한국주택금융공사(HF·주금공)가 주택연금 대출금리가 적정한지 점검에 나섰다. 주택연금은 소유 주택을 담보로 맡기고 매달 노후생활자금을 받는 역모기지 상품으로, 만 55세 이상이면 가입할 수 있다.
주택연금은 사실상 주택을 담보로 한 이자 후불제 대출상품이다. 대출 원금과 이자는 따로 내는 게 아니라 신청자 부부가 모두 사망하면 주택을 처분해 정산한다. 문제는 대출이자가 복리 형태로 붙어 불어나는 속도가 빠르다 보니 주택의 잔존가치 하락을 우려해 가입을 꺼리는 경우가 많다는 점이다. 이 때문에 주금공은 노후 보장을 위한 주택연금 가입을 확대하기 위해 주택연금의 대출 이자율 체계에 개선할 부분이 있는지 검토에 착수했다.
9일 금융권에 따르면 주금공은 최근 주택금융연구원으로부터 ‘주택연금 대출이자율 적정성 검증’ 연구 결과를 바탕으로 현재 주택연금의 가산금리 수준과 기준금리의 적정성에 대해 들여다보고 있다. 이는 “주택연금 가입률을 높이기 위한 가입 대상 및 가입 목표치에 대한 연구를 수행하라”는 국회의 주문에 따른 것이다.
고령화 시대에 접어들수록 공적연금의 소득대체율이 낮아지면서 이를 보완할 수 있는 주택연금은 좋은 대안이 되고 있다. 고령가구의 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 80%가 넘는다는 점에서 주택연금은 안정적인 노후 생활을 위한 자금원이 될 수 있다. 그러나 고령층 대부분이 주택을 상속 대상으로 보며 주택연금 가입을 꺼리고 있다. 특히 매달 받는 연금과 보증료에 대한 이자가 월복리로 계산돼 이자로 나가는 금액이 크다는 점이 주택연금 가입에 걸림돌이 되고 있다.
주택연금의 금리는 기준금리와 가산금리를 더해 결정된다. 기준금리는 3개월 양도성예금증서(CD)금리와 신규취급액 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리 중 하나를 선택할 수 있다. 어떤 기준금리를 선택했는지에 따라 가산금리는 다르게 적용된다. 3개월 CD금리를 선택했을 경우 1.1%의 가산금리가 적용된다. 신규취급액 코픽스의 경우 가산금리는 0.85%다.
전날 기준 3개월 CD금리를 기준금리로 선택하면 3.57%의 금리에 가산금리 1.1%가 더해져 주택연금에 적용되는 금리는 4.67%가 된다. 신규취급액 코픽스를 기준금리로 택했다면 3.56%에 0.85%를 더해 4.41%의 금리가 적용된다. 금리가 변동되면 주택연금 대출금리도 바뀌는 구조다. 이 금리는 주택연금 대출잔액에 대해 복리로 적용된다. 대출잔액에는 월지급금뿐만 아니라 가입비(초기 보증료)에 해당하는 금액과 연 보증료가 포함된다. 초기 보증료는 주택가격의 1.5%이며, 연 보증료는 보증 잔액의 0.75%다.
이러한 금리 산정 구조는 주택연금 가입하는 기간이 길수록 내야 할 이자가 눈덩이처럼 불어나게 되는 결과를 낳고 있다. 초기 보증료와 보증잔액을 제외하고 CD금리를 기준금리로 매월 100만원씩 주택연금 월지급금을 받는다고 가정할 경우, 10년간 1억2000만원을 받고서 3316만원의 대출이자를 내야 한다. 연금을 지급받는 기간을 20년으로 늘리면 2억4000만원의 연금을 받고 1억5727만원의 이자를 내야 한다. 초기 보증료와 보증잔액은 집값이 높을수록 커지므로 이자 부담도 더욱 커지게 된다. 주택연금 가입자가 직접 이자를 현금으로 내지는 않지만, 사망 이후 연금 잔액을 상속하는 과정에서 주택 잔존 가치가 크게 떨어지게 되는 것이다.
주금공 역시 이러한 점을 고려해 대출금리 체계 개선을 고민하고 있다. 다만, ‘100세 시대’에 따라 수명 연장으로 보증손실이 커질 수 있는 만큼 주택연금의 지속가능성을 고려해 대출금리 체계를 결정할 것으로 보인다. 주금공 관계자는 “(대출금리 산정 체계에 대한 검증 등은) 오는 9~10월까지 마무리할 수 있을 것으로 보인다”라고 설명했다.
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