한강벨트 노량진뉴타운 대장 ‘1구역’ 재개발 속도 굼뜬 이유

[발품리포트-노량진 뉴타운 ①] 3000여가구 대단지 들어설 노량진 1구역, 높은 투자 비용이 재개발 발목…”최소 10억 이상”

[땅집고] 노량진 뉴타운의 대장주로 꼽히는 ‘1구역’ 재개발 사업의 속도가 큰 몸집만큼 더디게 진행되고 있다.

23일 서울지하철 1·9호선이 지나는 노량진역을 나와 장승배기로를 따라 5분 가량 걸으면 노량진 재개발 1구역에 도착한다. 공무원 시험, 수학능력시험 준비생들로 붐비는 지하철역 근처와 달리 1구역은 일부 주민들이 보일 뿐 한산했다. 시공사가 결정된 이후이지만, 아직은 재개발에 속도가 붙을 것이라는 기대감이 크지는 않다.

총 9000가구의 대규모 주거단지로 탈바꿈하는 노량진 뉴타운 사업이 진행 중이다. 8개 재정비촉진구역 중 6개(2·4·5·6·7·8) 구역이 이미 관리처분계획 인가를 받았다. 철거가 마무리 단계에 있는 2구역과 6구역은 이르면 내년 초 착공과 일반분양 예정이다. 3구역은 관리처분계획 인가 절차를 밟고 있다.

노량진 뉴타운 사업 중 최대어로 꼽히는 1구역은 속도가 가장 더디다. 뉴타운 부지 중 서울지하철 1호선, 9호선과 가장 가깝고, 2992가구 예정으로 규모가 가장 크기 때문에 ‘노른자’라는 평가를 받고 있다. 그러나 시공사 선정이 늦어지며 사업 진행도 지연됐다.

동작구 노량진동 278-2번지 일대, 13만2187㎡ 면적의 1구역은 총 사업비 규모가 1조원을 넘는다. 그러나 지난해 11월 시공사 입찰 당시 낮은 공사비(전용 3.3㎡ 당 730만원)로 인해 유찰된 바 있다. 올해 초 포스코이앤씨가 단독 입찰해 시공사로 선정됐다.

이로써 공사비 총 1조1000억원, 지하 4층~지상 33층, 2992가구 규모의 ‘오티에르 동작’으로 재탄생할 예정이다. 주택형 별로 ▲39㎡(이하 전용면적) 561가구 ▲49㎡ 360가구 ▲59㎡ 906가구 ▲72㎡ 255가구 ▲84㎡ 812가구 ▲98㎡ 84가구 ▲134㎡ 14가구다.

■ 시공사 결정됐지만, 완공은 7~8년 후?

시공사 선정 과정에서 노량진1구역 주택재개발정비사업조합과 일부 조합원이 결성한 비대위의 갈등도 현재는 봉합된 모양새다. 비대위는 지난 2월 공사비를 높여 타 건설사의 참여를 독려해야 한다고 주장한 바 있다.

그러나 4월 27일 열린 재개발 총회에서 전체조합원의 60%인 600명이 참여해 90%(538표)가 포스코이앤씨를 시공사로 선정하는 데 찬성했다. 1구역 내의 A공인중개사사무소 관계자는 “시공사가 포스코이앤씨로 결정된 후 문제 없이 사업이 진행되고 있다”고 전했다.

포스코이앤씨가 파격적인 조건을 내건 덕분이다. 확정 공사비(730만원), 사업비 8200억원 대출 1년 우선 상환, 골든타임 분양제, 상가 후분양 등 조합원 이익을 극대화하는 조건이다. 이를 통해 포스코이앤씨는 조합원이 가구당 최소 3억5000만원 추가 이익 확보 가능하도록 하겠다는 계획이다.

우여곡절 끝에 시공사 선정이 끝났으나, 아직 갈 길이 멀다. 종합자산평가, 조합원분양을 거쳐 관리처분계획 인가를 받아야 한다. A공인중개사사무소 관계자는 “시공사가 결정되기 전까지는 막연해보였으나, 이제 어느 정도 속도가 날 것 같다. 그래도 관리처분인가까지 3년 정도 걸릴 것으로 보인다. 사업 완료까지는 7~8년 정도 소요될 것으로 예상한다”고 말했다.

■ 노량진 뉴타운 ‘대장’ 1구역, 초기 투자 비용은 10억 이상

노량진뉴타운의 ‘대장주’로 꼽히는 만큼 1구역에 대한 높은 투자수요를 예상할 수 있다. 8개 재정비촉진구역 중 1구역이 2992가구로 규모가 가장 큰 것은 물론이고, 한강뷰 프리미엄까지 누릴 수 있다. 또 장승배기로를 따라 대규모 상가와 복리시설이 조성될 예정이다.

노량진역까지 도보 5분 이내 거리에 있고, 7호선 장승배기역까지도 도보로 10분 이내에 이동 가능하다. 그 뿐 아니라 여의도, 강남, 용산 등으로 향하는 버스 노선을 이용하기 수월하다. 노량진초, 영등포중, 영등포고가 인근에 있고, 같은 동작구에는 중앙대, 숭실대가 위치해있다.

그러나 높은 초기 비용은 노량진1구역 투자를 망설이게 하는 요인이라는 분석이 있다. 1구역 내 주택 대부분이 단독 혹은 다가구 주택이고, 빌라는 상대적으로 비율이 낮다. 입주권을 받기 위한 초기 투자 비용이 높고, 관리에 어려움이 따를 것이라는 평가다.

여기에 노량진뉴타운은 전 구역에 걸쳐 7억~8억원 수준의 프리미엄이 붙어 거래된다는 것이 인근 공인중개사사무소들의 설명이다. B공인중개사사무소 관계자에 따르면, 84㎡ 입주권을 신청할 수 있는 66㎡ 단독 주택가격이 8억원대였으나 프리미엄이 붙어 최근 15억원에 거래됐다. 전세금 3억원을 제외한 초기 투자 비용은 12억원이 들었다.
이 관계자는 “초기 투자를 고려하고 문의한 사람들이 생각하는 금액은 7억~10억원 수준이다. 그런데 1구역은 현재 10억원 이상이 필요할 것으로 예상한다”며 “평균적으로 12억~13억원, ‘1+1’ 입주권을 받을 수 있는 주택 매입을 하려면 최소 15억원에서 최대 25억원 정도가 있어야 한다”고 내다봤다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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