알리와 쿠팡의 물류센터 투자 경쟁에 공급과잉이었던 수도권 물류센터 시장 수급균형 시기가 앞당겨질 전망이다. C커머스(중국 e커머스)의 국내 유통시장 진출이 가속화되고, 향후 물류센터 공급도 줄 것으로 보이기 때문이다.
18일 업계에 따르면 알리익스프레스의 모회사 알리바바는 한국에 3년간 1조5000억원을 들여 물류센터를 짓는 등 사업 확장 계획을 밝혔다. 연내 18만㎡(약 5만4000평)의 물류센터를 확보한다는 계획이다. 쿠팡은 이에 맞서 3년간 3조원 이상을 투자해 신규 물류센터 8곳을 운영하겠다고 발표했다. 규모로는 약 264만㎡(80만평) 수준이다.
쿠팡과 알리의 공격적 물류센터 투자가 계획대로 이뤄진다면 향후 두 회사가 향후 3년간 투자할 물류센터는 약 50개로 추정된다. 이경자 삼성증권 연구원은 “이 같은 수요는 수도권 물류센터 재고의 8%에 해당하는 물량”이라며 “쿠팡과 알리의 경쟁으로 국내 물류센터 수급균형은 업계에서 예상했던 2026년에서 올해 말로 크게 앞당겨질 것으로 보인다”고 설명했다.
수도권 물류센터는 지난해 역대 최대 공급을 기록했다. 부동산 투자 플랫폼 위펀딩이 발간한 물류센터 리서치 보고서에 따르면 지난해 약 1만6528㎡(5000평) 이상 신규 공급된 물류센터는 552만661㎡(167만평)으로 전년대비 42% 증가했다. 2023년 말 기준 누적 공급량은 2548만7603㎡(771만평) 수준이다. 코로나19 사태 이후 우후죽순으로 짓기 시작하던 물류센터가 대부분이 완공되면서 ‘과잉 공급’이 우려되는 상황이었다.
그러나 중국 이커머스 플랫폼인 ‘C커머스’가 국내에서 사업을 확장하면서 상황은 급변했다. 알리와 테무 같은 C커머스 업체가 초저가를 내세워 한국 온라인 유통시장을 공략한지 1년여만에 중국 직구액은 지난해 1분기 6095억원 수준에서 4분기 1조654억원으로 75% 성장했다. 반면 국내 이커머스의 대표 업체인 쿠팡은 올해 1분기 영업이익이 전년 동기 대비 61% 급감하는 등 실적이 악화됐다. 이에 각 업체들마다 물류센터 투자 확대에 발벗고 나선 것이다.
물류센터 수급균형 시기가 당겨질만한 요인은 이커머스끼리의 전쟁 외에 공급량이 꺾인 영향도 있다. 상업용 부동산 서비스 기업인 젠스타메이트 등에 따르면 올해 물류센터 공급 규모는 전년 대비 약 37% 감소가 예상된다. 2025년부터는 예년의 절반 수준에 그칠 전망이다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색으로 2025년 대부분 부동산의 공급충격이 예상되는 가운데 물류센터 시장도 지난해 4분기 최대 공급을 마지막으로 더 이상의 공급 폭탄은 더 이상 없을 것이란 분석이다.
공급량이 줄어든 이유는 지난해부터 공사비 증가와 기준금리 인상 등의 악재가 이어지며 착공이 지연되는 사례가 늘어난 탓이 크다. 2020년까진 물류센터 개발 인허가 이후 대부분이 착공으로 이어졌지만 2021년에는 인허가 개발 건 중 74%, 2022년에는 27%만 실제 착공으로 이어졌다.
글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아의 홍지은 전무는 “이커머스 전반에서 빠른 배송 서비스가 차별화된 경쟁력으로 부각되면서 물류센터 임차 수요는 꾸준히 이어질 것”이라며 “누적된 물류센터 공급량으로 인한 수급 불균형은 점차 완화될 것으로 보인다”고 전망했다.
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