상가 투자시 취득세·중개료 알면 끝? 평수 작아도 ‘관리비’ 확인하세요

[권강수의 상가투자 꿀팁]상가 투자자가 간과하기 쉬운 항목 ‘관리비’, 너무 저렴해도 문제

[땅집고]상가구매 과정에서 상가 가격만 생각하는 경향이 있는데 4.6%의 취득세와 부동산 중개료를 감안해야 한다. 요즘 이 정도는 상가 투자자들이 대부분 잘 알고 있는 사항이기는 하다.

여기다가 재산세와 건강보험료 증가 등도 고려해야 한다. 그리고 관리비에 대해 소홀한 경향이 있는데 상가 투자자라면 관리비를 잘 알아두는 것이 좋다. 특히 관리비는 공실일 때 투자자가 직접 부담해야 하기에 더욱 민감한 부분이다. 때로는 임차인을 구하지 못해 부득이 상가주인이 몇 개월의 관리비를 내 주는 조건으로 임대를 놓기도 하는데, 이런 경우에도 관리비가 직접적으로 와닿게 된다.

그렇기에 상가 투자자는 해당 상가의 관리비 수준을 잘 살펴야 한다. 이를 위해서는 기본적으로 주변 비슷한 상가들의 관리비를 잘 파악할 필요가 있다.

■ 관리비, 너무 싼 것도 문제…강남 1층 상가는 전용 3.3㎡당 3만~4만원 적정

관리비가 주변에 비해 싸면 무조건 좋다고 생각하는 경향이 있는데, 관리비가 너무 저렴하면 관리가 잘 안 될 가능성이 있다는 것을 감안해야 한다. 청소나 수리, 기타 전반적 관리 수준이 낮을 수 있다는 이야기다. 관리의 문제는 고객들의 방문과 더불어 전체 상가의 가치에도 영향을 주기 때문이다.

반대로 관리비가 너무 비싸면 당장 임차인이 입점을 꺼린다. 아무리 좋은 서비스를 제공해도 관리비에 부담을 느끼면 창업자가 들어오기 어렵다. 또한 임차인이 없는 공실일 때는 상가 투자자의 부담이 상대적으로 커진다. 지인 한 분도 유독 관리비가 높은 상가를 구매했다가 공실을 겪으며 관리비로 마음고생이 컸던 일이 있다. 가게가 비더라도 매달 무조건 지급해야 하는 것이 관리비이기 때문이다.

이런 점을 고려하면 주변 대비 적절한 수준의 관리비를 제공하는 상가에 관심을 가지는 것이 좋다. 투자의 경우, 대출비중이 높았다면 지금처럼 고금리에 공실인 경우 매달 다가오는 은행이자와 함께 관리비부담은 엄청난 고통으로 다가온다.

상가 관리비는 보통 아파트처럼 크기가 클수록 많이 나오는 것이 일반적이지만 지역이나 입지 층수 등에 따라 차별성을 띠는 경우도 많다. 상가가격에 비례적으로 연동하는 취득세와는 차이가 있는 셈이다.

최근 관리비 시세를 살펴보면 강남지역 1층 상가는 전용면적기준 3.3㎡당 3만~4만원 수준이며, 최상급 입지는 더 높은 곳도 있다. 경기 남부 수도권 지역 1층 상가는 전용면적기준 3.3㎡당 2만~3만원 수준이다. 일반적으로 상가는 고층으로 올라가면 동일 면적대비 더 저렴한 편이 대부분이다.

■ 관리비 항목, 가성비 확인할 용도로 꼼꼼히 살펴야

관리비 항목도 들여다보면 좋다. 어떤 관리가 이뤄지는지 면밀하게 살펴볼 수 있는 자료가 되기 때문이다. 예를 들어, 주차공간과 엘리베이터 운영, 청소, 시설관리 등 전반적인 세부항목을 볼 수 있는 기회이다. 이른바 관리비의 가성비를 체크하는 것이다.

하지만 이 부분은 일반인에게 전문적이고 난해한 대목이므로 부동산이나 상가 전문가의 도움을 구하는 것이 좋다. 상가 전문가를 통해 얻을 수 있는 또 하나의 강점은 수많은 사례를 통한 관리비 수준 데이터를 알 수 있다는 점이다. 적정성을 따질 때 한층 효율적으로 다가갈 수 있는 부분이다.

상가투자자나 창업자 모두에게 사용여부에 관계없이 기본적 비용은 매달 나오기 때문에 관리비는 중요한 부분이다. 투자나 창업 전 부디 이같은 관리비를 미리 잘 살펴봤으면 하는 바람이다. /글=권강수 상가의신 대표, 정리=김리영 땅집고 기자

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