7년 뒤 서울 주요 업무권역에 A급 오피스가 현재보다 45%쯤 증가할 것으로 전망됐다.
이에 따라 도심업무지구(CBD) 오피스 시장의 외형적 성장과 함께 공실률 증가, 임대료 조정, 임차인 유치 경쟁 심화로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다.
8일 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 발표한 ‘서울 오피스 2030’ 보고서에 따르면 오는 2031년까지 도심업무지구(CBD), 강남업무지구(GBD), 여의도업무지구(YBD) 등 서울의 3대 업무권역에 471만㎡ 규모 오피스가 신규 공급된다.
이는 현재까지 공급된 1057만㎡의 약 45%에 해당한다.
CBRE코리아는 특히 서울 세운지구와 서울역, 서소문 등지에서 대규모 복합 개발이 진행되며 서울 중구와 종로구가 속한 CBD에 신규 공급의 83%가 집중됐다고 분석했다.
CBD의 신규 공급 규모는 389만㎡로, 현재 공급된 규모의 78%에 해당하는 수준이어서 공급 완료 시 CBD 오피스 시장 규모가 GBD의 2배, YBD의 3배로 커질 전망이다.
CBRE는 “3대 업무권역 내 확인된 42개 오피스 개발사업 중 37개가 CBD에 집중됐다”며 이같이 밝혔다.
CBD 오피스 시장에서 진행되는 오피스 개발 사업은 연면적 10만5000㎡(3만평) 이상이라는 점이 특징이다. 평균 높이도 서울 광화문 디타워, 강남의 파르나스타워 등과 유사한 아파트 약 40층에 해당하는 131ｍ 규모다.
CBRE는 2031년까지 계획한 물량이 모두 공급된다면 206만㎡ 규모의 공실이 발생하고, 공실률이 24.5%에 이를 것으로 추정했다. 현재 서울 전체 업무권역의 공실률은 14.9%로 추산했다.
CBRE는 다만 기업의 권역간 이동 가능성이나 공사 순연 가능성을 고려하면 이보다 공실이 낮을 수 있다고 덧붙였다.
CBRE는 나아가 지난 10년간의 경제활동인구 증가, 실업자수 감소, 수도권 인구 증가 등의 지표와 고급 오피스 선호 현상, 해외 선진 오피스 시장 사례 등에 미뤄볼 때 공실률이 예상보다 작을 수 있다고 전망했다.
다른 직종보다 상대적으로 자금 여력이 있는 IT와 금융업 종사자들이 전체 임차 수요의 87%를 차지한다는 점을 고려할 때 오피스텔 수요가 안정적일 것이라는 점도 긍정적이다.
여기에 한국은 세계에서 가장 높은 오피스 복귀율을 나타내며 세계적인 ‘리턴 투 오피스’ 현상을 선도하고 있다. 2023년 기준 한국의 평균 사무실 점유율은 약 70%로, 미국 50%, 아시아태평양(APAC) 65%보다 높다.
최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “서울 오피스 시장은 대규모 공급과 수요 변화라는 중요한 전환점에 직면해 있고 단기적으로는 공실률 상승과 경쟁 심화가 예상되는 만큼 수요 변화에 유연하게 대응하며 리스크 관리를 강화하고 사옥을 유치하는 등 보다 적극적인 전략이 요구된다”고 말했다.
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