[230조원의 연착륙①] 대수술 앞둔 부동산PF, ‘옥석가리기’ 묘수 있을까

【투데이신문 홍기원‧박중선 기자】 부동산시장 호황기에 뛰어든 부동산PF 사업장들이 2년여에 걸친 시장 침체로 부실위기를 맞고 있다. 금융당국이 직접 대형건설사들도 어려움에 처할 수 있다 경고하며 구조조정에 나섰지만 복잡한 이해관계 속에 꼬인 실타래가 쉽게 풀리기는 어려워 보인다. 건설업과 금융업의 부실이 심화되기 전에 ‘연착륙’에 성공할지 귀추가 주목되고 있다.

2020년 전후로 부동산시장의 호황이 계속되자 부동산 개발사업도 더욱 늘어나기 시작했다. 여기엔 사업주인 시행사가 전체 사업규모에 비해 매우 적은 자본만 투입해도 금융사의 사업 참여를 끌어낼 수 있는 우리나라 부동산PF의 구조도 한 몫 했다.

통계청 국가통계포털에 따르면 2021년 건축허가면적은 전년도인 2020년에 비해 17.6%나 증가했다. 시도별로 보면 동기간 부산은 53.2%나 급증했으며 경북(47.8%), 충남(40.8%) 등도 높은 증가율을 기록했다. 서울 역시 전국 평균보다 높은 21.3%의 증가율을 보였다. 2022년에는 2021년보다 4.8% 높은 건축허가면적 증가율을 나타내며 정점에 도달했다.

이에 따라 부동산PF 대출 규모도 계속 불어났다. 금융위원회가 지난 3월 발표한 통계에 따르면 금융권의 부동산PF 대출 잔액은 2020년말 92조5000억원이었으나 2022년말 130조3000억원으로 증가했고 지난해말에는 135조6000억원을 기록했다. 금융당국은 토지담보대출과 새마을금고 대출 등 유사 PF 대출을 포함하면 부동산PF 규모가 총 230조원에 달한다고 보고 있다.

해당시기에 사업을 시작한 현장들은 2022년 이후 금리인상에 따른 투자심리 위축, 레고랜드 사태 이후 유동성 공급의 경색, 물가 인상으로 인한 공사비 급등 등 여러 악재가 겹치며 사업 리스크가 점차 높아지고 있다. 이는 건설업계의 위기로 이어졌다. 24일 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 들어 지난달까지 폐업 신고한 종합건설사만 240곳에 이르고 있다.

시공능력평가 상위 건설사들도 부동산PF 리스크 부담이 상당한 모습이다. 기업데이터연구소 CEO스코어가 지난 5일 시공능력평가 상위 50대 건설사 중 39개 건설사를 대상으로 부동산PF 차입금 현황을 조사한 결과, 지난해말 기준 전체 대출 잔액이 46조3633억원으로 전년도인 2022년말보다 6조1479억원(15.3%) 늘어났다.

지난해말 기준 자본총계 대비 부동산PF 차입금 비중이 100%를 넘은 건설사는 9곳으로 역시 2022년말보다 2곳이 더 추가됐다. 특히 태영건설, 코오롱글로벌, 두산건설, SGC E&C, 신세계건설, 롯데건설 등 6곳은 부동산PF 차입금 비중이 200%를 넘겼다. 반면, 자본총계 대비 차입금 비중이 10%인 건설사는 2022년말 10곳이었으나 지난해말에는 HJ중공업, 한화, 효성중공업, 두산에너빌리티, 계룡건설산업, 삼성물산, 호반건설 등 7개사로 줄었다.

규모로 비교하면 지난해말 기준 대출 잔액은 현대건설이 9조9067억원으로 가장 많았으며 롯데건설 5조3891억원, GS건설 3조3015억원 순으로 집계됐다. 올해 만기 도래 차입금도 현대건설이 7조2790억원으로 가장 많았으며 롯데건설(4조5351억원), GS건설(2조393억원)이 뒤를 이었다.

