높이 기준이 완화된 성수전략정비구역 개발사업이 속도를 내며 한강변 초고층 재개발 기대감이 커지고 있다. 지난해 서울시가 지구단위계획(정비계획) 변경안을 발표한 이후 각 지구별로 정비계획 변경안을 수립하고 있는데, 4개 지구 모두 70층 이상 초고층으로 개발될 가능성도 제기된다.
1일 서울시에 따르면 지난달 29일 열린 교통영향평가심의위원회에서 성동구 성수전략정비구역 전 구역 마스터플랜에 대한 심의가 통과됐다. 앞서 2011년 수립됐던 정비계획 내용에서 지난해 강변북로 지하화 폐지 등 중대한 계획변경을 반영하게 되면서 이에 따른 교통영향평가를 다시 진행한 것이다.
서울시 관계자는 “성수전략정비구역 1~4지구 전반적으로 정비계획이 크게 변경된 데 따른 교통체계 변화를 반영한 마스터플랜이 통과된 것”이라며 “강변북로 우회차로를 확보하는 방안, 광역기반시설 설치 시기, 단지 내 공공보행통로에 대한 내용 등이 담겼다”고 설명했다.
현재 서울시는 성수전략정비구역 1~4지구 지구단위계획 및 정비계획변경에 대해 각각 사전자문을 진행 중이다. 도시계획위원회(도계위) 심의가 진행되기에 앞서 각 단지 내 변경계획 내용을 도계위 소속 위원들에게 사전에 검토받고 조정, 논의하려는 절차다. 사전자문이 마무리되면 도계위 심의에서 별다른 이견 없이 정비계획이 확정될 수 있다. 빠르면 연내 성수전략정비구역 지구단위계획 및 정비계획(변경)지정고시가 이뤄질 수도 있다.
서울시 관계자는 “사전자문이 끝나는대로 도계위 심의에 올릴 예정”이라며 “(성수전략정비구역 개발은) 서울시 입장에서도 중요하게 보는 사업으로, 최대한 빠르게 추진하려 노력 중”이라고 전했다.
성수전략정비구역 각 재개발 구역 조합들은 이번 교통영향평가 심의가 통과됨에 따라 앞으로 건축심의(통합심의), 정비계획 확정 등 절차를 속도감 있게 추진하겠다는 입장이다.
성수전략정비구역 4개 지구는 각각 사업이 본궤도에 오르고 있다. 과거 성수전략정비구역은 2011년 수립된 정비계획에 따라 최고 50층 건립이 가능해졌다가 2014년 ‘2030 서울도시기본계획’의 35층 룰(rule) 규제를 받으며 사업 진행에 어려움을 겪어 왔다. 이밖에 4개 지구에서 정비사업이 동시 진행돼야 조성이 가능한 대규모 기반 시설이 많은 점도 사업 진척을 더디게 했다.
이후 오세훈 서울시장이 지난 2022년 3월 높이 규제를 폐지한 ‘2040 서울도시기본계획’을 발표한 이후 서울시는 성수전략정비구역 지구단위계획의 재정비를 추진, 작년 6월 지구별로 사업 추진이 가능하도록 성수전략정비구역 지구단위계획 변경안을 내놓았다. 이를 바탕으로 1~4지구별 토지이용계획이 수립되고 정비구역 및 정비계획이 결정될 예정이다.
서울시가 높이 규제를 풀어준 만큼 성수전략정비구역은 70층 이상 개발도 가능해지며 초고층 기대감이 나왔다. 최근 4지구는 정기총회를 통해 ’77층 초고층’ 설계를 결정했다. 4지구는 하반기 정비계획변경 확정고시 후 77층 설계안 변경, 구의회 의견 청취를 거쳐 연내 건축심의를 신청할 계획이다. 2지구도 70층 이상으로 추진된다. 2지구 조합은 지난 3~4월 총회와 설문조사를 거쳐 조합원 과반수 이상이 70층 이상에 찬성한다는 결과를 받았다.
앞서 1지구는 올해 상반기 총회를 통해 최고 층수 ’50층 이하’로 잠정 결정했지만, 추후 건축심의 단계에서 70층 이상 초고층으로 다시 추진할 가능성도 있다.
성수전략정비구역 1지구 조합 관계자는 “(50층 이하 결정은) 사업 진행을 위한 가이드라인에 불과해 향후 충분히 바뀔 수 있는 사항”이라며 “2~4지구가 70층 이상 짓는데 1지구만 50층 이하로 가면 스카이라인이 조화롭지 않아 서울시 심의를 통과하지 못할 수 있다”고 말했다. 3지구는 이달 말 조합장 선거가 마무리되면 정비계획 변경 절차를 본격화하며 조합원 의견을 모을 것으로 보인다.
성동구 성수동 일대는 성수전략정비구역 개발뿐만 아니라 대형 개발호재가 많아 미래 가치 상승이 클 것으로 기대된다. 성수동 삼표 레미콘 공장부지 내 글로벌 미래업무지구 조성, 성수 IT산업개발진흥지구 확대, 이마트 부지 크래프톤 신사옥 개발, 글로벌 ESG 스타트업밸리 조성 등 다양한 개발사업이 예정돼 있다.
이 같은 기대감으로 최근 신고가도 잇따르는 분위기다. 성수전략정비구역 4지구에 속하는 ‘강변임광’ 전용면적 84㎡는 지난달 16일 23억9500만원에 손바뀜되며 신고가를 기록했다. 4지구 ‘강변금호’ 전용 59㎡는 지난 6월 19억5000만원에 팔리며 신고가를 경신했다. 1지구에 속하는 ‘강변동양’ 전용 84㎡는 지난 5월 신고가인 26억원에 거래됐다. 2지구 한신한강 전용 59㎡도 지난달 19일 신고가 19억5000만원에 거래됐다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “성수전략정비구역은 교통환경이 편리하고 서울숲이 있으며 한강변 입지로 선호도가 높은 곳”이라며 “특히 한강변에 직사각형으로 배치돼 모든 구역이 한강조망권을 가져 사업성이 매우 높은 곳으로, 향후 개발 완료 시 아주 높은 미래 가치가 기대되는 구역”이라고 말했다.
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