[비즈니스포스트] 고금리 환경에서 배당 감소와 주가 하락으로 힘을 쓰지 못하던 공모리츠가 금리인하 시기에 맞춰 주목받고 있다.
미국 연방준비제도(연준)이 9월 기준금리를 인하할 가능성이 높아지자 공모리츠 주가가 7월 초 저점을 찍은 뒤 꾸준히 상승하고 있다. 절세효과로 개인종합자산관리계좌(ISA)를 통해 수익률을 더욱 높일 수 있는 것도 장점으로 거론된다.
4일 리츠업계에 따르면 사업확장을 위해 적극적 자산편입과 유상증자를 추진하는 움직임이 잇달아 나타나고 있다.
리츠는 투자자들에게 자금을 모아 부동산에 투자하고 운용수익과 매각수익을 배당하는 부동산투자회사다. 금리가 떨어지면 리츠 자금조달 비용이 낮아져 유리해지고 임대수익의 매력을 높인다.
삼성FN리츠는 삼성화재 판교사옥을 1258억 원에 인수하기로 결정했다. 9월20일 인수자금 마련과 차입금 상환을 위해 655억 원의 유상증자를 진행하기로 했고 9월24일 국민은행, 삼성생명, 삼성화재를 대상으로 4300억 원의 대출을 조달하기로 했다.
한화리츠는 지난 6월26일 담보대출 3276억 원 규모의 자금 차입을 결정했다. 이자비용 절감을 위한 리파이낸싱으로 연간 이자비용이 8% 이상 감소할 것으로 예상된다.
신한알파리츠는 지난 6월 2023억 원을 들여 GS서초타워 자산 편입을 마쳤다. 조달비용 하락에 맞춰 확장을 위한 움직임이 재개된 것으로 해석된다.
롯데리츠는 지난 7월30일 2400억 원 담보부사채 발행을 위한 수요예측에서 흥행했다. 롯데리츠는 롯데쇼핑을 배경으로 둔 리츠로 롯데쇼핑이 지분 50%를 쥐고 있다. 2019년부터 2021년까지 롯데백화점 강남점을 시작으로 2조3천억 원에 이르는 부동산을 매입했다.
이경자 삼성증권 연구원은 “리츠는 금리변곡점에서 가장 우수한 성과를 낼 수 있고 지난 2년 금리 인상기를 거치며 한국 리츠는 체력이 강화됐다”며 “주가가 조용히 상승해 52주 신고가를 넘긴 리츠들이 속출하기 시작했다”고 말했다.
한국거래소에 따르면 코스피지수가 7월 0.97% 하락하는 동안 리츠 주식 주가는 상승세를 보였다.
같은 기간 롯데리츠는 16.2%, 신한알파리츠는 7.30%, ESR켄달스퀘어리츠 6.50%, 한화리츠는 3.20%, NH프라임리츠는 2.85% 주가가 상승했다.
롯데리츠는 7월31일 3865원까지 올라 52주 신고가를 갱신했고 ESR켄달스퀘어리츠도 같은 날 장중 4990원까지 올라 신고가를 넘어섰다.
NH프라임리츠는 올해 꾸준한 상승세를 보여 주가가가 1월 4천 원 초반 수준에서 4500원 선까지 올랐고 신한알파리츠는 올해 4월 5980원까지 내렸다가 지난 30일 장중 6800원까지 상승했다.
금리인하 기대감에 국내 부동산시장의 반등이 기대되고 있어 부동산 관련 투자상품이 떠오르고 있는 가운데서도 리츠가 부동산 투자의 대안으로 주목을 받고 있다. 부동산 펀드와 비교해 장점이 확실하기 때문이다.
리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 하는 반면 부동산펀드는 부동산 관련 실물자산에 50% 초과해 투자해야 한다. 부동산펀드가 부동산에만 투자하는 것이 아니라는 점에서 리츠와 차이가 있다.
부동산펀드는 하나의 자산(부동산)만 보유할 수 있고 3~5년 만기의 폐쇄형으로 이뤄져 만기까지 환매가 불가능하지만 리츠는 여러 개의 자산을 보유할 수 있고 상장된 리츠 주식을 시장에서 자유롭게 매매할 수 있다.
리츠는 투자자들로 모은 자금으로 부동산을 산 뒤 임대’재매각 해 얻은 이익을 지분율 만큼 나눠준다.
법인세법에 따라 리츠는 이익의 90% 이상을 주주에게 분배하면 법인세 등 세금 혜택이 있어 배당률이 높다.
한국리츠협회에 따르면 지난해 상장리츠의 배당수익률은 7.4%로 지난해 12월 수익성 부동산 오피스텔 수익률 5.03%보다 높았다. 더욱이 세금 혜택도 누릴 수 있는 점이 장점으로 꼽힌다.
상장된 리츠를 3년 이상 보유하면 투자금액 합계 5천만 원 한도 안에서서 발생한 배당소득에 대해 종합소득에 포함하지 않고 세율 9.9%(소득세 9%, 지방소득세 0.9%) 분리과세가 적용된다. 이는 투자자가 증권사에게 분리과세를 신청해야 한다.
금융소득 2천만 원 이하일 때 배당소득에 부과되는 세율인 15.4%(소득세 14%, 지방소득세 1.4%)와 비교해 5.5%포인트 세금을 절감할 수 있는 효과를 볼 수 있는 셈이다.
정부가 지난 2023년 세법 개정안을 발표할 때 리츠시장을 살리기 위해 공모리츠의 배당소득에 대한 분리과세특례 적용기한을 2026년말까지 연장했기 때문이다.
여기에 개인종합자산관리계좌(ISA)는 배당소득에 대해 최대 200만 원까지 비과세 되는 만큼 배당수익률이 높은 리츠를 매입하면 세금절감 효과가 더욱 커진다.
정부도 앞서 6월17일 경제관계장관회의에서 국민소득 증진 및 부동산산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안을 발표하며 리츠 활성화 의지를 드러냈다.
정병윤 한국리츠협회장은 지난 7월18일 열린 상장리츠 투자간담회에서 “미국 금리인하 전망이 높아지고 있고 국토부도 리츠 활성화에 관심을 가지고 있어 리츠 전성시대가 올 것으로 기대된다”고 말했다. 류수재 기자
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