금융당국, 부동산PF 질서 있는 ‘연착륙’ 방향

금융위원회와 금융감독원은 지난달 13일 부동산PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향을 발표했다. 정상 사업장은 원활한 금융공급을 지원하되 사업성이 부족한 사업장은 재구조화 및 정리를 유도하겠다는 취지다.

정부는 이전까지 부동산PF 시장 불안에 대해 유동성 지원에 초점을 맞췄다. 2022년 10월에는 채권시장안정펀드 매입 재개, 정책금융기관의 회사채‧CP 매입 등 약 50조원 규모의 유동성 공급 프로그램 추진에 나섰다. 지난해에는 ▲산업은행‧기업은행 건설사 지원 확대(3월) ▲PF 대주단 협약 가동 계획 발표(3월) ▲부동산PF 관련 증권사 리스크 완화 조치 발표(5월) ▲부동산PF 사업장 정상화 지원 펀드 조성 계획(7월) ▲PF 지원 및 건설사 P-CBO 지원 확대(9월) 등의 조치를 잇달아 내놓았다.

그러나 금융당국이 ‘질서있는 연착륙’으로 방향을 설정하며 기류가 달라졌다. 금융당국은 지난달 발표한 향후 정책 방향을 통해 “그간의 노력에도 불구하고 사업성이 극히 낮아 정상적인 사업추진이 어려운 사업장에 대해서까지 관대하게 만기연장이 이뤄지는 등 재구조화 및 정리가 지연되는 경우가 있다. 제2금융권을 중심으로 연체율도 상승했다”라며 “PF 부실의 누적 및 이연은 정상 PF 사업장까지 자금공급에 경색을 초래해 본PF로 전환되지 못하고 공사착공이 지연되는 등 향후 부동산 공급 위축으로 이어질 우려가 있다”고 지적했다. 기존 유동성 공급 지원보다는 ‘옥석가리기’에 비중을 둔 반응이다.

금융당국은 사업성이 부족한 사업장과 경‧공매 기준에 대해 대략적인 기준도 제시했다. 전체 PF 사업장의 5~10%를 구조조정 대상으로 추산하며 올 하반기 부실 사업장에 대한 본격적인 수술을 예고했다. 

금융감독원 이복현 원장은 지난달 29일 건설업계와의 간담회에서 “사업성 평가시 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하고 사업의 특수성이 인정될 경우 예외로 평가하는 등 합리적이고 객관적인 평가가 가능하도록 운영하겠다”라며 “(건설업계가)우려하는 내용 중 상당 부분은 개편된 기준에 충분히 반영했다”고 말했다. 그러면서 “부실 정리를 계속 미룬다면 규모가 큰 건설사조차 감당하기 곤란한 어려움에 처할 수 있다”고 강조했다. 

건설업계는 부동산PF 연착륙의 방향성에 공감하면서도 실제 추진과정에서 정상 사업장마저 위기에 내몰리지 않을지 우려하는 분위기다. 한 건설업계 관계자는 “금융당국이 건설업계의 우려사항을 반영해서 평가하겠다고 하니 현장에서 어떻게 작동되는지 지켜보려 한다”고 전했다.

이 관계자는 “현재 평가기준으로 사업성을 제대로 평가하기 어렵다. 각 개별현장마다 여건이 다른데다 대출 기관도 은행, 저축은행, 증권 등 각자 다르다. 그래서 금융당국이 제시한 사업성 평가기준이 어떻게 작동될지 예측하기 어렵다”고 설명했다. 그러면서 “특히 주택건설현장은 수요가 회복되면 해소될 문제라 보기에 일각에서는 수요진작책을 먼저 쓰자는 얘기가 나온다. 과거 부동산PF 위기 때에도 미분양 주택을 구입시 취득세를 감면하는 등 세재 완화 대책이 있었다. 과거 시행했던 대책을 부활할 필요가 있는데 이는 법 개정사항이라 국회에서 통과돼야 한다”고 덧붙였다.

