“부동산 ‘3중 양극화’ 현상…공급절벽론에 서울 아파트 수요 촉발”

[요동치는 집값-박원갑 KB국민은행 수석전문위원 (상)]
전세난, 공급 절벽, 분양가 급등에 ‘내 집 마련’ 조급증 불러
서울ㆍ수도권 아파트 거래량 증가…패닉바잉 이어지진 않을 것

[땅집고] “지금 부동산 시장에서 ‘3중 양극화’ 현상이 나타나고 있다. ‘지역 밀착형 돋보기’가 필요하다. 공급 절벽, 분양가 급등 등으로 관심이 옮겨가며 ‘지금이라도 집을 사야겠다’는 조급증이 생겼다.” (박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원)

최근 아파트 시장의 양극화가 심해지고 있다. 지난달 27일 한국부동산원에 따르면, 6월 넷째 주(24일 기준) 서울 아파트 매매가격이 0.18%, 수도권은 0.07% 올랐지만, 지방은 0.05% 하락했다. 여기에 지역 내에서도 집값 양상이 드를 뿐 아니라 아파트와 달리 빌라, 다세대 주택 등 비아파트 시장이 구조적 불황에 시달리고 있다.

지난 2일 땅집고와 만난 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “수도권과 지방, 아파트와 비아파트, 지역 내 양극화 등 3중 양극화 현상이 나타나고 있다”며 “동네마다 시장 상황이 다르기 때문에 ‘지역 밀착형 돋보기’가 필요하다”고 밝혔다.

박 위원은 시장의 관심이 수요에서 공급으로 옮겨간 것이 수도권 아파트 매매가격을 끌어올렸다고 평가했다. “올해 3월 이후 관심이 전세난, 공급 절벽, 분양가 급등 등으로 옮겨갔다”며 “‘지금이라도 집을 사야겠다’는 조급증이 생겼고, 수도권 아파트 거래량이 늘어나면서 집값도 오른 것”이라고 말했다.

다만 수요자들의 조급함이 ‘패닉바잉’으로 이어지진 않을 것이라고 내다봤다. “패닉바잉이 일어나려면 20대의 ‘영끌’ 매수가 있어야 하는데, 지금은 그렇지않다”며 “노원, 도봉, 강북 같은 서울 외곽 지역 아파트 가격도 급등해야 하는데 잠잠하다”고 분석했다.

다음은 박 위원과 일문일답.

-최근 서울, 수도권 집값이 반등하고 있는데, 현재 시장 상황을 어떻게 바라보고 있나?

“3중 양극화라고 보면 된다. 수도권과 지방, 아파트와 비아파트, 지역 내 양극화 현상이 나타나고 있다. 서울, 수도권은 회복기, 지방은 매물 소화 과정에서 바닥을 다지는 시기라고 보면 된다. 비아파트 시장은 구조적 불황에 빠져있다. 지방이라도 해도 울산, 제주 지역은 올랐는데, 대구, 부산은 상황이 안 좋다.

지금은 착시 현상을 가장 조심해야할 때다. 동네마다 상황이 다르기 때문에 시장을 바라볼 때 망원경이 아니라 ‘지역 밀착형 돋보기’가 필요하다. 현장 지표, 특히 실거래가 중심으로 살펴봐야 한다. 지난해 전국 아파트가 실거래가는 3.5% 올랐지만 표본 통계 조사에서는 4.8% 떨어졌다. 어떤 지표를 쓰느냐에 따라 시장을 상승으로 볼 수도, 하락으로 볼 수도 있다.”

-하반기 이후의 전망은 어떤가.

“지역을 분화해서 보면 전체 부동산 주택시장은 보합, 서울과 수도권은 강보합, 지방은 약보합이 될 것이다. 다만 하반기에는 미국 대선이 가장 큰 변수다. 트럼프가 당선되면 금리가 다시 오를 수 있는데, 과거보다 금리 영향력이 커졌다.

