지 않기 때문이다.
연구소 측은 세대별 평면 구성, 커뮤니티 시설 등 신축아파트의 주거 서비스가 구축 아파트와 크게 차이가 나는 점도 도시 내부 신축 아파트의 선호 현상에 기여한다고 밝혔다.
올해와 내년 준공 감소로 주택공급이 감소되며, 이에 따라 전세가격도 상승할 것이란 전망도 나왔다. 공사비 상승 등으로 지난 2022년부터 착공이 감소하면서 수도권은 지난해부터 주택 준공 물량이 감소했으며, 이 기조는 올해와 내년까지 이어질 것이란 관측이다.
특히 수도권의 경우 아파트 공급 물량의 30%가 정비사업으로 공급되고 있고, 재건축 분담금 증가 및 부담금 부과 등으로 사업 추진이 지연되는 사례가 증가하고 있어 공급 확대에 더 긴 시간이 소요될 것으로 연구원은 내다봤다.
이 같은 물량 감소는 전반적으로 수도권의 전세가격 상승 압력을 키 울것이란 분석도 나왔다. 정부에서 보증비율을 하향하고, DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등을 강화해 전세대출 규제를 강화하는 방침을 검토중에 있어 전세수요가 다소 감소할 수 있으나 공급부족의 영향이 더 클 것으로 보는 시각이 더 많다고 연구소는 전했다.
◇ 우량자산으로 쏠릴 상업용 부동산… ‘오피스’가 핵심
주거 이외에 상업용 부동산의 경우 ‘오피스’를 중심으로 투자가 회복되고 있고, 이외 섹터엔 임대 실적 악화 우려가 여전하다는 전망이다. 이를 두고 연구원 측은 “지난 2023년 고금리 영향으로 투자심리가 위축되면서 상업용 부동산 투자가 급감했으나, 오피스를 중심으로 투자가 늘면서 반등해 지난 2020년부터 2022년 연평균 거래규모인 47조원에 약 90%에 근접했다”고 전했다.
물류센터를 비롯해 오피스 이외 투자가 크게 감소하면서 해외와는 달리 상업용 부동산에서 오피스가 차지하는 비중이 지난해 50%를 상회했다고 평가했다. 다만 오피스에서도 기관이 투자하는 대형 빌딩은 공실률이 낮은 반면 중고기업과 개인사업자 등의 임차인 비중이 높은 중소형 오피스는 내수 부진의 영향으로 공실률이 높은 편으로 나타났다고 하나금융연구소 측은 언급했다.
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