서울 아파트 시장이 최근 강한 상승세를 보이고 있습니다. 6월 들어 강하게 상승했으며, 2년 9개월 만에 최고 수준을 기록했습니다. 거래량도 증가하여, 작년 9월부터 꾸준히 상승해 6월에는 월 평균 6500건을 넘을 것으로 예상됩니다. 코로나 고금리 쇼크 때 월 500건 수준으로 떨어졌던 것과 비교하면 큰 폭의 회복입니다. 현재 매물은 많지만, 수요가 이를 따라잡고 있어 거래량이 증가하고 있습니다. 이러한 상황에서 집값 상승은 당연한 결과로 보입니다. 투자 수요는 규제 때문에 제한적이지만, 실수요자들의 거래가 활발해지면서 시장이 강세를 보이고 있습니다.
주택시장의 거래량 증가는 수요자들의 증가로 해석될 수 있으며, 시장 흐름을 거래량으로 파악하는 것이 유효함을 시사합니다. 4월까지는 총선과 신생아 특례대출이 주택 가격 상승의 원인으로 거론되었으나, 실제로는 금리와 공급이 주요 요인으로 작용했습니다. 금리 인하가 큰 영향을 미쳤으며, 은행들이 가산금리를 거의 붙이지 않으면서 대출 금리가 낮아졌습니다. 2022년 10월과 11월의 고금리 쇼크로 인해 주택 가격이 폭락했으나, 이후 금리가 내려가면서 반등세를 보였습니다. 이러한 분석을 통해 주택시장의 가격 변동에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 금리와 공급임을 알 수 있습니다.
레고랜드 사태와 미국 금리 인상 등으로 인해 2022년부터 2024년까지 금리가 급격히 변동하며 부동산 시장에도 큰 영향을 미쳤습니다. 레고랜드 사태 이후 은행들이 자금 조달을 위해 1년 만기 금리를 높였고, 부동산 실거래가 지수에도 반영되었습니다. 금리가 오르면서 주택 담보 대출 금리도 상승했으나, 최근에는 금리가 다시 하락하며 거래량이 증가하고 있습니다. 금융 당국의 고정금리 확대 주문과 인터넷 뱅크의 등장으로 은행 간 경쟁이 치열해지면서 가산금리를 낮추는 현상이 나타났습니다. 이러한 변화는 앞으로도 지속될 가능성이 높습니다.
채권시장에서 변동금리와 고정금리의 거래가 주요한 역할을 하고 있으며, 은행들은 고정금리로 자금을 조달한 후 변동금리로 전환하여 마진을 확보하는 구조를 가지고 있습니다. 현재 금리가 낮아지면서 은행들은 30년 대출을 통해 장기적으로 마진을 유지하려는 전략을 취하고 있습니다. 또한, 2024년 상반기까지 입주 물량이 역대 최저 수준을 기록하고 있어, 금리 하락과 물량 부족이 부동산 시장에 상방 압력을 가하고 있습니다. 둔촌주공의 대규모 입주가 예정되어 있어, 그 시점까지는 물량 부족 현상이 지속될 것으로 보입니다.
정부 여당이 세제 완화와 같은 정책을 추진하면서 규제 완화에 대한 논의가 활발히 진행되고 있습니다. 2023년 1월, 정부는 취득세와 양도세 중과를 완화하겠다고 발표했으나, 국회의 동의를 얻지 못해 입법이 이루어지지 않았습니다. 현재 규제는 다주택자 중심으로 이루어져 있으며, 다주택자들이 주택을 정리하고 더 비싼 주택으로 몰리게 하는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 유발하고 있습니다. 금리 인하와 공급 부족으로 인해 집값이 오를 것이라는 심리가 확산되고 있습니다. 금리 인하가 집값에 먼저 반영되며, 경기가 둔화되면 집값 조정이 올 가능성도 있습니다.
서울의 갭투자 수요가 급감한 가운데, 강남 3구와 마용성 등 고가 주택 지역은 여전히 높은 취득세로 인해 투자 수요가 줄어들고 있습니다. 현재 아파트 시장에서는 투자보다는 실수요가 주를 이루고 있으며, 무주택자들이 가격 하락을 기다리며 매수에 나서는 경향이 있습니다. 금리와 공급 상황을 고려할 때, 2025년에는 공급이 많아질 것으로 예상되지만, 금리는 하락할 가능성이 높아 복잡한 시장 상황이 이어질 것으로 보입니다. 서울과 비서울, 신축과 구축 간의 양극화가 심화되고 있으며, 집값 상승의 주요 요인으로 작용하고 있습니다. 정부의 규제 차별화가 양극화 해소에 중요한 역할을 할 수 있을 것으로 보입니다.
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