【투데이신문 홍기원 기자】 건설경기 침체가 장기화되면서 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 정비사업에 대한 건설업계의 관심도 높아지고 있다. 1시 신도시 재정비가 성공적으로 진행되려면 변화된 환경을 맞아 보다 세밀한 대응이 필요하다는 목소리가 높다.
한국건설관리학회 계약관리위원회는 2일 서울 여의도 국회 의원회관에서 노후계획도시 이슈와 극복방안에 관한 세미나를 진행했다. 이날 세미나에서는 건설업계 전문가와 건설사 관계자들이 모여 건설산업 성장을 위한 정비사업 활성화 전략을 논의했다.
세미나 발표를 맡은 한국건설산업연구원 이태희 부연구위원은 정비사업시 조합원이 부담할 분담금, 이주비 부담이 높아지면서 고령 조합원을 중심으로 ‘조합원 둥지내몰림’이 발생할 가능성이 높다고 내다봤다. 불가피하게 사업 중에 집을 처분하거나 입주가 불가능해 불가피하게 전세로 내놓을 수밖에 없는 상황이 발생할 수 있다는 뜻이다.
이 부연구위원은 “고령 조합원은 주택담보대출도 받기 힘든 상황이 생길 것”이라며 “누군가는 작은 평형으로 분양받거나 현금으로 받으면 되지 않냐고 할 수 있지만 현재의 관리 처분 방식에서는 상대적으로 손해”라고 진단했다. 이외에 재건축시 주택-상가간 분쟁 역시 우려되는 사안으로 지적됐다.
특히 이 부연구위원은 “정비사업의 주 동력은 주거환경 개선과 경제적 가치 증데에 있는데 1기 신도시는 주거환경 만족도 개선 효과가 타 정비사업과 비교해 낮다”라며 “현재 용적률도 200% 내외여서 일반분양 수입이 제한적일 것으로 본다. 그렇다면 상당수 구역에서 분양률이 높아도 시세차익이 많지 않을 것”이라고 전망했다.
한편, 통합정비 방안에 대해서는 “취지는 좋지만 득보다 실이 클 우려가 높다. 목적 달성에 있어 구역간 통합이 반드시 필요하지 않다”라며 과도한 유도는 지양해야 한다고 조언했다. 정비사업이 복잡한만큼 가능한 단순하게 제도를 설계해야 한다며 “통합적 접근을 위해 광역적으로 접근하되 구역간 통합정비 유도는 신중할 필요가 있다”고 덧붙였다.
국토연구원 김중은 도시재생‧정비연구센터장은 향후 노후계획도시 정비사업에 대해 “도시 내 확충가능한 기반시설용량과 쾌적한 정주환경 등을 고려해 정비 이후 계획인구와 기준용적률(적정 개발밀도)을 설정한다”면서 “적정 개발밀도가 300%라면 어떤 지분은 300%가 되고 어떤 지분은 500%가 될 수도 있다”고 설명했다. 그러면서 “적정 개발도 이하로 개발하는 사업은 공공기여를 적게 받고 용량을 초과하는 부분은 공공기여를 많이 받는 개념으로 설계했다”고 덧붙였다.
김 센터장은 공공기여를 두고 “1기 신도시는 이미 공원 부지나 학교가 확보돼 굳이 도시정비법 시스템을 적용해 추가로 받을 필요가 없다”면서 “차라리 현금(공공기여금)으로 받아서 다른 용도로 쓰는 게 좋다고 판단한다”고 말하기도 했다. 공공기여금은 구간별 공공기여 연면적에 감정평가액을 곱한 금액에서 공공주택 및 기반시설 등 현물로 제공하는 금액을 제외한 금액을 뜻한다.
한양대 부동산융합대학원 이윤홍 겸임교수는 “정비사업은 인허가가 복잡하고 사업단계별로 조합원총회를 거쳐 승인을 받아야 한다”라며 “단기간에 해결되지 않고 각기 다른 이해관계로 분쟁이 자주 발생한다”고 짚었다. 이어 “처음 사업계획도 단계를 거치면서 수시로 변한다. 인허가 진행하며 달라지고 도시건축공동위원회 심의 과정에서 또 달라진다”고 특징을 설명했다.
이 교수는 사업 초기 추정하는 사업성과 이후 건설사가 시공사로 참여하면서 측정하는 사업성이 다를 수밖에 없다며 이 점을 유의해야 한다고 지적했다. 그는 “개발계획은 단계를 거치면서 계속 변하기에 초기 사업성 감정은 큰 틀에서만 검토한다. 설계비용, 공사비용도 다 추정치”라며 “관리처분인가 때에야 객관성 있는 결과값이 나온다”면서 “이제는 무조건 사업성이 좋다고만 했다가는 조합원들의 혼란만 부추기는 상황”이라고 강조했다.
삼성물산 강남정비사업소 김기두 프로는 최근 공사비 상승 원인으로 ▲주52시간 근로제 시행 ▲주휴수당 및 공휴일수당 ▲레미콘 토요휴무제 시행 ▲국경일(공휴일) 공사중지 ▲입주자 사전 점검일 ▲기후변화 비작업일수 ▲안전강화비용 ▲구조물 해체 기준 강화 ▲석면해체공사 공사계약변경 조정 ▲인건비 상승 ▲설계강도 증가에 따른 콘크리트 강도 강화 등을 꼽았다. 또, “예전에는 돈 있는 사람만 고급 마감재를 썼는데 최근 강남의 주요 아파트는 고급 마감재가 기본으로 설정돼 있다”라며 “외산 창호, 외산 가구, 외산 원목마루, 음식물쓰레기 이송설비만 추가해도 공사비가 평균 단가로 100만원 정도 올라간다”고 지적했다.
정비사업에서 일어나는 분쟁을 완화하려면 PF 지원 확대와 금융비용 지원이 필요하다고 주장했다. 김 프로는 “최근 건설사들이 자금 조달하는 금리를 보면 10%를 넘는 경우가 많다”라며 “정책자금을 활용할 필요가 있다”고 촉구했다. 공사비 분쟁을 중재할 방안과 물가지수 재검토, 그리고 적정 공사비 산정 등도 요청했다.
한국건설관리학회 이동은 회장은 “2022년부터 국내 건설경기를 하락기조로 전환되고 공사비와 PF 금리인상으로 사업비가 감내하기 어려운 수준으로 증가했다”라며 “대형건설사와 금융권을 한꺼번에 치받으려 회색코뿔소가 달려들고 있는 명확한 위기 상황”이라고 말했다. 이 회장은 “건설산업의 지속 성장을 위해 현재로서는 비교적 안정성 확보가 가능한 정비사업을 먼저 활성화하기 위해 지혜를 모으고자 했다”라고 이번 세미나의 취지를 밝혔다.
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