국토연구원 자료에 따르면, 가격 결정 요소의 46%가 기준 금리다. 아파트가 주거가 아니라 투자 상품화된 영향이 크다. 만약 미국의 금리가 전망처럼 인하하지 않는다면 시장은 다시 조정을 받을 수 있다. 그렇기 때문에 아파트 시장에서 추격 매수는 자제하고 급매물 중심으로 접근하는 게 좋다.”

-5월 서울 아파트 거래량이 5000건을 넘겼는데, 상승 신호라고 볼 수 있나.

“이제 부동산시장은 ‘각개전투’다. 지역이나 상품별로 엄청나게 분화된 형태가 나타난다. 과거처럼 유동성이 많지 않아서다. 통화량이 예전만큼 늘어나지 않는다. 무차별적 유동성이 안 나타나서 동조화 현상이 심하지 않다. 이제 시장을 세부적으로 봐야 된다.

수요층도 달라졌다. 30~40대들이 전체 거래량의 50~60% 차지한다. ‘아파트 키즈’가 시장의 주역이다. 아파트와 부동산을 동일시하기 때문에 아파트가 아니면 사지 않는 세대다. 신축을 특히 선호한다. 확실히 신축이 더 많이 올랐다. 풍요로운 시절에 태어난 세대라 주거 만족의 기준이 높다.”

-올해 하반기 신규 물량이 대규모로 공급될 예정이나, 이후에는 물량 부족을 피할 수 없다는 전망이다. 부동산 시장에 어떤 영향이 있을까.

“분명 집값에 영향이 있을 것이고, 앞으로 더욱 커질 것이라고 본다. 신축이 시장에 미치는 영향, 민감도가 더욱 커졌다. 핵심 수요층들의 공간에 대한 니즈, 내 집 마련의 패턴이 달라졌다는 것을 주목해야 한다. 구축 물량이 나오게 하는 것도 물량을 늘리는 것이라 보는 시선이 있는데, 신축 선호가 뚜렷한 상황에서 신축 혹은 준신축에 수요가 몰리며 가격이 오를 것이다.”

-5월 서울 아파트 평균 매매가가 역대 최고를 기록했는데, 그 원인은 어디에 있다고 보나.

“분위기가 바뀌었다. 아직 ‘상투’를 잡는 수준은 아니지만, 수도권은 5000건이 넘었고, 경기도도 거래량이 많이 늘었다. 이제 관심이 수요에서 공급으로 옮겨갔다. 올해 1월 이전까지만 해도 ‘이런 상황에 누가 집을 사냐’라는 말이 많았는데, 3월 이후에는 관심이 전세난, 공급 절벽, 분양가 급등 등으로 옮겨갔다.
이제 청약이 된다는 보장이 없고, 앞으로 물량이 줄어든다고 그러니 ‘지금이라도 집을 사야겠다’라는조급증이 생긴 것이라 본다. 그러면서 거래량이 늘어나면서 집값도 오른 것이다.”

-패닉바잉 매수세로 이어질 가능성은 있나?

“패닉바잉이 일어나려면 20대들도 집을 사야 한다. 소위 ‘영끌’ 매수가 있어야 하는데, 지금은 그렇지않다. 갭투자도 활발하지 않다. 노원, 도봉, 강북 같은 서울 외곽 지역 아파트 가격도 급등해야 하는데, 서울 주요지역에 비하면 잠잠하다.”

-젊은 세대가 똘똘한 한 채를 마련하려는 경향이 강해지고 있는데, 그 원인은 어디에 있나.

“그런 경향성이 있는 것은 맞지만 아직 대세로 자리잡았다고 보기 힘들다. 지금은 갈아타기 수요가 더 많다고 본다. 똘똘한 한 채로 갈 수 있는 사람들이 많지도 않다. 오히려 문재인 정부 때 다주택자 양도세 중과를 해서 ‘똘똘한 한 채’ 바람이 불었다.” /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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