3일 금융권에 따르면 한국자산관리공사(캠코)는 신현한 연세대 경영학과 교수, 한정석 서울대 경영학과 교수와 협업한 결과물인 ‘부동산 PF 현황 분석 및 제도 개선 연구’ 보고서를 최근 발간했다. 캠코에서는 이강산 캠코연구소 차장이 조사·연구에 참여했다.
이 보고서에는 시장 활성화, 선진국형 PF로의 전환을 골자로 하는 제도 개선 방안이 담겼다. 우선 근본적인 PF 시장 체질 개선을 위해 시행사 자본요건을 PF 세부 위험에 따른 실질 위험을 고려해 세분화하고 시행사의 책임 부담을 단계적으로 강화해야 한다는 내용이 강조됐다. 단계별, 용도별, 지역별 위험이 다르므로 이를 고려해 시행사 자본요건을 현실화·구체화해야 한다는 것이다.
현재 한국 PF 시행사는 총사업비의 5~10%에 해당하는 자기자본을 투입하고 본PF 자금으로 토지 매입자금을 상환한다. 본PF 자금은 입주자이 주택담보대출로 마련한 돈으로 상환한다.
반면 미국은 시행사가 업무집행조합원(GP) 역할, 투자자가 유한책임조합원(LP)로 참여하는 유한책임회사를 구성해 총사업비의 20~30%를 마련한다. 이후 별도의 투자자금을 유치해 토지 매입자금을 상환하고 건설자금만 조달한다.
이와 관련해 보고서는 “중장기적으로 PF 사업성 평가를 정밀화해 시공사 신용도 대신 개발 프로젝트 자체의 미래 현금 흐름을 담보로 하는 데 초점을 맞춰야 한다”며 “PF 채권 매각 지연 문제와 관련해 주기적으로 가격을 인하해야 하는 의무 규정을 둬야 한다”고 제언했다.
한편 이와 관련해 금융당국은 장기적으로 시행사 자본요건 개선 등을 포함한 제도 개선에 나설 방침이다. 정부는 올해 경제정책 방향에서도 부동산 PF 시장 안정성을 높이기 위해 부동산 개발사업 추진 방식 등의 근본적인 개선을 추진하겠다는 계획을 밝히기도 했다.
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