반면, 사업성을 기준으로 선별지원에 나서는 정책이 타당하다는 시각도 있다. 대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 “무분별한 지원은 모럴헤저드는 물론 사회적 악영향까지도 초래할 수 있다”면서 “PF 지원시 관건은 관련 금융기관 등이 지원책을 얼마나 용납할 수 있느냐이므로 결국 우량사업장 중심으로 지원이 집중된다”고 진단했다.

정부와 업계는 부동산PF 연착륙의 사례로 현재 워크아웃 절차를 밟고 있는 태영건설의 사례를 주목하고 있다. 지난 4월 가결된 기업개선계획에 따르면 태영건설의 본PF 사업장 40곳 중 7곳은 시공사를 교체하고 1곳은 경‧공매를 진행하기로 했다. 또, 브릿지론 단계의 PF사업장 20곳 중에서는 10곳은 시공사를 교체하고 9곳은 경‧공매 절차를 밟기로 했다. 이후에도 일부 사업장에서는 향후 사업방향을 놓고 채권단과의 협의가 계속되고 있다.

태영건설의 PF사업장 중 채권단 사이의 의견차를 좁히지 못했던 서울 서초구 반포사업장은 당초 최대 투자자인 과학기술인공제회가 채권 회수를 결정하며 경‧공매로 넘어가는 듯 했으나 채권 매각으로 방향을 돌리며 채권단 구성이 변경될 가능성이 높은 상황이다. 미래에셋증권을 주관사로 하는 대구 동부정류장 개발 사업장은 채권단이 지난달 24일 사업 정상화 계획을 만장일치로 가결했다. 채권단이 직접 사업을 관리하고 추가 자금을 지원하기로 결정하며 한숨 돌린 모습이다.

태영건설 관계자는 “개별 사업장마다 채권단과 사업주체 사이에 이견이 있으면 계속 협의를 하고 있다”라며 “각 사업장별 실사 결과가 있지만 서로 이견이 있을 수 있기에 지속적인 협의를 통해 방향을 찾아나가는 부분이 있다”고 귀띔했다. 다만 이 관계자는 “태영건설은 워크아웃을 진행하는 상황이라 어느 정도 방침이 결정됐기에 앞으로 진행될 부동산PF 연착륙과는 사정이 다른 면이 있다”고 했다.

채권단 간 협의에서 이견이 있다면 대게 선순위 채권자와 후순위 채권자의 입장차가 이유인 경우가 많다. 선순위 채권자는 사업장 정리로 채권을 회수해 리스크를 해소하려 하지만 후순위 채권자는 경‧공매로 넘어가면 투자한 자금을 건지기가 사실상 어렵기 때문이다. 

이에 금융당국의 부동산 PF 연착륙 조치를 두고 금융권에서도 의견이 분분하다. 특히 채권단 후순위로 투자한 저축은행이나 증권 등 2금융권은 사업장별 옥석가리기로 인한 위기감이 상당하다.

한 저축은행 관계자는 “부동산은 경기 사이클에 따라 영향을 주로 받는데 금리 인하가 연내 확실시 되는 상황에서 경‧공매로 헐값에 자산을 매각할 경우, 사업자로서는 배임의 여지도 있다”면서 “금융당국이 정한 기준에 미달해도 단기 내 회수 가능성이 높은 정상 사업장이 존재할 수 있다”고 강변했다. 증권업계 관계자 역시 “금융당국이 부실자산을 신속히 처리한다는 명분에만 초점이 맞춰져 있다는 점에서 성급한 전략일 수 있다”라며 “시장에서 해결하게끔 하면 좋은데 정부의 시장 개입이 너무 크다”고 볼멘소리를 내기도 했다.

세종대학교 경영학과 김대종 교수는 “올해 한국은행의 금리 인하가 예상되는 만큼 건설업 경기도 개선될 공산이 큰 상황”이라고 내다봤다. 이어 “미국의 경우 지난해 연방정부는 부동산시장 등을 시장경제에 맡기겠다고 선언한 바 있다. 정부의 적극적인 시장 개입은 바람직하지 않다”고 지적했다.

피할 수 없는 부실사업장 정리…그 파장은?

