“재건축 공사비 많이 나오겠네”…공공기여·이주대책 비중 높인 분당

[땅집고] 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)의 정비사업 선도지구 공모를 위한 평가 기준이 각 지자체별로 공개된 가운데, 일부 지자체에서는 국토교통부가 정한 표준안과 배점을 달리해 눈길을 끈다.

국토교통부는 지난 달 22일 선도지구 선정을 위한 표준 평가 기준을 공개했다. 100점 만점에서 주민동의율 점수를 60점으로 가장 높게 배정했고, 가구 당 주차 대수 등 정주 환경 개선 시급성 10점, 통합정비 참여 단지 수 10점, 통합정비 참여가구수 10점, 도시기능 활성화 필요성 10점 등을 제시했다.

지자체가 공개한 점수 표를 살펴보면 분당과 중동에서 배점 변경이 가장 많았고, 분당의 경우 평가 요소가 훨씬 더 까다로워졌다는 이야기가 나온다.

■ 선도지구 평가 까다로워진 분당…가구수 많고 공공기여·이주대책 마련한 단지 유리

1기 신도시 중에서 선도지구 경쟁이 가장 치열한 분당 신도시의 경우 배점 변경이 가장 많았다.

성남시는 우선 분당 신도시에서 재건축을 추진하는 단지의 경우, 가구 수가 많을수록 배점을 높게 부여했다. 가구 수에 대한 기존 국토부 배점은 10점인데, 이를 15점으로 높이고 200가구 이하는 3점, 3000가구 이상이면 15점 만점을 부여하기로 했다. 대신 ‘통합정비 참여 주택단지 수’항목은 국토부 안 10점 만점에서 4점으로 줄였다. 분당에서는 가구 수만 많으면 통합 혹은 단독 진행 모두 가능하다는 의미다.

이는 분당 신도시에서 재건축 추진을 준비하는 아파트들이 대단지가 대부분인 점을 고려한 것으로 분석된다.

‘도시기능 활성화 필요성’도 국토부안 10점에서 15점으로 배점을 높였다. 분당에서는 선도지구에 들려면 필수로 건축계획을 제출해야 하는데 이를테면 ▲상업·업무시설 통합개발 ▲스마트단지 조성 ▲복합환승센터 설치 ▲배리어프리단지 조성 ▲청년·신혼주택단지 ▲고령친화단지 ▲녹색건축 인증 ▲제로에너지 건축물 인증 ▲층간소음 저감 공법 적용 등의 내용이 포함돼야 한다.

이와함께 이주대책 지원 여부(2점), 구역 정형화(2점), 소규모 단지 결합(2점), 장수명 주택 인증(3점), 공공기여 추가 제공(6점) 등으로 15점 만점을 부여한다. 단, 필수 건축계획을 제출하지 않으면 이 항목을 다 채워도 0점 처리된다.

분당은 재건축을 하겠다는 단지가 많지만, 이주대책 방안을 마련하기 어려운 여건이고, 경쟁률도 치열해 이주대책 지원 여부 및 공공기여 항목에 점수를 높인 것으로 풀이된다. 일각에선 필수 건축계획 항목들이 건축비 상승 요인이 될 것이란 전망도 나왔다.

■ 부천 중동은 ‘주민 동의율’이 최대 변수…국토부 안보다 10점 더 높여

부천시는 중동신도시의 선도지구 평가 기준을 고시하며 ‘주민 동의 여부’ 항목의 점수 배점을 70점으로 정했다. 국토교통부의 평가 기준인 60점보다 10점 높다. 평가 대상구역 내 전체 토지등소유자 동의율이 50% 이상이면 10점, 90% 이상이면 70점을 받는다.

일산·평촌·산본은 국토부 기준안과 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 분당과 다르게 중동을 비롯해 일산, 평촌, 산본의 경우는 도시 기능 활성화 필요성 항목을 아예 평가하지 않는다. 또 분당을 제외한 다른 지역에선 통합 재건축 주택단지 수도 점수를 잘 받기 위해서 중요한 항목이다.

1기 신도시 정비 업계 관계자는 “중동 신도시의 경우 사실상 1개 단지를 제외하면 주민 설명회조차 열리지 못할 정도로 사업 추진이 안 되고 있다보니 단합을 중요한 요소로 본 것 같다”며 “분당은 여러 사업지가 경쟁하고 있지만, 선도지구에 들더라도 향후 공공기여 및 추가 분담금 규모에 따라 제동이 걸릴 수 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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