“수도권 집값 상승의 분기점은 금융채 5년물 금리” 매수 적기는 ‘이때’

[붇이슈] “수도권 집값 반등, 이미 시작됐다”…요즘 부동산 상승 기사가 쏟아지는 이유

[땅집고] “수도권 집값 반등은 이미 시작됐습니다. 여기서 금리가 더 떨어져 최저점을 갱신하면 중저가 구축들도 신축을 따라 상승할 것이고, 신축 중에서는 전고점을 뚫는 곳도 나올 것입니다.”

국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에 ‘요즘 부동산 상승 기사가 쏟아지는 이유’라는 제목의 게시글에 네티즌 관심이 쏠린다.

‘광장동’이라는 필명을 사용하는 글쓴이는 금융채 5년물 일간 데이터를 제시하면서 최근 부동산 시장 상승세의 원인을 분석했다. 글쓴이는 “금융채 5년 물 기준 4.42%가 수도권 상승과 하락의 기준점”이라면서 “현재 수도권 부동산 시장은 금리가 4.42%보다 내려가면 상승하고 금리가 4.42%보다 올라가면 하락한다는 사실을 알 수 있다”고 설명했다.

<이하 원문>

요즘 부쩍 아파트 거래량이 증가세라느니 고가 아파트 시세가 전고점을 회복했다느니 전세 대란에 매수심리가 꿈틀대고 있다느니 상승기 때나 보이던 기사들이 늘어나고 있습니다.
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몇 달 전부터 누차 말씀드렸던 것처럼 지금 수준의 대출금리는 이미 낮아서 시장을 상승으로 전환하기 충분합니다. 아래는 주택담보대출 고정금리의 기준이 되는 금융채 5년물의 2023년 1월 이후 일간 데이터입니다.

많은 분이 기억하시겠지만, 수도권 부동산은 2022년까지 하락하다가 2023년초부터 반등을 시작했습니다.

​당시 대출금리가 어떻게 움직였는지 볼까요. 그래프 좌측을 보면 연초부터 크게 떨어졌던 금리가 2023년 3월에 4.42%를 찍고 재차 하락하게 되는데 이 때부터 부동산 시장은 본격적인 상승을 시작합니다.
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이 수치를 기준으로 기준선을 그려보면 2023년 9월쯤 금리가 다시 상승해서 이 기준선을 뚫고 올라갑니다. 약속이나 한 듯 금리가 이 기준선을 뚫고 오른 시점부터 부동산 시장은 상승을 멈추고 하락세로 돌아서게 됩니다.
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이를 통해 우리는 금융채 5년물 기준 4.42%가 수도권 상승과 하락의 기준점이라는 것을 알아낼 수 있습니다. 즉, 현재 수도권 부동산 시장은 금리가 4.42%보다 내려가면 상승하고 금리가 4.42%보다 올라가면 하락한다는 겁니다.
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이 기준선을 올해에도 똑같이 대입해보면 언제가 최적의 매수 타이밍이었는지 알 수 있습니다. 2023년 11월말부터 금리가 기준선 아래로 하락했고, 금리의 하락세가 24년 1월 3.78%까지 이어졌으니 작년 말부터 올해 초까지가 매수 적기였다는 것을 알 수 있죠. 올해 1월부터 카페에 글을 올리면서 올해 1분기가 매수 타이밍이라고 말씀을 드린 이유입니다.
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이 당시 올린 글에 사람들이 단 댓글을 보십시오. 연초에 분위기가 얼마나 비관적이었는지 알 수 있습니다. 수도권 집값 반등은 이미 시작됐습니다.

오늘자 금융채 5년물 금리는 3.78%로 올해 최저점인 2024년 1월 수치까지 내려왔습니다.이미 지금도 기준선 밑으로 한참 내려와 있지만, 만약 여기서 금리가 더 떨어져 최저점을 갱신하면 부동산 상승세가 더욱 심화함에 따라 중저가 구축들도 신축을 따라 상승할 것이고, 신축 중에서는 전고점을 뚫는 곳도 나올 것입니다.
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앞으로 이 금리가 어떻게 움직이느냐에 따라 수도권 부동산 시장의 향방이 결정됩니다. 수차례 강조해서 말씀드리지만, 금리 데이터만큼은 반드시 챙겨보시길 바랍니다. 부동산이란 거대한 시장이 금리의 움직임에 따라 이렇게나 정확하게 움직였는지 새삼 놀랄 것입니다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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