국내 상업용 부동산 시장이 올해 하반기에 약하고 느린 회복세를 보일 것이라는 전망이 나왔다. 시장 기대보다 금리 인하 시점이 미뤄졌고, 상업용 부동산 가격은 큰 조정을 겪지 않았기 때문이다.
이지스자산운용 투자전략실은 이 같은 내용을 담을 ‘2024 하반기 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 31일 밝혔다. 보고서에 따르면 국내 오피스 시장은 해외 시장보다 강세를 보였다. 조사 기관 RCA에 따르면 올해 1분기 미국 워싱턴D.C와 뉴욕의 오피스 부동산 가격지수(CPPI)는 지난해 동기보다 각각 28%, 4% 하락했다. 샌프란시스코(-11%), 영국 런던(-16.5%), 프랑스 파리(-6%) 등 주요 도시 모두 CPPI가 지난해 동기보다 하락했다. 같은 기간 서울은 CPPI가 4.4% 올랐다.
이지스자산운용은 국내 오피스 시장의 특징을 배경으로 꼽았다. 현재 국내 투자 시장은 오피스 투자 비중이 전체의 약 60% 수준이다. 물류센터 이외에 신규 투자 분야가 부족해 투자가 몰리다 보니 오피스 가격을 지지해 왔다.
또 금리 인하 가능성과 ‘리플레이스먼트 코스트(Replacement Cost·자산 대체 비용)’ 상승으로 프라임급 우량 오피스를 선점하려는 투자도 이어졌다. 수요가 뒷받침되면서 서울 강남업무지구(GBD), 도심업무지구(CBD) 등의 거래 가격이 크게 조정을 겪지 않았다.
이지스자산운용은 대형 오피스 선호 현상이 이어질 것으로 내다봤다. 연면적 3만3000㎡ 이상 오피스의 3.3㎡당 임대료는 중소형 오피스보다 약 38% 높다. 중소·벤처기업이 주로 사용하는 소형 오피스는 경영난 등 이유로 계약 해지 사례가 증가하는 반면 우량 임차인을 확보한 대형 오피스는 계약 연장, 신규 계약 갱신이 꾸준하다.
다만 해외 투자자와 국내 투자자 간 국내 상업용 부동산에 접근하는 온도 차가 올해 하반기부터 두드러질 것으로 이지스자산운용은 예상했다. 해외 기관 투자자는 가격이 저점을 찍었다고 판단해 우량 자산에 투자하고 있지만, 국내 투자자는 가격 조정이 예상만큼 이뤄지지 않은 만큼 조심스러운 투자에 나설 수밖에 없어서다.
이지스자산운용은 개발 사업 역시 자금 조달이 위축될 가능성이 크다고 봤다. 제2금융권을 중심으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가를 진행, 손실을 추가로 인식하고 충당금도 더 쌓아야 하기 때문이다.
이지스자산운용 투자전략실은 “앞으로 자금조달 및 가격 측면에서 제약 상황을 극복하기 위해 자산가치 상승 방법에 대한 재검토가 필요하다”며 “특히 개발 사업은 금융비와 공사비 등이 늘면서 수익성 개선에 제약이 생긴 만큼, 새로운 가치를 창출할 수 있는 차별화와 포트폴리오 다변화를 모색해야 하는 중요한 시기”라고 했다.
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