“딱 떨어지는 집값 급등 공식” 강남권 미친 집값 과천으로 파급

[돌아온 미친 집값] 강남, 용산발 집값 폭등 마포·강동·과천으로 확산
경기도, 지방으로 시차두고 상승세 이어질 수도

[땅집고] 서울 주요 지역 집값이 연일 신고가 행진을 이어가며 ‘천장’이 뚫린 가운데, 과거 호황기 때를 재현하는 확산효과가 나타나고 있다.

강남 3구나 용산구 등 전통 부촌에서 시작한 가격 상승세가 인근 마포구, 강동구와 성동구 그리고 과천시 등으로 퍼져나가고 있다. 서울 집값 상승에 편승하려는 분양 전략도 등장할 정도다. 호황기 집값 상승 확산 패턴은 서울 강남권에서 시작, 판교, 분당 등을 거쳐서 경기도로 확산되는 것이었다고 국토연구원은 밝혔다. 한국은행은 서울의 집값 상승세가 지방으로 확산될 수 있다고 우려하고 있다.

■ 불장 제대로 왔나…마포ㆍ강동ㆍ성동ㆍ종로 신고가 속출

1일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 마포구 용강동 ‘래미안마포리버웰’ 114㎡(이하 전용면적)는 이달 24일 24억7500만원에 역대 가장 높은 매매가를 기록했다. 직전 거래가는 2021년8월 23억5000만원으로, 부동산 호황기 가격을 넘어선 것이다. ‘마포래미안푸르지오’ 같은 평수도 이달 7일 직전 거래가인 22억원보다 1억원 오른 23억원에 거래되며 최고가(24억원)에 근접해졌다.

강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’ 127㎡는 이달 18일 27억원으로 신고가 거래됐다. 대형 평수라 거래 자체가 적은데, 부동산 호황기였던 2020년12월 24억9000만원 이후 약 3년 반만에 2억원이 넘게 오른 금액에 손바뀜한 것이다. 같은 단지 84㎡도 이달 3일 20억 1000만원에 거래됐다. 지난달 나온 신고가 19억원보다 1억 이상 높은 금액이다.

성동구 금호동 ‘서울숲2차푸르지오’ 84㎡는 이달 6일 19억 2000만원에 거래. 2021년 신고가(18억5000만원)을 넘어섰다. 성수동 ‘강변임광’ 84㎡는 이달 16일 23억9000만원에 거래되며 신고가를 찍었다. 직전 거래가인 5월 23억5000만원보다 4000만원이 오른 금액이다.

종로구 ‘경희궁롯데캐슬’ 84㎡는 이달 11일 16억6000만원으로 2021년2월 최고가(16억3000만원)을 뛰어넘었다. ‘경희궁자이 3단지’ 59㎡는 지난달 30일 17억 5000만원에, ‘경희궁자이 2단지’ 116㎡는 지난 12일 30억원에 신고가를 갈아치웠다.

과천도 초강세이다. 중앙동 ‘과천 푸르지오 써밋’은 지난 5일 전용 84㎡가 21억8000만원에 거래됐다. 올해 5월 20억원대를 회복하면서 가격이 점차 오르다가 최근 21억8000만원에 매매계약이 체결됐다.

■ 강남3구ㆍ용산, 부촌 집값 오르자 주변으로 파급…분양도 속속

지표를 보면 강남3구와 용산구를 외에도 마포구, 성동구, 강동구 등 지역으로 집값 오름세가 확대했다. KB부동산 월간 주택통계에 따르면 이달 서울의 아파트 매매가격은 전월대비 0.56% 상승했다. 아파트값 상승폭은 전월(0.12%)에 비해 대폭 커졌다. 서울의 구별로 살펴보는 용산구가 한 달 만에 아파트값이 3.29% 올라 상승폭이 가장 컸다. 그 뒤로는 마포구(1.40%), 성동구(1.19%), 강동구(0.91%), 송파구(0.89%), 강남구(0.83%) 순이었다.

집값 상승 흐름이 짙어지자 분양 시장도 활기를 띤다. 부동산R114에 따르면 8월 전국 아파트 총 41개 단지, 총 3만 1100가구(임대 포함 총가구 수)가 분양에 나선다. 작년 동기(2만 1463가구)와 비교하면 1만 가구 가까이 늘어난 것이다. 서울은 강남3구 물량인 서초구 방배동 ‘디에이치방배'(3064가구), 강남구 도곡동 ‘래미안레벤투스'(308가구) 분양을 예정한다.

업계에서는 오르는 집값에 갈수록 내 집 마련이 어려워질 것이라는 인식이 퍼지면서 서울 집값 상승에 편승하려는 분양 전략이 나오고 있다는 분석이 나온다. 원자잿값과 인건비가 더 오르기 전에 공사비 증액에 합의하는 재건축 현장들까지 속속 등장하면서 분양 예정 물량이 늘어났다는 것이다.

■한은 “집값 상승 확산할 수도”…국책연구소는 ‘패턴’ 분석

당분간 확산효과는 이어질 전망이다. 한국은행이 수도권 지역의 아파트 가격 상승이 다른 지역으로 확산할 가능성이 있다고 분석을 내놨다. 한국은행이 지난달 30일 공개한 금융통화위원회 통화정책방향 회의(7.10~7.11) 의사록에 따르면 회의에서는 ‘주택 가격’이라는 단어만 40번 넘게 언급됐다. 한 금통위원 질의에 관련 부서는 “서울 집값 상승이 주변 지역으로 전이할 수 있다고 재차 강조하며 가계부채 상황도 모니터링하고 있다”고 답변했다.

호황기가 반복하자 패턴에 대한 분석도 나온다. 올 6월 국토정책연구원은 국토정책브리프를 통해 서울과 수도권 집값 상승기에 상승세가 번지는 일종의 ‘경로’ 가 존재한다는 내용의 연구 결과를 내놨다. 강남3구의 상승세가 분당, 목동, 과천을 거쳐서 경기도로 확산한다는 것이다.

보고서에 따르면 부동산 전문가 5인과 공인중개사 15인을 대상으로 조사한 결과 이들은 공통적으로 세 가지 경로를 제시했다. 첫 번째 경로는 강남3구→판교ㆍ분당→용인 수지→용인 기흥이다. 두 번째 경로는 강남3구→과천ㆍ판교ㆍ평촌ㆍ인덕원→산본이다. 세 번째 경로는 강남3구→목동ㆍ과천→광명ㆍ송도→시흥이다.

국토연이 2017년부터 2018년까지 KB주택가격동향 아파트매매가격지수를 분석한 결과 이러한 순서는 대부분 일치한다고 봤다. 국토연은 “각 지역에서 부동산 투자에 관심이 높은 주민의 경우, 명확하게 선도지역을 알고 있고 이 인식이 시장 참여자 사이에서 공유됐다”고 부연했다. 그러면서도 “이러한 공식은 부동산 대세 상승기 때 적용된다”며 “부동산 하락기나 횡보 시기에 일률적으로 적용할 수는 없다”고 당부했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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