“450% 용적률 다 못 줍니다”…수그러든 신도시 장밋빛 재건축 전망

서울경제 2024.06.25 조회수

지자체의 1기 신도시 선도지구 공모지침 발표가 예정된 25일 과열됐던 선도지구 선정 경쟁도 사업성이 높은 단지를 중심으로 좁혀질 전망이다. 지자체가 법정 상한 수준의 용적률 인센티브 적용을 하지 않겠다고 밝혔기 때문이다. 이에 적은 분담금으로 재건축을 할 수 있을 것이라는 1기 신도시 주민들의 장밋빛 기대감도 서서히 수그러들고 있다.

고양시 일산신도시 전경. 연합뉴스

“3종 일반 주거지의 법정 상한 용적률 450%는 사실상 허상이었습니다. 450% 용적률을 받는다고 하더라도 기부채납을 많이 해야 한다고 하는데 주거 쾌적성이 떨어질 게 뻔합니다. 여기에 공사비 상승으로 분담금도 오르면 과연 주민들이 이를 찬성하고 갈등 없이 빠르게 재건축을 추진할 수 있을지 의문입니다.”

24일 부동산 시장에 따르면 노후계획도시특별법의 용적률 인센티브를 받아 적은 분담금으로 재건축을 진행할 수 있을 것이라는 1기 신도시 주민들의 장밋빛 전망이 수그러들고 있다. 지자체가 도시의 기반시설 등을 고려해 과도한 용적률 상향은 없다고 못 박고 있기 때문이다.

현재 특별법은 3종 일반 주거지역에 대해 최대 450%의 (법정 상한)용적률을 허용하고 있지만 지자체별로 330~350%의 기준 용적률을 예고하고 있다. 특별법은 기부채납 비율로 기존 용적률에서 기준 용적률까지 늘어난 용적률의 10~40% 범위에서, 기준 용적률을 넘어서면 40~70%까지 조례로 정하도록 하고 있다.

또 특별법상 최대 750%의 용적률 적용이 가능한 역세권 아파트의 경우 각 지자체들이 오피스와 상업시설 등 상당한 수준의 기부채납을 요구하고 있는 상황이다. 분당의 한 재건축 추진위원장은 “성남시가 역세권에 대해 기부채납 비율이 상대적으로 낮은 기준용적률로 450%를 검토하고 있다”며 “하지만 용적률 상향분만큼 역세권이 아닌 단지에서 용적률을 다시 낮추는 것으로 설명을 하고 있어 역세권 단지의 메리트가 없는 실정”이라고 전했다.

더 큰 문제는 기부채납이 많아지면 특별법상 법정 상한 용적률(3종 일반 주거지역)인 450%가 적용되더라도 재건축단지의 수익성은 떨어질 수밖에 없다. 현재 분당(184%)과 일산(169%), 평촌(204%), 산본(205%), 중동(226%) 등 평균 용적률은 200% 안팎이다. 부동산 업계는 용적률 인센티브를 기대하며 과열됐던 1기 신도시 재건축 선도지구 지정 경쟁이 사업성이 우수한 단지를 중심으로 재편될 것으로 내다보고 있다.

이에 1기 신도시 재건축 선도지구 추진 준비 단지들은 적용 용적률을 대폭 하향하고 주민 설명회를 다시 열어 예상 분담금 등을 재산출하고 있는 것으로 확인됐다. 분당의 한 단지는 올해 초만 하더라도 용적률 450%를 적용해 주민 설명회를 열었다. 하지만 시 관계자 등 재건축 담당 당국자들과 면담을 거친 후 최근 용적률 350%를 적용해 주민 설명회를 다시 열었다. 노후계획도시특별법상 3종 일반주거지역의 법정 상한 용적률인 450%로 분담금을 추산해 같은 평형으로 옮길 경우 오히려 환급까지 받을 수 있다는 기대감도 나왔지만 지자체가 용적률 상향에 제동을 걸자 한 발 물러난 셈이다.

분당 한 단지의 주민 설명회에 참석한 한 주민은 “재건축 관련 담당자가 분당은 기반시설 문제로 높은 용적률을 적용하기 어렵다고 답변했다”며 “기부채납 규모에 따라 단지별로 차등 용적률이 적용될 것이라는 답변을 들었다”고 밝혔다. 분당의 한 부동산중개업소 관계자는 “용적률을 450%까지 올리는 안과 350%까지 올리는 안을 놓고 주민들 사이에서도 의견이 갈리고 있다”며 “당초에는 450%까지 용적률이 올라가면 분담금 부담이 줄어들 것으로 예상됐지만 지자체 면담 결과 기부채납으로 분담금 부담이 크게 줄어들지 않을 것으로 예상되자 350%를 선호하는 주민들이 많아져 갑론을박을 벌이고 있다”고 설명했다. 분담금이 크게 줄어들지 않는다면 고밀 개발을 통해 단지 쾌적성이 떨어질 수밖에 없다는 주민들과 조금이라도 분담금을 줄이는 게 맞다는 의견이 갈리고 있기 때문이다.

일산과 평촌 등 다른 1기 신도시도 마찬가지다. 고양시와 부천시, 안양시에서는 재건축단지에 330~360%의 기준 용적률을 적용할 것이라는 방침이 공모 지침 확정·공고 전임에도 주민들에게 전달된 것으로 알려졌다. 실제 안양시 동안구에 소재한 평촌 신도시의 한 단지는 이달 22일 재건축 선도지구 신청을 위한 주민 설명회에서 추정 기준 용적률을 360%로 안내했다. 고양시 일산동구의 두 단지도 300~350%의 용적률로 통합 재건축을 추진하고 있다. 평촌의 한 재건축 추진위원회 관계자는 “올 초 450%로 주민 설명회를 한 단지들도 용적률을 낮춰 다시 안내하고 있는 상황”이라고 말했다.

분당의 또 다른 재건축추진위원장은 “1기 신도시는 고령화돼 분담금이 높아지면 동의율이 낮아질 수밖에 없다”며 “용적률 인센티브가 줄어든다면 그만큼 재건축 추진 과정도 지지부진해질 것”이라고 전망했다.