부동산경기 회복을 장담하기 어려운 상황에서 리스크 대응을 피하기는 어려워 보인다. 신용평가사들은 건설업뿐 아니라 2금융업권을 대상으로 줄줄이 신용등급을 강등시키고 있다.

나이스신용평가 이예리 책임연구원은 4월 한 세미나에서 “25개 증권사의 국내 부동산PF 추가 손실 규모를 추정한 결과, 약 1조1000억원에서 1조9000억원으로 산출됐다”면서 “브릿지론 및 중후순위로 투자한 본PF 비주거용 사업장을 중심으로 손실이 확대될 전망”이라고 내다봤다. 또한, “가장 높은 스트레스 수준을 가정해도 증권업의 자본적정성에 미치는 영향은 감내할 수 있을 정도”라고 예측했다.

한국신용평가(이하 한신평)는 지난달 30일 발표한 리포트에서 “부동산에 대한 비우호적인 제반 시장여건과 다양한 이해관계자가 참여하고 통상 3년 이상 기간이 소요되는 PF사업 특성을 감안하면 구조조정에 상당한 시간이 소요될 수 있다”고 우려했다. 한신평 정승재 연구위원은 “일률적으로 볼 수는 없지만 사업장별로 초기 시점에 봤던 사업성과 현재 사업성을 비교하면 적잖게 훼손된 부분이 있을 것”이라며 “아무래도 2금융권의 잠재적인 부실이 전반적으로 압력이 있는 상황”이라고 분석했다.

금융당국에 따르면 올해 3월말 기준 금융권 부동산PF 대출 연체율은 3.55%로 지난해말과 비교해 0.85%p 상승했다. 업종별로 보면 저축은행은 연체율이 지난해말 6.96%에서 11.26%로 치솟았으며 증권은 17.57%의 연체율을 기록해 금융업종 중 가장 높은 수치를 보였다.

금감원은 이달말 연체율과 고정이하여신 비율을 기준으로 저축은행 세 곳을 골라 경영실태평가에 나서기로 했다. 부동산PF 문제를 넘어 2금융권 부실 위기에 선제 대응하겠다는 의지를 보인 것으로 해석된다.

각 개별 PF사업장에 대한 평가는 다음달초까지 마무리될 예정이다. 이에 따라 하반기에는 부실 사업장에 대한 본격적인 정리가 추진될 전망이다. 

정부는 부동산PF 시장에 자금이 원활하게 순환될 수 있도록 최대 5조원 규모의 은행‧보험업권 PF 신디케이트론을 조성하려 준비하고 있다. 지난 20일에는 5개 은행(NH, 신한, 우리, 하나, KB)과 5개 보험회사(한화생명, 삼성생명, 메리츠화재, 삼성화재, DB손해보험)가 PF 신디케이트론 업무협약을 맺기도 했다.

신디케이트론은 ▲경‧공매 낙찰을 받은 신규 사업자에게 대출하는 경락자금대출 ▲수의계약으로 사업장을 인수하는 사업자에게 대출하는 자율매각 사업장 인수자금 대출 ▲부동산 PF 사업장 NPL 할인 매입에 필요한 자금을 대출하는 NPL 투자기관 대출 ▲정상적으로 사업이 진행되고 있으나 유동성 애로를 겪는 사업장을 대상으로 한 일시적 유동성 애로 사업장 대출 등 4가지 유형으로 마련된다. 일시적 유동성 애로 사업장 대출 외에는 사업장 구조조정에 필요한 자금 지원에 집중돼 있다.

서울디지털대학교 부동산학과 한문도 교수는 “산발적으로 정리되는 현장이 나오며 하반기에 들어가면 새로운 조정 국면이 시작될 가능성이 높다”고 전망했다. 한 교수는 “부동산PF 문제는 아직 수면 아래 잠겨 있다”면서 “예기치 못한 리스크가 발생해 부동산시장의 수요가 급감하면 더 큰 문제가 될 수 있다”고 경고하기도 했다. 이어 “개별 사업장별로 투명성을 확보하고 구조조정을 서둘러야 한다. 어떤 트리거가 작동해 투자심리를 건드리면 시장은 급변할 수 있다”고 조언했다.

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