오피스텔마저 “한강 보려면 4억 더”…아파트는 ‘뷰’따라 최대 10억차

서울경제 2024.07.13 조회수

서울 한강 변 아파트 일대 전경. 뉴스1

수도권의 분양 시장이 활기를 띠면서 한강 뷰에 따라 아파트는 물론 오피스텔 분양가까지 차별화되고 있다. 매매 시장에서도 한강 조망권이 가격을 결정짓는 핵심 가치로 부상하면서 한강 조망 여부에 따라 최대 10억 원 안팎의 차이를 보일 정도다. 아울러 호수 조망권 여부에 따라 아파트 매매 호가도 4억 원 가까이 벌어지면서 한강과 호수 조망권이 아파트 가치를 구분하는 차별화 포인트로 다시 부상하고 있다.

12일 건설 업계에 따르면 아이에스동서가 지난달 경기 고양시 덕양구에 분양한 ‘덕은DMC에일린의뜰오피스텔’은 ‘한강 뷰’에 기반해 분양가가 다르게 책정됐다. 전용면적 84㎡에 A~D 등 4개 타입으로 구성된 이 단지는 84A와 84B 타입을 84A-1과 84B-1로 구분하고 분양가를 다르게 정해 청약을 받았다. 84A와 84A-1타입, 84B와 84B-1타입의 전용·공용면적과 평면 등이 같은데도 주택형을 굳이 구분한 것은 배치에 따라 한강 조망이 갈리기 때문이다. 이에 한강 뷰인 84A의 분양가는 9억 7400만~12억 4500만 원으로 책정된 반면 한강 뷰가 아닌 84A-1의 분양가는 7억 5600만~8억 7400만 원으로 책정되며 2억~4억 원의 차등을 보였다. 84B 역시 한강 뷰에 따라 1억 2000만~2억 2000만 원가량의 차이를 보였다. 아이에스동서 관계자는 “앞서 분양한 인근 단지의 분양가 등을 참고해 이번 단지의 분양가를 결정했다”면서도 “이번 분양에서는 한강 조망이 분양가 차등의 가장 큰 원인으로 작용했다”고 말했다. 이 단지는 청약에서 최고 10.1대1의 경쟁률을 기록했으나 아직 완판에는 성공하지 못했다.

조망권은 매매 시장에서도 가격을 결정짓는 주요 요인으로 작용하고 있다. 서울 용산구 이촌동 ‘래미안첼리투스’의 경우 한강 조망이 가능한 101동 고층 전용 124㎡의 경우 현재 호가가 52억 원이지만 단지 뒤쪽에 위치해 한강이 보이지 않는 103동 고층 동일 주택형은 43억 원 선에 호가가 형성돼 있다. 서울 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’ 역시 조망이 막힌 한강 변 뒤 동의 경우 전용 84㎡ 기준 호가가 41억~45억 원 선인 반면 한강이 보이는 가구는 52억 원까지 호가가 오른 상태다.

이런 현상은 한강 변 외에 아파트에서도 나타나고 있다. 호수 뷰나 오션 뷰 등도 가격에 영향을 미치면서 위례신도시나 청라국제도시·송도국제도시·송광교신도시 등에서도 조망권 여부에 따라 가격이 차이를 보이고 있다. 대표적으로 ‘송파레이크파크호반써밋2차’의 경우 호수 뷰인 앞 동의 전용 108㎡ 호가가 현재 23억 원대지만 동일 면적이면서도 호수 조망이 불가능한 매물은 19억~20억 원대로 더 낮게 형성된 상태다.

부동산 관련 학회에서도 한강 조망권이 아파트 가격에 영향을 미친다는 연구가 활발하다. 지난해 한국부동산분석학회에서 발표된 ‘한강 조망권이 아파트 가격에 미치는 영향 분석’ 논문에 따르면 서울 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’의 경우 한강 조망률이 가장 높은 가구와 그렇지 않은 가구 간의 실거래가가 최대 13.4%의 차이를 보였다. 한강 조망률이 1% 증가하면서 실거래가도 0.5% 증가했다는 분석도 내놓았다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “같은 단지 내에서 어떤 조망이 어느 정도로 나오느냐에 따라 가격이 대략 10%의 차등을 보이고는 한다”며 “한강 뷰의 경우 약 20%까지도 프리미엄을 받는 요소로 실제 압구정이나 반포 등에 위치한 아파트의 경우 한강이 어느 정도 보이느냐에 따라 상당한 가격 차이가 매매에서 반영되고 있다”고 말했다.

전문가들은 주택 시장이 ‘아파트’로 표준화되면서 매수자들이 조망권과 같은 차별화되는 요소에 더 높은 가치를 두는 것으로 평가했다. 아파트가 국내 부동산 시장에서 가장 선호되는 주택 유형이지만 유사한 평면이나 면적 등으로 구성된 탓에 차별화 요소를 찾기 어렵기 때문이다. 더욱이 인테리어나 리모델링의 경우 개인의 취향이 반영되는 영역인 데다 조망권과 달리 시간이 지남에 따라 가치가 떨어지는 만큼 가격에 큰 영향을 미치기는 힘들다는 지적이다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “표준화된 주택 시장에서 한강 뷰나 호수 뷰 등과 같은 조망권이 다른 주택 대비 월등한 차이를 가질 수 있기 때문에 이 자체가 셀링 포인트가 되는 것”이라며 “같은 주택이지만 남들에 비해 더 우위에 놓일 수 있는 요소가 있다는 점이 가격에 바로 반영되는 것”이라고 분석했다.