시사위크=이강우 기자 서민의 주거비 부담을 줄여주는 ‘전세자금대출 보증’이 주거비 완화에 큰 역할을 하지만 결과적으로 전세수요를 증가시켜 주택의 전세뿐만 아니라 매매가격도 증가시킨다는 연구기관의 결과가 나왔다.
26일 국토연구원(이하 국토연)의 ‘전세자금대출 보증이 주택시장에 미치는 영향과 정책방향’ 리포트에 따르면 전세자금대출 보증이 1% 증가할 때 전세가격은 연간 2.16% 상승했다. 보증 규모가 증가할수록 주거비 완화 효과는 감소했고, 비용은 증가하는 것으로도 조사됐다. 이에 저렴한 전세 주택에 보증을 우선 적용하고, 갭투자를 막기 위한 신용평가 기준을 강화하는 등의 조치가 취해져야 한다고 국토연 측은 밝혔다.
◇ 국토연, “전세자금대출 보증은 주거비 완화에 도움”
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 등이 제공하는 ‘전세자금대출 공적 보증’은 전세보증금을 순자산으로 충당하기 어려운 임차가구를 위해 제공되는 정책이다.
특히 올해 10월 기준 평균 주택 전세보증금은 전국이 2억3,000만원, 수도권이 3억3,000만원으로 보유한 순자산이 2억원대인 5분위와 그 이하 가구보다 높았다. 이 같은 경우 전세자금대출 보증을 통해 자금을 마련하고 주거비 부담을 완화할 수 있다.
실제로 이 정책은 주거비 완화에 크게 도움되는 것으로 판단된다. 국토연 측은 현재 월세 가구가 동일한 주택에 전세로 거주할 경우 주거비는 전국 평균 월간 9만2,000원이 감소한다고 밝혔다.
주택유형으로 따져보면 전국 기준 △단독주택은 월 평균 20만4,000원 △연립주택은 10만4,000원 △다세대주택은 18만1,000원 완화하는 효과를 보였다. 다만 아파트의 경우 오히려 주거비가 2만7,000원 증가했다. 국토연 측은 이를 두고 “아파트는 전세가격이 높아 전세자금대출 이자 비용과 보증수수료가 크기 때문”이라고 밝혔다.
지역별로 따져보면 광역시에선 월간 평균 20만7,000원이 완화되는 효과를 보였다. 지방은 13만7,000원이 완화됐으며, 수도권에선 1만1,000원 감소할 것으로 나타났다. 국토연 측은 전세가격이 상대적으로 비싼 수도권은 월세 가구가 전세로 이동할 경우 주거비 완화 효과가 다른 지역보다 적다고 덧붙였다.
◇ 전세가격 상승 막을 제도 보완 필요
이처럼 전세자금대출 공적 보증은 주거비 완화 효과를 불러오지만, 보증이 늘어날수록 전세수요가 늘어나 전세가격이 증가함과 동시에 주거비 완화 효과도 감소했다고 국토연 측은 설명했다.
국토연에 따르면 전세자금대출 보증이 1% 증가할 때 전세가격은 연간 2.16% 상승했으며, 주거비 완화 효과는 8만4,000원으로 완화 효과가 다소 감소했다.
이어 지난 2022년부터 2023년까지 1년간 보증이 3.8% 증가했을때 전세가격은 8.21% 상승했고, 주거비 완화 효과는 2만9,000원 감소했다. 8.21% 증가한 전세가격은 수도권 주거비용을 3만원 증가시켰다. 아파트의 경우 전세가격이 2.16% 증가하면 주거비는 3만9,000원 증가했고, 전셋값이 8.21% 증가하면 주거비는 7만1,000원 증가했다.
주거비 완화를 위해 마련된 대출 보증이 증가할수록 주거비 완화를 둔화하고 전셋값을 상승시키는 만큼 이에 대한 정책이 검토돼야 한다는 게 국토연 측 입장이다.
오민준 국토연 부연구위원은 보고서를 통해 임차인 주거비 완화를 위해 전세자금대출 ‘공적’ 보증은 비교적 저렴한 전세주택에 집중해 주거복지 강화를 도모해야 한다고 주장했다.
이에 대한 이유로 “전세자금 대출 보증은 상대적으로 저렴한 전세에 적용될 때 주거비 완화 효과가 더욱 커 서민과 중산층 주거안정을 위해 저렴한 전세 주택에 우선 적용할 필요가 있다”고 설명했다.
또한, 전세자금대출 보증이 전세시장과 매매시장에 미치는 영향을 고려해 신용평가 기준을 강화할 필요가 있다고 언급했다. 오 부연구위원은 보고서에서 “전세자금대출을 활용해 적은 자본으로도 주택을 매입할 수 있는 환경이 조성돼 매매시장 수요가 늘어날 수도 있고, 임차인의 안전성을 강화해 갭투자 억제를 위해 임대인의 신용평가 기준을 강화할 필요가 있다”고 말했다.
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