“과열기 규제완화, 집값에 기름 붓기” 출범 2년간 허송세월로 진퇴양난

[이러다간 문재인식 집값 폭등 ②] 대책 발표, 집값 폭등 신호탄 될 수도

집권 초기 획기적 규제 완화, 분양가 상한제ㆍ종부세 폐지 시기 놓쳐
1기 신도시 재건축 본격화, 집값 과열에 방아쇠 당길 수 있어

[땅집고] “윤석열 정부는 지금 규제 완화책 내놓을 ‘골든 타임’ 다 놓치고 진퇴양난에 빠졌다. 지금 자칫 잘 못 손 댔다가는 문재인 정권을 넘어서서 부동산 양극화가 극단으로 가버릴 수 있습니다.”

전문가들이 정부가 지난 18일 내놓은 부동산대책 발표에 대해서 내놓은 평가다. 현재 주택시장 상황은 서울은 과열되고 있지만, 지방은 여전히 얼어붙어 있다. 자칫 서울의 과열 양상을 통제하기 위한 대책을 쓰다간 지방은 더 얼어붙을 수 있다. 지방 아파트 미분양과 지식산업센터 오피스텔 등 수도권 비아파트 부문의 PF위기 문제도 걸림돌이다. 자칫 잘못하면 금융위기의 뇌관이 될 수 있다. 서울의 집값이 과열되어야 PF 위기를 무사히 극복할 수 있다.

이 때문에 정부가 할 수 있는 현실적 대책은 수도권에 충분한 주택을 공급하겠다는 말밖에 없다. 한 전문가는 “전체 경기를 고려해야 하는 정부 입장에서는 내심 서울 집값 상승이 반가울 수 있다”면서 “국토부 장관이 서울의 집값이 과열 양상으로 치닫고 있는데도 서울 집값이 추세적 상승이 아니라고 강조하는 이유”라고 분석했다.

상황이 이렇게 꼬인 것은 정권출범기에 속전속결로 밀어붙여야 할 분양가 상한제, 종부세 폐지, 재건축 규제 완화 등 공약이 제대로 추진되지 않았기 때문이다. 윤석열 대통령은 획기적 규제 완화를 통해 공급을 늘리겠다고 선언했지만, 작년 인허가는 10년 만에 최악수준으로 급락했다. 집값이 과열 양상으로 치닫고 있어 윤 대통령의 공약인 종부세 폐지 등을 밀어붙이기에도 부담스럽다.

■ 이달 말 종부세 개편안 발표…”폐지는 물 건너갔다”

정치권에 따르면 정부는 이르면 7월 말 종부세 개편 방안을 포함한 세제 개편안 ‘2024년 세법개정안’ 발표를 앞두고 막바지 작업에 돌입했다. 정부와 정치권은 종부세를 대폭 손질하는 데에 공감대를 이룬 상태였다. 그러나 최근 서울 강남권을 중심으로 집값 상승흐름이 뚜렷해지면서 종부세 폐지가 집값 상승에 기름을 붓는 꼴이 될 수 있다.

업계에서는 종부세의 경우, 폐지보다는 다주택자 중과세율 폐지가 유력하다는 시각이 나온다. 다주택자에 적용되는 중과세율(최고 5.0%)을 기본세율(최고 2.7%)로 낮추는 방안이다. 어쩔 수 없이 현 종부세 제도대로 갈 경우, 다주택자 수요 분산이 어려워지며 서울 수도권 핵심지로 수요가 쏠리는 현상은 더욱 심해진다는 전망이 나온다.

■‘재건축 3대 대못’ 안전진단은 뽑혔지만…표류 중인 재초환ㆍ분상제

‘재건축 3대 대못’으로 꼽혔던 ▲재건축초과이익환수제도(재초환) 폐지와 ▲분양가상한제(분상제) 폐지는 아직 여소야대 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 그나마 정부가 올 3월 대못 중 하나인 ▲안전진단 규제를 풀긴 했으나, 가장 큰 산 두 개가 남은 상황이다.

재초환은 재건축을 통해 조합원 1인당 얻는 이익이 일정 금액 이상을 초과할 경우, 초과한 금액의 최대 50%를 정부가 환수하는 제도다. 분상제는 일정 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 것이다. 공사비 급등으로 사업성이 낮아져 공공과 민간 주택 공급난이 심화하고 있으나, 제도 완화마저 쉽지 않아 윤석열 정부가 목표로 하는 270만 주택 공급은 더욱 달성이 어렵다는 평가가 나온다.

■ 부동산 골든타임 놓친 정부

상황이 이렇게 되면서 업계에서는 출범 2년간에 허송세월했다는 비판이 나온다. 국토부는 작년 집값이 크게 떨어졌을 때 종부세 등 부동산 규제 완화 정책을 내놨어야 했는데, 이제 너무 늦었다는 지적이다. 정부가 최근 연일 공급 확대정책을 내놓고 있지만, 실제 공급으로 이어지려면 3~4년이 걸리기 때문에 별다른 효과를 내기도 어렵다.

익명의 부동산 전문가는 “부동산 정책은 집값이 오를 때는 규제책을, 내릴 때는 완화책을 내놓는 완급 조절이 중요한데 원 전 장관 시절 완전히 타이밍을 놓쳐버렸다”며 “이미 집값이 오르기 시작한 현 시점에서 정부의 손발을 묶어버리는 실책이 돼 버렸다”고 평가했다. 그러면서 “현재 이미 서울수도권 등 핵심 지역은 오르고, 아닌 지역은 냉각 상태인데 ‘부동산 양극화’가 극단적으로 심해질 수 있다”고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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