신통기획 규제 완화에도…현장선 “탁상행정, 우리와 관계 없다” 시큰둥

[땅집고] 서울시가 재개발ㆍ재건축을 활성화하기 위해 사업성을 개선하고 용적률을 높이는 등 규제를 완화하는 방안 내놨다. 올 3월 처음 계획을 발표하고 약 두 달 만에 내용 구체화에 나선 것이다.

빠른 속도에도 업계에서는 시큰둥한 반응이 나온다. 현장에서는 “정작 신통기획 사업지에는 아무 것도 적용해주지 않으면서 겉으로 좋아 보이는 정책만 계속 내고 있다. 전형적인 탁상행정이다”라는 불만이 나온다. 실제로 서울시에서도 현재 대부분 재개발ㆍ재건축에 적용 중인 신속통합기획(신통기획) 사업지에 대한 구체안이 없는 상황으로 확인됐다.

■ 신통기획 사업지 “사업성 개선? 다른 세상 이야기” 불만 활활

지난 2일 땅집고는 서울시 측에 2기 신통기획 사업지 등 구체적인 사업지에 대해 어떻게 적용했는지를 물었으나, 구체안은 없었다. 서울시 관계자는 “사업지 상황에 따라 달라질 수 있다”며 “별도로 제공할 수 있는 시뮬레이션은 없다”고 말했다.

서울시 나름대로는 빠른 속도로 재개발ㆍ재건축 사업 활성화를 위한 대책 마련에 나섰으나, 실질적인 효과에 대한 기대는 사실상 없는 상태다. A대형건설사 관계자는 “발표 내용을 보면 말 그대로 인센티브는 어떤 조건을 전제하는지 확인해야 실질적인 사업성 개선 여부를 파악할 수 있는데, 그 부분이 아직 확인 할 수 없어 판단 자체가 어렵다”며 “사업성을 일부 개선해 주는 방향을 긍정적이지만, 극적인 효과는 없다고 본다”고 평가했다.

특히 사업을 이미 추진 중인 신통기획 사업지에서는 서울시의 사업성 개선을 해준다는 재개발ㆍ재건축 활성화 대책이 나올 때마다 불만이 커지고 있다.

‘다른 세상 이야기’라는 반응이다. 오세훈 서울시장이 사업기간을 최대 5~6년 줄여주겠다며 신통기획을 내놨다. 그런데 인허가받는 것조차 어려울 정도로 속도가 지지부진하다.

작년 신통기획 사업지로 선정, 재개발은 추진 중인 상도14구역의 이상언 추진준비위원장은 “서울시가 계속 좋은 정책을 발표해 봤자 우리한텐 적용해 줄 리가 없다”고 말했다. 이 위원장은 “구체안을 보여달라고 해도 보여주지 않으면서 말로만 사업성 개선을 외친다”며 “신통기획 대부분이 지지부진하게 가고 있으니 서울시에서 모션만 취하는게 아닌가 싶을 정도”라고 말했다.

익명의 시행업계 관계자는 “신통기획 주민들은 서울시 대책을 자기 사업지에 어떻게 적용하는 지가 가장 궁금할 것”이라면서 “지금까지 서울시 약속대로 속도가 나지 않고 있기 때문에 정책에 대한 불신이 매우 커진 상태고, 이번 대책으로 뭔가 변화가 생긴다는 기대감은 솔직히 전혀 없다”고 했다.

■ 서울시, ‘정비사업 기본계획’ 재정비…용적률 최대 400%로 사업성 개선

앞서 시는 지난달 30일 ‘사업성 보정계수’를 도입하고, 용적률을 높여줘서 사업성을 개선한다는 내용의 개선안 대책을 또 내놨다. 향후 5년간 정비사업의 방향성을 제시하는 ‘2030 서울특별시 도시ㆍ주거환경정비기본계획’을 제시한 것이다.

계획에 따르면 1종 일반 주거지역은 최고 150%였던 용적률을 200%까지 상향한다. 높이 규제도 기존 필로티 포함 4층 이하였던 것을 6층 이하로 완화했다. 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%까지 받을 수 있다. 2종 일반 주거지역은 기준 용적률 대비 허용하는 용적률을 기존 10%포인트에서 20%포인트로 상향 폭을 높인다. 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%까지, 재개발ㆍ재건축 관련 공공기여 비율은 10%로 고정해 사업성 하락을 막는다.

올 3월 내놓은 ‘재개발ㆍ재건축 사업지원’ 중 사업성 보정계수ㆍ현황용적률 인정에 대한 적용방안도 새롭게 담는다. ‘사업성 보정계수’는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모ㆍ가구 밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다.

현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’도 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다. 이미 현행 조례나 허용용적률 초과로 건축해 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황용적률’을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등 사업성을 최대한 보전해 준다.

각종 규제나 주민 반대로 재개발ㆍ재건축에 어려움을 겪었던 ‘개발 사각지대’에 대해서는 공공 지원을 확대한다. 인센티브를 부여해 개발을 유도할 예정이다. 불필요한 토지 기부채납을 줄여 주택용지를 추가로 확보하는 등 공간을 효율적으로 활용해 사업성을 개선한다는 것이다.

업계에서는 이 내용이 그럴싸하지만 실제로 사업성 속도 개선에는 영향이 없을 것이라고 보고 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “올 3월 발표했던 내용에서 구체안을 내놓긴 했지만, 사실상 보여주기식 재탕”이라면서 “용적률만 높여서 모든 정비사업 문제를 해결할 수 있었다면 두 단계 종상향을 약속받은 여의도 재건축부터 달렸을 것”이라고 말했다./박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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