“문 정부보다 더 올랐다” 미친 집값 현실이 된 세 가지 이유

[땅집고] 서울 아파트 평균 매매가격이 역대 최고가를 경신했다. 2022년 하반기부터 집값이 떨어지다가 올해 초부터 다시 집값이 오르면서 역대 최고 수준에 도달했다. 최근엔 서울에 이어 수도권 아파트 가격도 상승세다. 5일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 5월 서울 아파트 평균 거래금액이 11억9554만원을 기록했다. 직전 월별 기준 최고가인 2022년 4월 11억5778만원보다 4000만원가량 올랐다. 문재인 정부 시절 역대 최고가보다 가격이 더 오른 것이다. 집값 상승폭만 놓고 보면 윤 정부가 더 낮을 수 있지만, 절대 가격 금액을 기준으로 보면 지금이 더 높다.

서울 아파트 거래량은 월간 4000건을 넘어서 5월엔 5000건에 달했다. 2021년 5월 5045건 이후 3년 만에 최대치다. 주택 매수 심리도 크게 늘었다. 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주(24일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 98.9로 전주(98) 대비 0.9포인트(p) 상승했다. 지난 2월 둘째 주를 시작으로 20주 연속 상승세다. 매매수급지수는 아파트 매매시장의 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로, 기준선 100보다 수치가 높을수록 매수 수요가 많다는 의미다.

서울 집값 상승 원인으로는 크게 세 가지를 꼽을 수 있다. 전셋값 상승. 주담대 금리 인하, 공급부족이다.

서울 아파트 전셋값이 58주 연속 상승하면서 실수요자들이 소형 아파트 매매로 눈을 돌리고 있다. 전세사기 여파로 빌라와 오피스텔 전세 수요가 소형 아파트 전세로 몰리기 때문에 전셋값은 계속 오를 수밖에 없는 구조다. 그리고 특례 대출 등의 영향으로 9억 이하 아파트 거래가 크게 증가했다.

여기에 2020년 시행된 계약갱신청구권의 4년 만기가 다음 달부터 도래해 전세가 상승 압박은 더욱 거세질 전망이다. 2020년 7월 시행된 주택임대차 2법은 이달 기준으로 4년째를 맞았다. ‘2+2년’ 만기 매물이 시장에 나온다는 의미다. 전세시장이 수요자 우위 시장이라면 집주인이 가격을 올릴 수가 없지만, 지금은 정반대 상황이다.

전세 시장에 대한 우려가 커지자, 박상우 국토교통부 장관은 제도 폐지를 공식화한 상황이다. 박 장관은 최근 “임대차2법은 원상복구가 맞다는 게 제 개인과 국토부의 공식 입장”이라며 폐지론을 강조했다.

서울 아파트 평균 전세가격은 5억6911만원이다. 이 금액은 경기도 아파트 매매 평균 시세인 5억4538만원보다 높다. 최근에 높은 전셋값을 감당하느니 탈서울해서 경기도에서 내집 마련을 하겠다는 이들이 늘어날 수밖에 없다.

두번째 원인은 금리다. 한국은행 기준금리가 3.5% 동결로 유지되고 있지만, 주담대 금리는 하락세다. 지난달 18일부터 5대 은행의 고정형 주담대 금리 하단은 2%대에 접어들었다. 이달 초 기준 5대 은행의 고정형 주담대 금리는 2.94~5.76%로 나타났다. 지난 5월 초(3.48~5.78%)와 견줘 하단이 0.54%P(포인트) 떨어졌다. 그러면서 5대 은행에서 주택담보대출로 나간 금액이 최근 3개월간 15조나 늘었다. 은행이 취급하는 고정형 주담대 금리는 금융물 5년채 금리가 기준이 된다. 금융물 5년채 금리는 지난 5월 3.82%에서 이달 초 3.44%까지 떨어졌다.

세번째 원인은 공급 부족이다. 주택산업연구원에 따르면, 인허가 물량은 2022년 52만호에서 올해는 38만호까지 줄고, 착공 물량도 같은 기간 38만호에서 30만호까지 줄어든다. 장기적으로 아파트 매매 가격 상승을 자극할 수도 있다는 우려가 나온다. 특히 아파트 착공 실적은 3년 뒤 입주하는 물량과 직결돼 있다. 게다가 서울에선 공사비 상승에 따라 정비사업도 지연되면서 유일하게 많은 물량이 나올 길도 막혔다.

서울 집값 상승이 수도권으로 확산할 분위기다. 2020~2021년 집값 폭등 트라우마로 인한 불안감과 초조감이 작용해 상승 분위기가 이어지고 있다. 하반기 금리 인하 가능성도 커지면서 ‘패닉바잉’ 현상이 나타날 우려도 커진다. 이를 잠재울 수 있는 서울 도심을 중심으로 주택공급 마저도 차질이 예상돼 이에 대한 대책이 필요해 보인다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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