‘사업비 90% 대출 의존’…금융당국, 부동산PF 구조 개선한다

[땅집고] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 구조 개편을 위한 제도 개선을 검토하는 것으로 알려졌다.

시행사가 사업 초기 비용의 대부분을 브릿지론 등에 의존하는 관행을 비롯해, 건설사가 모든 위험을 한꺼번에 떠안는 책임 준공 약정도 손봐야 한다는 목소리가 높아지고 있기 때문이다.

22일 금융권 등 업계에 따르면 금융 당국과 기획재정부, 국토교통부는 이르면 6월 금융·건설업계와 합동 태스크포스(TF)를 꾸리고 부동산PF 제도 개선에 착수할 전망이다.

정부는 시행사가 토지 매입 등 초기 사업 단계에서 필요한 돈의 90% 이상을 제2 금융권의 고금리 대출에 의존하는 브릿지론 구조를 개선할 필요가 있다고 보고 있다.

통상 주거시설이나 상업시설을 짓기 위해 시행사는 먼저 토지를 확보하고 인허가를 받는 과정을 거치는데, 이 과정에 드는 비용 대부분을 대출금, 즉 브릿지론으로 충당한다. 아직 인허가를 받지 않은 상태로 위험이 크기 때문에, 주로 제2금융권에서 고금리로 돈을 빌리게 된다.

이후 인허가를 받아 착공 준비를 마치면 제1금융권으로부터 낮은 금리로 본 PF 대출로 전환해 브릿지론을 갚는 구조다. 본 PF는 분양 후 분양 대금으로 상환한다.

하지만 이 같은 부동산PF 구조는 대출 의존도가 높아 금리·경기 변동에 취약할 수밖에 없는 한계를 갖는다.

시행사의 부실이 중소건설사로 전이되는 현상도 나타난다. 이 과정에서 모든 리스크를 시공사가 떠안는 책임 준공 제도 개선에 대해서도 업계 지적이 잇따르고 있어 금융당국이 함께 논의할 전망이다.

책임준공은 대주단이 PF 대출시 시공사가 정한 기한 내에 준공을 약정하고, 이를 지키지 못할 경우 시공사가 차주(시행사)의 채무를 인수하는 것을 말한다. 신탁사업장의 경우 시공사가 채무인수를 못할 경우 신탁사가 책임을 진다.

본PF 단계를 넘겨도 건설사들이 위기시 채무를 떠안으면서 연쇄 부도 위기에 내몰리고 있는 현실이다.

금융당국은 시행사가 총사업비의 대부분을 대출로 조달하는 구조를 개선할 전망이다. 총사업비 대비 자기자본 비율을 20%쯤 높이는 방안이 유력하게 검토되고 있는 것으로 알려진다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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